原告陈金岭与被告焦作市中益房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告陈金岭，女，1976年出生，汉族。

委托代理人张兴和，河南善德律师事务所律师。

被告焦作市中益房地产开发有限公司。

法定代表人任红山，经理。

原告陈金岭与被告焦作市中益房地产开发有限公司（以下简称中益房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理后，依法向被告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书等诉讼文书。本院依法组成合议庭于2013年7月5日公开开庭进行了审理。原告陈金岭及其委托代理人张兴和、被告中益房产公司的法定代表人任红山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈金岭诉称，2010年9月8日，原告与被告中益房产公司签订了一份《商品房买卖合同》。原告以144 000元购买了被告中益房产公司开发的祥和苑一号楼2单元504号房屋一套。原告支付了被告中益房产公司全部购房款144 000元，被告中益房产公司也于2010年9月18日将该房屋交付给了原告。按照《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权属登记需由出卖人提供的资 料报产权登记机关备案”。当时，被告中益房产公司口头承诺，如原告一次性支付购房款，被告中益房产公司保证在一个月内为原告办理房产证。后原告多次催促被告中益房产公司办理房产证，但被告中益房产公司一直推脱，至今未给原告办理房产证。为此原告诉请：1、判令被告中益房产公司协助原告办理房产证；2、判令被告中益房产公司支付原告违约金10 000元；3、本案诉讼费用由被告中益房产公司承担。

被告中益房产公司辩称，因为原告还欠被告房款大概1 000元未付，具体数字被告也没有算，所以被告没有给原告办证。如果原告付被告房款，被告就给其办证。

根据原、被告的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、被告对该宗土地开发是否合法；2、原告购房款是否交清；3、原告的诉请应否得到支持。

围绕争议焦点，原、被告所举证据及质证意见如下：

一、原告举证及被告质证如下：

1、2010年9月8日原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，原告以144 000元的价格购买被告开发的商品房一套。

被告质证称，无异议

2.被告公司给原告及原告丈夫出具的购房款收据三份，计款144 000元，证明原告按照合同约定支付被告房款的事实。

被告质证称，无异议。

3、2012年5月15日任红山给原告出具的收到条一份，证明原告已将2 880元的契税款交付给被告的事实。

被告质证称，这2 880元不是原告的款，是当时张宏升交契税没有钱，通过王占军借我钱，张宏升把钱给我，我给原告打的收据。

二、被告举证及原告质证如下：

1、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证各一份，证明被告对温泉路西段南侧祥和苑小区1号楼的开发是合法的。

原告质证称，无异议。

2、朱某某房产证一份，证明朱某某的房产位于1号楼东单元3层东户，朱某某的房产面积与原告的房产面积是一样的，朱某某办证时房屋面积超出0.88平方米，朱某某补给被告房款945元。同样原告也应补给被告房款945元。

原告质证称，对证据真实性无异议。但对其证明指向有异议，房款是按134平方米交的房款，原告已经一次性将房款付清。

事实与证据分析与认定：

（一）对原、被告均无争议的证据及事实，本院予以认定。

（二）对有争议的证据分析评判如下:

1、对原告提供的2012年5月15日任红山给原告出具的收到条的证据，虽被告提出异议，但是收到条上明确显示收原告契税款2 880元。故本院对该证据的真实性予以认定。同时认定被告已于2012年5月15日收原告契税款2 880元的事实。

2、对被告提供的朱某某房产证的真实性予以认定。对该证据的证明指向，原告提出异议，因朱某某所购的房屋与原告所购的房屋系同一单元东户，房屋户型、房屋面积相同，只是朱某某位于原告楼下三楼，原告位于楼上五楼。故本院对被告的证明指向予以认定。认定原告与被告签订的购房面积为134平方米，而实际房屋面积为134.88平方米的事实。

根据原、被告的陈述，举证、质证及证据分析，本院确认以下案件事实：2010年9月8日，原告与被告中益房产公司签订了一份《商品房买卖合同》。该合同载明：“第三条买受人所购商品房的基本情况：.....第1幢，2单元5层东户504号房。该商品房的用途为住宅。该商品房建筑面积共134平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1074.62元，总金额壹拾肆万肆仟元整。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1、双方自行约定；2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房时，出卖人在买受人提出退 房之日30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。......第六条付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款，该客户于2010年9月8日累计交付房款壹拾肆万肆仟元整（￥144000），房款已全结清。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。......第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：....3、双方协商处理。......”合同签订后的当天，原告支付了被告中益房产公司购房款144 000元（分三批支付，第一批是2010年2月22日支付1000元，第二批是2010年3月15日支付43000元，第三批是2010年9月8日支付100000元），同时被告中益房产公司也将房屋交付给了原告。2012年5月15日，原告交付给被告购房契税款2 880元。之后，原告以被告未按约定为其办理房产证为由提起诉讼，双方形成纠纷。

另查明，原告所购房屋实际建筑面积为134.88平方米，合同约定面积为134平方米，超出合同约定面积为0.88平方米，面积误差比绝对值在3%以内，按规定和双方约定，原告应按134.88平方米向被告结算房价款，应向被告补房价款945.67元，但原告仍欠被告房价款945.67元。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且被告所提供的证据也足以证明被告对温泉路西段南侧祥和苑小区1号楼的开发是合法的，况且原、被告双方所签订的商品房买卖合同不违背有关法律规定。故本院认定原、被告双方所签订的商品房买卖合同为有效合同。被告所提供的证据足以证明原告所购房屋实际建筑面积为134.88平方米，合同约定面积为134平方米，超出合同约定面积为0.88平方米，面积误差比绝对值在3%以内，按规定和双方约定，原告应按134.88平方米向被告结算房价款，应向被告补房价款945.67元。原告应向被告补足房价款后，被告有义务提供相关资料，并协助原告为原告办理房产证。关于原告要求被告承担违约金10 000元的诉请问题，因双方所签订的商品房买卖合同中未明确规定被告未在规定时间内为原告办理房产证时，被告应向原告承担违约金10 000元的问题，且按合同约定，原告应向被告补足房价款，但原告仍欠被告房价款945.67元，原告存在着一定过错。故原告要求被告承担违约金10 000元的理由、证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、第十四条第一款（一）项“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；”、第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：

一、原告陈金岭应支付被告焦作市中益房地产开发有限公司房价款945.67元，在判决生效后10日内履行。

二、被告焦作市中益房地产开发有限公司应在本判决书生效后60日内协助原告办理房产证。

三、驳回原告陈金岭的其它诉讼请求。

案件受理费150元，由原告陈金岭负担100元，被告焦作市中益房地产开发有限公司负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。

                                             审判长 周长军

                                             审判员 张小莎

                                             审判员 贾宝国

                                             二○一三年八月十三日

                                             书记员 史小云