秦金兰诉唐国良、唐健、唐慧、唐兰房屋买卖纠纷一案一审民事判决书

原告：秦金兰，女，1953年10月10日出生。

委托代理人：唐浩昱，男，1974年5月27日出生。

被告：唐国良，男，1945年3月23日出生。

被告：唐健，男，1969年9月10日出生。

被告:唐慧，女，1971年2月18日出生。

被告：唐兰，女，1973年5月8日出生。

四被告共同委托代理人：李金环。

原告秦金兰因与被告唐国良、唐健、唐慧、唐兰房屋买卖纠纷一案，于2013年1月28日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，依法向四被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，并依法组成合议庭，于2013年4月1日公开开庭进行了审理。原告秦金兰及其委托代理人唐浩昱，被告唐慧及四被告的共同委托代理人李金环均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告秦金兰诉称：2007年9月7日，原告秦金兰经中间人介绍与被告唐国良、常秀玲（双方系夫妻关系）签订《协议书》一份。约定被告唐国良夫妇将位于洛阳市老城区同化街24号私宅一所以拆迁评估价格另加200元的价格转让给原告秦金兰，因该房屋当时面临拆迁，产权无法过户，为此双方在协议中约定，原告秦金兰向被告唐国良夫妇购买该房产拆迁后的回迁安置房，回迁安置房的楼层、户型、面积均由原告秦金兰预先作出挑选，挑选后由被告唐国良夫妇与开发商签订相关拆迁补偿安置协议，拆迁安置房的房产证由被告唐国良夫妇办理，所需费用由被告唐国良夫妇承担，被告唐国良夫妇在原告秦金兰入住新房后，应无条件配合办理房产过户手续，所需一切费用由原告秦金兰承担。《协议书》签订当日，常秀玲按照原告秦金兰所选房号同洛阳市亚威置业有限公司签订了《房屋补偿安置协议书》，并将该协议书的原件质押给了原告秦金兰，原告秦金兰也依照约定向常秀玲支付了购房款。原告秦金兰在支付购房款后苦苦等待了五年，2013年1月终于等到洛阳市亚威置业有限公司交付回迁安置房，但此时常秀玲已经过世，作为该房产的法定继承人四被告背信弃义，不仅拒不配合给原告秦金兰办理新房入住手续，且公开扬言该房不卖给原告秦金兰。无奈，原告秦金兰诉至法院，要求：四被告履行房屋买卖合同义务，为原告秦金兰办理房屋移交及房屋产权过户登记手续。

被告唐国良辩称：1、因原告秦金兰违约在先，失去诚信，见利忘义，导致双方矛盾激化，使履约受阻。被告唐国良及其妻子常秀玲与原告秦金兰签订协议时，与原告秦金兰口头约定拆迁补偿款事宜与原告秦金兰无关。协议签订后，由于开放商迟迟不能按时交房，开发商便通知被告唐国良去领取补偿金，但原告秦金兰拒不配合，拒不提交拆迁补偿安置协议书原件，无理取闹，想要领取拆迁补偿金，导致被告唐国良多次接到开放商领取补偿款的通知后都未能领取，给被告唐国良夫妇造成了很大的经济损失和精神损失。无奈，被告唐国良只有盼着开发商早日交房。2013年1月10日，开发商让被告唐国良去办理交房手续，可被告唐国良的妻子常秀玲已经去世，由被告唐国良代替常秀玲办理交房手续，当被告唐国良去办理手续时，原告秦金兰已经模仿常秀玲的笔迹，办理了领房手续和房子的钥匙以及4万多元补偿金，此事经开发商出面制止，将房门钥匙要回，将原告秦金兰所办的一切交房手续作废。原告秦金兰的上述行为侵犯了被告唐国良的合法权益，同时也丧失了与被告唐国良合作的机会，被告唐国良遵照妻子常秀玲的遗愿，决定此房不卖给原告秦金兰，要求原告秦金兰返还拆迁补偿协议原件，被告唐国良愿意退房款及利息。

被告唐健、唐慧、唐兰共同辩称：1、原告秦金兰违背诚信，见利忘义，侵犯了被告唐健、唐慧、唐兰的合法权益。由于原告秦金兰在履行房屋买卖协议中的不诚信行为，致使三被告母亲一直不能领取补偿金，给三被告的母亲及整个家庭造成了巨大的经济损失和精神损失。原告秦金兰冒充三被告母亲常秀玲的签字，冒领拆迁补偿款的行为对三被告造成侵权，原告秦金兰应当支付三被告拆迁补偿金40885元及利息；2、作为房产的法定继承人，三被告绝不会放弃继承母亲常秀玲遗产的权利，并尊重母亲常秀玲的遗愿，拒绝向原告秦金兰继续履行协议，不同意转让房屋所有权，要求原告秦金兰返还拆迁补偿协议原件，三被告愿意退还原告秦金兰购房款及利息。

根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、原告秦金兰与被告唐国良、常秀玲是否按照2007年9月7日签订的协议履行了各自的义务；2、被告唐国良、唐健、唐慧、唐兰是否应为原告秦金兰办理房屋移交及房屋产权过户手续。

原告秦金兰围绕本案争议焦点，向本院提交的证据材料如下：

1、《协议书》、《房屋所有权证书》各一份。证明原告秦金兰就老城区同化街24号房产与该房产所有人达成一致买卖协议，同时证明了24号房产的交易价格、交易条件以及办理回迁房产权的相关事宜；

2、《洛阳市房屋拆迁补偿安置协议书》一份。证明原、被告双方履行房屋买卖协议的事宜，同洛阳市亚威置业有限公司签订拆迁安置协议的事实；

3、房款《收据》、房屋买卖合同见证人《证明》各一份。证明原告秦金兰履行房屋买卖协议向卖方支付房款的事实，同时证明常秀玲在房款支付阶段对原合同房款的给付金额和方式进行了口头变更，保留一少部分房款，待房屋过户办理完毕后全部付清的事实。

经质证，四被告对证1 的真实性无异议，对证明方向有异议，该证据仅证明被告唐国良、常秀玲与原告秦金兰签订协议将涉案房屋卖给原告秦金兰，但不能证明拆迁安置补偿费由原告秦金兰所领，涉案房屋归常秀玲所有，与原告秦金兰无关；对证2真实性无异议，对证明方向有异议，认为常秀玲是协议的乙方签订人，安置的房屋及安置费是针对常秀玲的，其他人没有权利领取拆迁补偿费；对证3中的房款收据无异议，对《证明》有异议，认为证人应当出庭作证，对该证据真实性无法核实。

四被告围绕本案争议焦点，向本院提交的证据材料如下：

1、2007年9月7日，开发商洛阳市亚威置业有限公司与拆迁户常秀玲签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》一份。证明拆迁房屋所有权人是常秀玲，开发商发放的安置补偿费是针对拆迁户临时住房安置的补偿，只有被拆迁户享有此权利，与他人无关；

2、2007年9月7日，甲方拆迁户常秀玲与乙方秦金兰签订的《协议书》一份。证明该《协议书》与《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》是两种权利义务关系，原告秦金兰并不享有《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》中享有的一切权利；

3、2007年9月7日秦金兰所写欠条一份。证明原告秦金兰尚欠常秀玲10000元房款；

4、2013年1月12日，秦金兰接房及物业手续作废声明一份。证明原告秦金兰冒充常秀玲笔迹在接房通知书上签字，骗取安置房屋的钥匙，并领取常秀玲4万余元安置补偿金，常秀玲家属告发后，开发商收回房屋交接所有手续，并对该房所有接房及物业手续作废。

经质证，原告秦金兰对证1有异议，认为该证据不是原件，被告方以拆迁补偿协议作为房产质押给了原告秦金兰；对证2的真实性无异议，但对证明方向有异议，该协议书约定被告唐国良夫妇愿将位于老城区同化街24号私宅卖给原告秦金兰，因此房屋所产生的孳息都归原告秦金兰所有；对证3无异议，该欠条与原告秦金兰出具的证人证言中认定的事实一致；对证4有异议，认为系复印件，不予质证。

本院根据双方当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：2007年9月7日，甲方常秀玲、唐国良与乙方秦金兰签订《协议书》一份，载明：“兹有甲方原将位于老城区同化街24号私宅一所以拆迁评估价每平方米997.88元，另加200元（即1197.88元/㎡）之价格转让给乙方。由于该住房系被拆迁，产权尚无法过户，且待年余过渡期，为妥善解决好此事，经甲、乙双方协商所达成以下协议，望共同遵守：1、由乙方在甲方房产证所载面积范围内，以拆迁房评估价997.88元/㎡，挑选返迁房，由甲方确保乙方所选房享受返迁房价格，差额由乙方补齐；2、乙方所选返迁房经拆迁办确认后，结算款暂由甲方垫付，同时乙方向甲方预付一万元结算款（甲方开具收据）；3、结算完毕后，甲方即可将与开放商签订的《洛阳市房屋拆迁补偿安置协议（产权调换补偿方式）》原始资料交由乙方保管（代房产证作为抵押），乙方收到《安置协议》后，即将购房款（88.31×1169.75+88.31×200=120962.62）壹拾贰万零玖佰陆拾贰元陆角贰分整，一次性付给甲方（甲方开具收据）；4、甲方办理拆迁房产证，所有一切契税、基金等各项费用均由甲方单方支付。乙方入住新房后，办理产权过户手续，甲方无条件予以配合，所有一切税费、交易费用，均由乙方单方承担；5、该房价以此协议为准，双方均不得有任何变动，如有违约，由违约者按总房价的20%予以赔付”。同日，开发商洛阳市亚威置业有限公司（甲方）与常秀玲（乙方）签订洛阳市房屋拆迁补偿安置协议（产权调换补偿方式），载明：“被拆迁房屋现状：位于老城区同化街24号，所有权人常秀玲，建筑面积98.99㎡；安置房位置：甲方在安喜门广场提供给乙方安置房壹套，建筑面积合计88.31㎡，房号为1-C区3-302（现房号：1-27-302），户型二室二厅，结构砖混，建筑面积88.31㎡；甲方提供的安置房最迟应在2009年3月6日前交付乙方，如延期交房，甲方应按每月10月/㎡的标准向乙方支付超期临时安置补偿费”。该《拆迁补偿协议》签订后，常秀玲将该《拆迁补偿协议》的原件交给秦金兰保管。2007年9月19日，常秀玲向秦金兰出具收条一份，载明：“常秀玲收到秦金兰购房款110900元”。同日，秦金兰向常秀玲出具欠条一份，载明：“秦金兰欠常秀玲购房款10000元，过户房产证时将余下10000元还清”。2013年1月份，洛阳市亚威置业有限公司通知常秀玲的家属前去办理房屋移交手续，但此时秦金兰已将安置房的房门钥匙领走，另领走了被拆迁房屋的补偿费。常秀玲的家属认为秦金兰冒充常秀玲的签字，将应当归其所有的拆迁补偿费领走，违反了协议书的约定，拒绝为秦金兰办理安置房屋的移交及产权过户手续。2013年1月12日，秦金兰作出声明一份，载明：“秦金兰所办理安喜门1-27-302室所有接房及物业手续作废”。

另查明：常秀玲与唐国良系夫妻关系，位于老城区同化街24号私宅（建筑面积98.99平方米）系夫妻双方的共同财产。常秀玲与唐国良有三个儿女，大儿子是唐健，二女儿是唐慧，三女儿是唐兰。2012年2月5日，常秀玲死亡，其遗体于2012年2月9日在洛阳殡仪馆火化。

本院认为：2007年9月7日甲方（常秀玲、唐国良）与乙方秦金兰签订《协议书》及洛阳市亚威置业有限公司（甲方）与常秀玲（乙方）签订洛阳市房屋拆迁补偿安置协议（产权调换补偿方式）均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效协议，本院依法予以确认。根据上述协议的约定，由于位于老城区同化街24号私宅系被拆迁，由原告秦金兰挑选回迁房，原告秦金兰所挑选的回迁房面积为88.31平方米，应支付的购房款为120962.62元，同时原告秦金兰依照协议的约定向常秀玲支付了购房款110900元，常秀玲同意剩余购房款10000元待房产过户时还清，故原告秦金兰所购买的房屋系位于老城区同化街24号私宅的回迁安置房，即位于亚威金城安喜门广场1-C区3-302（现房号：1-27-302）号房产。因常秀玲已经死亡，其法定继承人即被告唐国良、唐健、唐慧、唐兰在常秀玲死亡后均未明确表示放弃继承，视为四被告均接受继承，常秀玲其生前与洛阳市亚威置业有限公司签订的《拆迁补偿协议》中的位于亚威金城安喜门广场1-C区3-302（现房号：1-27-302）号房产的所有权于常秀玲死亡时转为由四被告共同共有，四被告作为常秀玲的法定继承人，应当履行常秀玲生前与原告秦金兰所签订的《协议书》中约定的义务，为原告秦金兰办理回迁安置房的移交及房产过户手续，故原告秦金兰要求四被告履行房屋买卖协议义务，为原告秦金兰办理房屋移交及房屋产权过户登记手续之诉求，本院依法予以支持。关于四被告辩称原告秦金兰冒充常秀玲签字，领取拆迁补偿款的行为违反了《协议书》的约定，因《协议书》中未对拆迁补偿款作出明确约定，与本案不是同一法律关系，故四被告可另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十九条和《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款之规定，判决如下：

一、被告唐国良、唐健、唐慧、唐兰于本判决生效之日起三十日内为原告秦金兰办理位于洛阳市亚威金城安喜门广场1-C区3-302号（现房号：1-27-302，建筑面积88.31平方米）房产的移交及过户登记手续；

二、被告唐国良、唐健、唐慧、唐兰在为原告秦金兰办理房产过户登记手续时，由原告秦金兰支付被告唐国良、唐健、唐慧、唐兰剩余购房款10000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5260元，由被告唐国良、唐健、唐慧、唐兰共同承担。（原告秦金兰已垫付，待执行时，由被告唐国良、唐健、唐慧、唐兰支付给原告秦金兰5260元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                                                                                                                            审判长   刘军杰

                                            审判员   李  兵

                                        代理审判员   刘  磊

                                       二零一三年七月二十五日

                                            书记员   李应娇