孙枫与河南永安房地产开发有限公司财产损害赔偿一案

河南省南阳市宛城区人民法院

民事判决书

（2012）宛民初字第784号

原告孙枫，男。

委托代理人李业，河南通义律师事务所律师，特别授权。

被告河南永安房地产开发有限公司。

法定代表人靳新红，任该公司董事长。

委托代理人岳建洲，河南汉冶律师事务所律师，特别授权。

委托代理人刘宏羽，河南大为律师事务所律师，一般代理。

原告孙枫诉被告河南永安房地产开发有限公司财产损害赔偿一案，本院受理后，在法定期间内向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并于2012年5月22日、2013年2月5日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙枫及委托代理人李业、被告委托代理人岳建洲、刘宏羽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2010年6月18日通过拍卖行竞拍取得位于南阳市仲景路北段宛市第11277、11278、11280号房地产，计约1700平方米。因卖方不及时办理过户手续，诉至宛城区法院，在法院执行中，被告在原告不知情的情况下非法将原告房屋损毁，被告的行为系赤裸裸的侵权行为。现诉至法院要求：（1）判令被告赔偿原告损失5045350元及利息；（2）诉讼费由被告承担。

被告辩称，一、原告孙枫没有诉权，非适格原告。因为1、原告没有取得争议房产的物权。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《城市房地产管理法》的规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。由上述规定可以看出，原告既然请求人民法院确认物权，在自己尚没有依法取得物权时，无权行使物权权利人所享有的物权保护的法定权利。2、原告的拍卖行为违反法律的强制性规定而无效。根据《拍卖法》的规定，拍卖标的应当是委托人所有或依法可以处分的物品或财产权利，法律、行政法规禁止拍卖的物品或财产权利，不得作为拍卖标的。《城市房地产管理法》规定，下列房地产，不得转让：…（三）依法收回土地使用权的；…（六）未依法登记领取权属证书的。现已查明的情况是:原告竞拍的房产的权利人是南阳市商业银行有限公司（现南阳银行），刘俊峰竞拍后没有依法取得该物权（宛城区人民法院尚在执行中），没有领取权属证书。那么，拍卖公司将委托人没有所有权的物品进行拍卖，以及违反法律禁止性规定（没有权属证书）拍卖房产，其行为是无效的。二、原告的请求不能保护。因为1、因原告没有取得物权，不能行使物权保护的权利。2、原告的请求存在民事欺诈的可能。据了解，南阳市仲景路扩宽改造时，已对包括争议的标的物进行了充分的补偿，被补偿人已领取了约400万元的补偿款。3、按照房地一体的物权法原理，争议房产没有土地使用权证书，该土地的实际使用人是丰超，原告在没有土地使用权证的情况下竞买的“房产”系空中楼阁，违反了法律的规定，不能作为一项独立的权利请求保护。三、原告有虚假诉讼的嫌疑。四、原告的诉讼内容不属实。因为1、原告竞买土地的情况不属实。2、原告称对拆迁不知情不属实，被告在拆迁前曾多次下公告。五、被告已对相关人员进行了足额赔偿，原告诉称标的不清，没有显示出标的的结构、面积。

原告为支持其诉讼请求，提供证据如下：

1、拍卖成交确认书一份。证明原告通过合法的拍卖程序取得房屋所有权。

2、（2007）宛法执裁字第909号民事裁定书和协助执行通知书各一份。证明本案争议房产依法执行给了刘俊峰，但刘俊峰没有过户。

3、11277号、11278号、11280号房屋所有权证。证实争议房产有房产证，拆除部分在房产证上有显示。

4、宛正泰评报字[2010]第187号评估报告一份。证明争议房产的价值为5045350元。

被告就其辩称，提供证据如下：

第一组：

1、南阳市城中村改造领导小组办公室关于对宛城区2008年城中村改造项目的批复（宛城村改办[2008]02号）。

2、宛城区蔡庄社区城中村改造拆迁启动仪式现场牌照。3、拆迁公告。

4、第七届全国农运会南阳市筹委会秘书长督查令（筹委会秘书长令[2010]1号）。

5、南阳市人民政府关于提前收回丰超仲景路东侧出让用地的决定（宛政土[2011]42号）。证明开发项目及拆迁的合法性、紧迫性。

第一组证据证明开发项目及拆迁的合法性、紧迫性。

第二组：

1、丰超土地使用证（宛市土国用（2010）第00049号）。2、南阳市宛北养殖场房屋所有权证（宛市房字第11279号）。

3、被告与丰超签订的《房屋出让协议》。

4、被告与丰超签订的《土地出让协议》。

第二组证据证明涉案房产已获足额赔偿；原告诉称的被告“赤裸裸的侵权”不属实；原告诉称“竞买土地”不属实。

第三组：

1、宛市房权证字第11277号房产证。

2、宛市房权证字第11278号房产证。

3、宛市房权证字第11280号房产证。

4、被拆前房屋照片。

第三组证据证明涉案房屋被拆迁的实际状况，包括结构、面积和现状；原告孙枫不是所诉房屋的所有权人；涉案房屋的拍卖行为无效；涉案房屋涉嫌重复索赔。

第四组：

南阳市中心城区房屋拆迁货币补偿及房屋附属设施补偿标准的规定。

第四组证据证明南阳市现行的房屋拆迁补偿标准。

第五组：

1、宛城区人民法院(2007)宛民初字第1037号民事案卷宗材料。

2、宛城区人民法院（2010）宛民初字第1337号民事案卷宗材料。

第四组证据证明原告和房屋“出卖人”有恶意串通之嫌，其诉讼标的严重不实；上述人民法院的两份法律文书并不产生物权变动的法律效力，孙枫不具备本案诉讼的原告资格，应驳回原告起诉。

经庭审举证，第一，被告对原告所举证据发表质证意见如下：对证据1 有异议，原告没有依法取得不动产物权。对拍卖行为存在异议，刘俊峰没有委托资格，被告已经申请法院调取拍卖档案。房屋的拍卖价格也不能作为赔偿的根据。对证据2真实性无异议，但对其证明方向有异议。该证据只能证明刘俊峰要求相关部门变更物权，但是结果没有变更，物权没有发生变动。对证据3真实性无异议，对证明方向有异议。该证据能证明被告方的观点，说明该房产是商业银行的物权，商业银行是合法的所有人。证据4是原告孙枫单方的委托。第二、原告对被告所举证据发表质证意见如下：第一组，对证据1真实性无异议，对其证明方向有异议，批复中同意改造，但不能证实是同意让被告改造。对证据2真实性无异议，对其证明方向有异议，蔡庄社区城中村改造共改造三处，不能证实改造的就是这一处。对证据3不知道公告张贴的位置，更不能证明该公告曾在知名媒体上刊登，且公告落款是居委会。对证据4有异议，是商业行为。证据5决定作出的时间是2011年5月25日，而被告损毁房屋的时间是2011年的3月，证明被告在文件下达前就开始进行拆迁。第二组，对证据1的真实性无异议，但是该房产没有注明四邻。在2009年10月9日修仲景路的时候相关证件已经全部没收，该土地使用证是将原告部分的土地归在别人名下，本案原告要求赔偿的是房子不是土地，故与本案没有关联性。证据2是作废的房产证，已被南阳市房管局收回。对证据3真实性无异议，对其证明方向有异议，将钱补给丰超只能说明补偿主体错误。证据4与本案无关，不予质证。第三组，对证据1、2、3真实性无异议，但证明方向有异议，仅能证明房产是登记在商业银行名下，不能证明该房屋被买卖。对证据4的真实性无异议，但对其证明方向有异议，所提供的照片不能证明该房屋是原告的房屋，也不能通过该照片证明被告的观点。第四组，对其真实性无异议，但对其证明方向有异议，原告的房屋并不是依法拆迁，而是暴力销毁，不能使用这个标准赔偿。第五组，对证据1真实性无异议，对其证明方向有异议，该证据证明法院最终确定刘俊峰为房产所有人，但是未得到执行。对证据2真实性无异议，对其证明方向有异议，该证据证明刘俊峰依法将该房产出卖给孙枫，孙枫依法要求赔偿，因此孙枫有诉权，不论从哪个角度都应该进行赔偿。

根据原告诉称、被告辩称、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：

位于南阳市仲景路北段宛市房权证字第11277号、11278号、11280号房产，原所有权人为南阳市商业银行，2004年10月12日，南阳市商业银行委托南阳市超信拍卖有限公司进行拍卖，拍卖清单载明不含土地，门面房、办公楼面积1933平房米，三排猪舍面积1293平方米，共计3232平方米。刘俊峰通过拍卖取得了该房产，拍卖合同签订后，刘俊峰按照合同约定交清了房款680000元及佣金6800元。因南阳市商业银行未协助办理过户手续，刘俊峰于2007年4月17日以南阳市商业银行、南阳市超信拍卖有限公司为共同被告诉至我院，要求协助办理过户手续并赔偿损失。我院 (2007)宛民初字第1037号民事判决书判决被告南阳市商业银行交付产权手续，被告南阳市超信拍卖有限公司积极协助办理过户手续。该判决书生效后，我院（2007）宛法执裁字第909号民事裁定书和协助执行通知书裁定将门面房、办公楼面积1933平房米，三排猪舍面积1293平方米共计3232平方米过户给刘俊峰，但一直未办理过户手续。2009年9月10日，南阳市仲景路拓宽改造时，拆除宛市房权证字第11277号房产172.2平方米，拆除宛市房权证字第11280号房产84平方米，共计拆迁256.2平方米，拆迁补偿款足额给了刘俊峰。

2010年6月18日，刘俊峰委托南阳市信和拍卖有限公司拍卖该三处房产(拆迁部分已扣除)，孙枫通过拍卖取得了该房产，拍卖合同签订后，孙枫按照合同约定交清了房款3800000元。因刘俊峰未协助办理过户手续，孙枫于2010年7月5日以刘俊峰为被告诉至我院，要求协助办理过户手续。经调解，刘俊峰同意协助办理过户手续，我院做出了(2010)宛民初字第1337号民事调解书，但该三处房产一直未办理过户手续。

2010年11月23日，孙枫委托南阳世纪正泰资产评估有限公司对该三处房产进行了评估，评估价为5045350元。

原告起诉时要求被告赔偿损失3800000元及利息，后在庭审过程中变更诉讼请求为要求被告赔偿损失5045350元及利息。

庭审过程中，被告对南阳世纪正泰资产评估有限公司的评估提出异议，认为系原告单方委托，评估价过高，要求重新评估，案件中止审理。因评估对象实物现已不存在，被告提出拆迁时经公证处公正，对拆迁的房屋现场拍有照片，按公正过的照片评估，原告同意，但要求被告提供经公证处公正过的照片时，被告提供不出，仅提供了自己单方拍摄的照片，原告对该照片提出异议，认为不是自己的房产照片，后经协商，双方同意按房产证及南阳世纪正泰资产评估有限公司评估中的材料重新进行评估，合议庭委托评估后，司法鉴定技术科以无法获取必要资料和双方均存在不同程度不配合为由，终结委托。

本院认为：第一、原告通过竞拍取得了宛市房权证字第11277号、11278号、11280号房产的所有权，其合法的财产权应受到法律的保护。被告拆除原告房屋，应就赔偿及有关事宜与原告达成一致协议，被告在未与原告达成一致协议的情况下，即强行将房屋拆除， 侵犯了原告的合法权益，原告要求被告赔偿损失5045350元及利息，理由正当，证据充分，应予支持。第二、被告辩称原告没有取得物权，其依据是《中华人民共和国物权法》的规定，不动产所有权的变动以登记为准，其理由是原告竞拍的房产的权利人是南阳市商业银行有限公司，刘俊峰竞拍后没有依法取得该物权没有领取权属证书，拍卖公司将委托人没有所有权的物品进行拍卖，违反法律禁止性规定拍卖房产，其行为是无效的。但《中华人民共和国物权法》是2007年10月1日起实施，刘俊峰取得该房产的时间是2004年10月12日，当时《中华人民共和国物权法》未出台，所以不应适用《中华人民共和国物权法》。被告辩称两次拍卖行为无效，但拍卖行为是否有效，与本案不是同一法律关系，因被告未提供有效证据证实拍卖行为无效，也未另行提起诉讼，故对其辩称，本院不予采信。第三、被告对南阳世纪正泰资产评估有限公司的评估报告有异议，虽申请重新评估，但因已将实物损毁，且不配合评估，致使重新评估无法进行，被告无有效证据推翻南阳世纪正泰资产评估有限公司的评估报告，故被拆迁的房屋价值应以南阳世纪正泰资产评估有限公司的评估报告为准。第四、被告辩称原告没有土地使用权证，拆迁补偿款应扣除土地补偿款，且被拆迁的房屋全部系猪舍，应按最低标准计算，因拍卖清单载明不含土地，门面房、办公楼面积1933平房米，三排猪舍面积1293平方米，共计3232平方米，故对其辩称，本院不予采信。第五、被告辩称已将拆迁补偿款支付给所有权人，因其支付的是土地补偿款和其他人房屋的补偿款，并非原告房屋的补偿款，即使支付的是该房屋的补偿款，也属于支付对象错误，其后果应由自己承担，故对其辩称，本院不予采信。第六、因房屋已被拆迁，原告要求折价赔偿5045350元，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告要求支付利息，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：

1、限被告河南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙枫被拆迁房屋折价款5045350元。

2、驳回原告孙枫的其它诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费47117元，由被告河南永安房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交书面上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

                                             审 判 长     韩 中 才

                                             审 判 员     曹 聚 改

                                             审 判 员     卫 本 理

                                             二〇一三年五月二十四日

                                             书 记 员     马 俊 会