原告崔占永诉被告新乡伟业置地有限公司商品房销售合同纠纷一案一审判决书

原告崔占永，男，1975年6月13日出生。

委托代理人杜雪，女，1977年4月30日出生。

被告新乡伟业置地有限公司，住所地平原路366号伟业中央公园。

法定代表人陈志勇，董事长。

委托代理人韩久龙，河南师大方正律师事务所律师。

原告崔占永诉被告新乡伟业置地有限公司（以下简称伟业公司）商品房销售合同纠纷一案，崔占永于2013年3月6日诉至本院，本院于当日决定受理，并向伟业公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。依法组成合议庭于2013年5月13日公开开庭审理，崔占永的委托代理人杜雪，伟业公司的委托代理人韩久龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

崔占永诉称：2010年3月24日崔占永购买伟业公司开发的伟业中央公园住房一套，2011年12月底伟业公司要求领取钥匙验房，但是崔占永发现该房屋设计发生变更，原设计的厨房变更至阳台，且阳台上方是二楼厕所并有大量下水管道通过该房。另外，伟业公司私自变更设计后，原下水管道未拆除，变更后的阳台（厨房）未安装上下水管道，伟业公司这一做法严重违反了合同约定，给崔占永造成了较大的经济损失，崔占永多次找到崔占永协商，均未果。望法院支持崔占永的诉讼请求。

伟业公司辩称：1、本案争议房屋无论是结构形式、空间尺寸、户型、朝向等均为发生变更，更不存在影响商品房质量和使用功能的变更，只是根据燃气公司的管道线路安排将燃气总表的安装位置做了调整，安装在阳台上，这种调整更有利于崔占永的装修安排，也更加安全。且合同中第十条的规定对于根据主管部门审批设置的调整，无需通知买受人这有明确规定，崔占永以此为由主张40000元违约金没有合同依据也没有法律依据；二、伟业公司在合同约定期限内已经将符合合同约定的房屋交付给了崔占永，且崔占永签署了物业管理协议，接收了房屋钥匙，并向物业公司缴纳了管理费，伟业公司不存在逾期交付的问题，崔占永主张逾期交付的违约金请求不能成立；三、伟业公司交付给崔占永的房屋不存在所谓无法修复的设计缺陷，也不存在占用其阳台的问题，故崔占永主张6854元也没有事实和法律依据；四、崔占永接收房屋以后，是将物业管理费交付给了物业管理公司，不是交付给了伟业公司，要求伟业公司退还其物业管理费没有依据。

崔占永向本院提交的证据为：1、商品房买卖合同一份及设计图纸两份，证明崔占永够买位于中央公园伟业公司开发的房屋一套及合同约定的房屋结构图；2、伟业公司出具的协商方案一份，证明伟业公司是认可改变设计结构的事实的；U盘一份，证明崔占永与伟业公司协商因什么原因变更的及变更后要求协商予以答复的过程及房屋变更过的图片；3、商品房住宅质量保证书及使用说明书一份，根据该证据第一条的规定证明涉案房屋未交付；记录表一份，伟业公司巡视空房的记录，上述该组证据证明伟业公司在交房期限内没有向崔占永缴纳合同约定的住房。

伟业公司向本院提交的证据为：1、商品房合同一份，证明在合同第十条中对一些设计变更的约定，其中第十条第一款第二项对于有关设备等调整不需要通知买受人；另证明合同中对因为变更或调整双方达成一致意见的约定的处理办法是买受人可以退房或与出卖方另行签订补充协议，并没有约定违约金。2、竣工报告一份，证明涉案房屋符合交付条件。3、特快专递一份，证明伟业公司已经在合同约定期限内通知崔占永接收房屋。4、崔占永与物业公司签订的临时规约一份，证明伟业公司已经向崔占永交付了房屋，且就已交付的房屋崔占永已经和物业公司签订了规约。5、物业服务协议，证明问题同上。6、崔占永接受房屋时签收的钥匙交接登记表，证明问题同上。7、物业费收据一份，证明问题同上。

经质证伟业公司对崔占永证据1的真实性没有异议，但称合同条款中并没有崔占永所诉称的设计变更应承担房款总额的20%违约金的约定，且合同本身不能证明设计变更的存在，合同第十条恰恰约定由小区配电通讯消防等设备的安装地点根据主管部门审批设置不受此限制即不受十日内通知买受人。对设计图复印件的本身没有异议，但称目前伟业公司交付给崔占永的房屋也是按照该份图纸施工交付的，为了使用燃气更加安全，将燃气总表的位置调整到了阳台，调整不影响房屋的使用功能也不影响房屋质量。因伟业公司对上述证据的真实性没有异议，故上述证据均作为有效证据确认。对证据2有异议，协商内容中谈到的房屋房号不明、提交人不明、内容含糊不清、内容是何人书写也没有，不能证明本案争议房屋存在设计变更。因该证没有单位印章，不能证明案件事实，故该证不作为有效证据确认。对U盘内容是否是原始录音录像是否存在变更变动剪辑需要借助司法鉴定予以落实。因该证伟业公司没有提出进行鉴定，又与本案有密切的关联性，能够反映房屋进行了变更，故该证作为有效证据确认。对证据3伟业公司称说明书本身真实性没有异议，但对崔占永要证明的问题有异议，说明书恰恰证明伟业公司已经向崔占永交付了房屋，因伟业公司对该证的真实性没有异议，故作为有效证据确认；对记录表的真实性有异议，没有原件予以认证。因伟业公司反驳理由成立，故不作为有效证据确认。

崔占永对伟业公司的证据1真实性没有异议，但称伟业公司违反合同第十条的约定，合同中虽没有约定违约金的计算标准，但依据相关法律规定，伟业公司擅自变更房屋设计的行为违反商品房买卖合同法定违约行为，如未约定应当按照合同法的规定赔偿。因崔占永对该证的真实性没有异议，故作为有效证据确认；对证据2本身无异议，但证明不了伟业公司已经向崔占永交付了房屋。该证作为有效证据确认；对证据3、4、5、6、7均有异议，称上述证据证明不了伟业公司交付了双方合同约定的房屋。因该五份证据能够证明伟业公司已经按期向崔占永交付了房屋，故以上证据均作为有效证据确认。

根据当事人陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：2010年3月24日，崔占永与伟业公司签订了一份商品房买卖合同，该载明：出卖人为伟业公司，买受人为崔占永；涉案商品房位置为新二街以东、新中大道以西伟业中央公园第9号楼2单元1层1201号房，户型为一室一厅，建筑面积为57.12平方米，购房总价款为190250元；缴纳住房维修基金为3427元；……第八条交付期限为出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将五大主体验收合同后的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行……；第十条规划、设计变更的约定，经部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、房型、空间尺寸、朝向等，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房等条款。该合同签订后，崔占永向伟业公司交纳了购房款，伟业公司于2011年12月底向崔占永交付了房屋。崔占永在接收房屋后，发现伟业公司没有经过其同意将原设计的厨房，转移到了阳台，同时有较多的楼上的下水管道布局到了崔占永的阳台；并且变更后作为厨房用的阳台，伟业公司并没有给崔占永加设下水管道，造成厨房排水事实上的不能。崔占永多次找到伟业公司协商，均未果。对此崔占永也未向伟业公司提出过退房的要求。为此崔占永诉至法院，要求解决。

另查明：收取崔占永274元的物业管理费的单位为河南日康物业服务有限公司新乡分公司。

本院认为：崔占永与伟业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律与行政法规，合法有效，故双方当事人应本着诚实信用原则全面有效的履行各自的义务。崔占永依合同规定足额向伟业公司交纳了购房款，伟业公司也能如期向崔占永交付房屋，但伟业公司向崔占永交付的房屋在设计上进行了变更，伟业公司的行为确实违反了双方所签合同第十条的规定，即未通知买受人设计进行了变更。但根据双方合同的约定，未对设计变更的违约责任进行规定，崔占永也未出示因设计变更给其造成损失具体数额的相关证据，故对崔占永要求伟业公司支付其违约金40000元的诉讼请求，不予支持。考虑因伟业公司的设计变更，给崔占永造成的实际困难，崔占永可通过整修，待实际产生整修费用后另行向伟业公司主张权利。对崔占永要求伟业公司支付逾期交房的违约金的请求，因从崔占永领取涉案房屋钥匙的时间为2011年11月29日，其向物业管理公司交纳物业费的时间亦为2011年11月29日，而双方所签合同约定交付房屋的时间为2011年12月31日前，由此来看伟业公司在合同约定时间将涉案房屋交付了崔占永，伟业公司不存在逾期交房情况，故对崔占永的该项请求亦不予支持。对崔占永要求伟业公司赔偿其无法安装修复设计缺陷造成的违约金6854元，因没有合同约定，也没有证据佐证，故对此请求仍不予支持。关于物业费274元，因收取单位不是伟业公司，故该费用也不应由伟业公司进行退还。综上依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的理解与适用第二条《中国人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：

驳回崔占永的诉讼请求。                                                                    案件受理费1400元，由崔占永承担。

如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。

                                             审 判 长   张    健

                                             审 判 员   赵 爱 勤

                                             人民陪审员 王 韩 梅

                                             二0一三年八月十日

                                             书 记 员    李 艳 利