鹤壁市城市建设投资有限公司与秦鹤生房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）秦鹤生，男，1963年8月25日出生。

被上诉人（原审原告）鹤壁市城市建设投资有限公司，住所地鹤壁市淇滨区淇滨大道171号。

法定代表人杨太文，该公司董事长。

委托代理人王庆平，男，1971年9月7日出生。代理权限：一般代理。

鹤壁市城市建设投资有限公司（以下简称城建公司）与秦鹤生房屋租赁合同纠纷一案，城建公司于2013年2月22日向淇滨区人民法院提起诉讼，请求：判令秦鹤生停止侵害、返还房屋，赔偿经济损失8000元（以月每平方米15元计算至实际交付房屋时止），并承担本案诉讼费用。淇滨区人民法院于2013年5月10日作出（2013）淇滨民初字第480号民事判决。秦鹤生不服，提起上诉。本院2013年7月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人秦鹤生，被上诉人城建公司委托代理人王庆平到庭参加了诉讼。现已审理终结。

淇滨区人民法院一审认定：2012年2月20日，鹤壁市安馨物业管理有限公司与被告秦鹤生签订临时房屋租赁协议，将其临时代管的位于鹤壁市淇滨区福汇小区1-03号楼1层东1户（面积为102.17平方米）房屋租赁给被告秦鹤生，租赁期限自2012年3月1日至2012年5月31日，月租金为550元，被告秦鹤生缴纳三个月租金1650元。合同到期后，双方续签三个月至2012年8月31日，被告秦鹤生缴纳2012年6月1日至2012年8月31日期间租金1650元。

鹤壁市安馨物业管理有限公司依据鹤政办公会[2012]27号会议纪要精神，将其临时代管包括被告秦鹤生租赁的位于鹤壁市福汇小区1-03号楼1层东1户在内的未出售的商业用房移交给原告城建公司，并通知房屋租赁户与原告城建公司联系办理相关手续。2012年8月3日，被告秦鹤生在未同原告城建公司就房屋租赁达成合意的情况下，向原告城建公司账户缴纳3300元现金。2012年8月10日，鹤壁市安馨物业管理有限公司经理张国庆与原告城建公司的李鹤军、王军英通知被告秦鹤生于2012年8月13日前与原告城建公司签订房屋租赁合同，但被告秦鹤生未与原告城建公司签订房屋租赁合同。在双方未就涉案房屋租赁情况协商一致时，被告秦鹤生于2013年2月19日又向原告城建公司账户缴纳6600元现金。双方因房屋租赁问题争执成讼，诉至法院。

淇滨区人民法院一审认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，被告秦鹤生在与涉案房屋的代管单位鹤壁市安馨物业管理有限公司签订的租赁合同期限至2012年8月31日到期。鹤壁市安馨物业管理有限公司作为涉案房屋的代管单位在向原告城建公司移交涉案房屋，并通知包括被告秦鹤生在内的租赁户与原告城建公司办理相关手续时，被告秦鹤生在合同期限届满前并未同原告城建公司就涉案房屋签订新的租赁合同，2012年8月31日，原租赁合同到期后，被告秦鹤生应当返还租赁物。对原告城建公司要求被告秦鹤生返还房屋的诉请本院予以支持。原告城建公司要求被告秦鹤生按每平方米15元的价格赔偿损失即占有使用费，但并未提供有效证据证明，对此本院不予支持，但被告秦鹤生在合同期满后，既未同原告城建公司签订租赁合同又不返还房屋，被告秦鹤生占有使用租赁物期间，应按原租赁合同约定的租赁费标准550元／月自2012年9月1日起向原告城建公司支付占有使用费至房屋实际交付之日止，对此本院予以支持。被告秦鹤生辩称其与原告城建公司之间存在口头租赁合同，其已于2012年8月3日、2013年2月19日分别向原告城建公司缴纳2012年9月1日至2014年3月1日期间的租赁费，双方之间的租赁合同未到期，其不应返还房屋及赔偿损失。被告秦鹤生以2012年8月3日、2013年2月19日的现金缴款单据证明其与原告城建公司之间存在租赁合同，并口头约定以550元／月向原告城建公司缴纳房租，但原告城建公司对双方之间存在口头租赁合同的情况不予认可，被告秦鹤生虽向原告城建公司帐户缴纳现金，但未到原告城建公司换取相关收据，该交款行为系被告秦鹤生的单方行为，原被告双方对涉案房屋的租赁并未达成合意，被告秦鹤生提交的证据不足以证明原被告双方存在租赁合同关系，故对被告秦鹤生的辩称意见本院不予采纳。

淇滨区人民法院一审判决：一、被告秦鹤生于本判决生效后五日内将位于鹤壁市淇滨区牟山一区1-03号楼1层东1户房屋返还原告鹤壁市城市建设投资有限公司；二、被告秦鹤生自2012年9月1日起至上述房屋实际交付之日止按550元／月的标准支付原告鹤壁市城市建设投资有限公司占有使用费；三、驳回原告鹤壁市城市建设投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告秦鹤生负担。

秦鹤生上诉称：1、被上诉人在实体上没有要求上诉人支付房屋占用费，一审法院在其没有请求的情况下，判令上诉人支付占有使用费，违反了不告不理的司法原则；2、一审判决认为上诉人与被上诉人不存在口头租赁合同关系，却依照“租赁合同期满，承租人应当返还租赁物”的法律条文判令上诉人返还房屋，适用法律错误；3、本案案由为返还原物纠纷，一审法院确认案由错误；4、2012年8月3日和2013年2月19日，经被上诉人允许，上诉人已向其缴纳了2012年9月1日至2014年3月1日期间的使用费，被上诉人收到该款后，既没有提出异议，也没有将该款予以退还，故上诉人使用诉争房屋是合法使用，而不是非法使用。秦鹤生上诉请求：撤销（2013）淇滨民初字第480号民事判决，驳回被上诉人的上诉请求，或将案件发回重审。

城建公司答辩称：1、一审中，被上诉人的诉讼请求是返还房屋并赔偿损失，房屋占有使用费与一审中城建公司赔偿经济是一致的，上诉人认为一审判决违反了司法原则的理由不能成立；2、一审判决认定租赁期间届满，承租人应当返还房屋，一审判决明确的是上诉人与安馨公司签订的租赁合同期满；3、上诉人基于与安馨公司的租赁合同而占有使用房屋，租赁期间届满，合同效力消失，一审中上诉人答辩称与被上诉人之间有口头合同，一审判决定性准确；4、上诉人称自己合法使用房屋没有事实及法律依据，上诉人于2012年向被上诉人两次缴纳费用系单方行为，被上诉人对此并不知情，上诉人与安馨公司之间的租赁合同已经届满，被上诉人已书面通知了上诉人。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

经审查双方当事人在一审中提交的证据，并充分听取双方当事人的诉辩意见，本院对淇滨区人民法院一审认定的案件事实予以确认。

本院认为：一、一审法院确定案由准确，适用法律正确。本案起因于房屋代管单位鹤壁市安馨物业管理有限公司与秦鹤生签订的《临时房屋租赁合同》。租赁期满后，城建公司作为房屋所有人诉请秦鹤生返还房屋并赔偿损失，而秦鹤生庭审中以“双方租赁合同并未依法解除，在合法租赁期间，原告诉求返还房屋、赔偿损失没有法律事实依据”为由进行抗辩，一审法院依据当事人主张的民事法律关系的性质将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷，案由确定准确。同时，一审法院根据查明的案件事实，适用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物的规定作出判决，适用法律正确；

二、一审判决秦鹤生返还涉案房屋，并按550元/月的标准支付城建公司房屋占有使用费，符合法律规定，且不违反不告不理的民事诉讼原则。根据本案查明事实，秦鹤生在与鹤壁市安馨物业管理有限公司签订的《临时房屋租赁合同》到期后，明知房屋所有权人系城建公司，以向城建公司帐户缴纳现金的形式表示继续承租涉案房屋，该行为未得到城建公司的同意及追认，秦鹤生与城建公司之间并不存口头的房屋租赁关系。上述《临时房屋租赁合同》期满后，秦鹤生应当及时将房屋返还出租人或出租人指示的房屋所有人，而秦鹤生占用涉案房屋至今，给城建公司造成经济损失。一审法院根据城建公司的诉讼请求，判令秦鹤生返还涉案房屋，并按550元/月的标准支付城建公司房屋占有使用费，该占有使用费是城建公司经济损失的表现形式，判决结果公正合理。

综上，上诉人秦鹤生提出的各项上诉理由均不能成立，淇滨区人民法院一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定：

驳回上诉人秦鹤生的上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人秦鹤生负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  郭  琳

                                             审  判  员  任秀兰

                                             审  判  员  徐海勇

                                             二О一三年八月十二日

                                             书  记  员   刘万强