中国工商银行股份有限公司平顶山火车站支行与海燕、张玉芬、海光明、王要芳、袁强、平顶山市亿昇房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案一审民事判决书

原告中国工商银行股份有限公司平顶山火车站支行，住所地河南省平顶山市南环路东21号。

代表人吉明海，该支行行长。

委托代理人白小兵，男，系该支行员工。

委托代理人闫旭，男，1971年8月30日出生。系该支行员工。

被告海燕，女，1970年2月25日出生。

被告张玉芬，女，1945年8月10日出生，系海燕之母。

被告海光明，男，1941年6月16日出生，系海燕之父。

张玉芬、海光明的委托代理人海燕，基本情况同上。

被告王要芳，女，汉族，1977年3月4日出生。

被告袁强，男，汉族，1973年9月14日出生。

被告平顶山市亿昇房地产开发有限公司，住所地平顶山市卫东区矿工路与劳动路交叉口（亿昇城市花园二号楼一楼第七间门面房）。

法定代表人郑庆昇，该公司董事长。

委托代理人郑瑞东，男，1965年5月6日出。系该公司员工。

原告中国工商银行股份有限公司平顶山火车站支行（以下简称工行平顶山火车站支行）与被告海燕、张玉芬、海光明、王要芳、袁强、平顶山市亿昇房地产开发有限公司（以下简称亿昇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年1月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月16日公开开庭进行了审理。原告工行平顶山火车站支行的委托代理人白小兵、闫旭、被告海燕、王要芳，被告张玉芬、海光明的委托代理人海燕、被告亿昇房地产公司的委托代理人郑瑞东到庭参加诉讼，被告袁强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告工行平顶山火车站支行诉称：2011年1月18日，海燕、张玉芬、海光明在工行平顶山火车站支行申请购置商用房贷款666万元，购买亿昇房地产公司的亿昇城市花园2#楼1单元2层0102001室，建筑面积1025.32(㎡)，房屋价值13329160元，房屋共有人为王要芳、袁强。由王要芳、袁强承担互为连带还款责任，由亿昇房地产公司对该笔贷款承担连带保证责任。但海燕、张玉芬、海光明截止2012年1月16日贷款逾期以来，经工行平顶山火车站支行多次催收未果，工行平顶山火车站支行于2012年3月23日根据合同约定，从亿昇房地产公司保证金帐户扣划保证金645881.26元，用于抵扣该笔贷款本息。工行平顶山火车站支行于2012年4月24日向借款人及担保人发送了《逾期催收通知书》，6月4日向借款人及担保人发送了《提前还款函》，但海燕、张玉芬、海光明未履行还本付息的义务，保证人王要芳、袁强、亿昇房地产公司也未履行保证义务。截止至2013年5月7日，海燕、张玉芬、海光明共拖欠贷款本金5912496.12元及利息182026.67元，故请求法院判令：1、海燕、张玉芬、海光明归还所欠贷款本金5912496.12元及利息182026.67元(以上利息计算至2013年5月7日，以后利息从2013年5月8日开始按照逾期利率年息10.8075%的标准计算)。2、王要芳、袁强、亿昇房地产公司对所欠的上述款项承担连带还款责任。3、工行平顶山火车站支行对王要芳、海燕、袁强按揭贷款购买平顶山市亿昇房地产开发有限公司的亿昇城市花园抵押房产处置有优先受偿权。4、王要芳、海燕、袁强、亿昇房地产公司承担本案诉讼费用。

被告海燕、张玉芬、海光明答辩称：对工行平顶山火车站支行所诉的借款事实无异议，对已归还本金及利息数额无异议。但不同意工行平顶山火车站支行处置房屋的意见，其愿意还款，希望能够与工行平顶山火车站支行协商，由王要芳、海燕、袁强按照各自的份额偿还。

被告王要芳答辩称：为海燕、张玉芬、海光明的借款担保属实，希望能够与工行平顶山火车站支行协商，由王要芳、海燕、袁强按照各自的份额偿还。

被告袁强未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。

被告亿昇房地产公司答辩称：1、亿昇房地产公司为海燕购买亿昇城市花园2#楼2层商铺提供期房抵押担保是阶段性，该商铺所在楼房所有权大证在2010年10月份已经办理完毕，抵押关系由期房抵押转为现房抵押，亿昇房地产公司不应再承担海燕、张玉芬、海光明欠款连带还款责任。2010年11月份亿昇房地产公司通知海燕办理房屋所有权证和他项权证，并通知工行平顶山火车站支行监督海燕办理房屋所有权证及他项权证。办理房屋所有权证的责任主体是海燕，亿昇房地产公司已尽到通知义务。2、工行平顶山火车站支行从亿昇房地产公司保证金账户和监督户为海燕担保扣划资金不合法，应无条件归还。工行平顶山火车站支行自2012年1月16日已经知道贷款已经开始逾期， 2012年3月23日已经逾期超过三个月，并且王要芳、海燕、袁强三人合伙开办的洗浴中心和快捷酒店已经停业，根本没有经济来源用于归还贷款本息，按照商业银行住房按揭有关规定应当马上起诉，但工行平顶山火车站支行却迟迟不起诉，故从亿昇房地产公司的扣款应当无条件归还。

经审理查明，2010年9月25日，亿昇城市花园2#楼1单元2层0102001室取得了《商品房合同备案证书》，合同备案编号：410400201009250111。2010年12月29日，亿昇房地产公司与海燕、王要芳、袁强签订第410400201009250111号《商品房买卖合同》，由海燕出资购买亿昇城市花园2#楼1单元2层0102001室，房屋共有人王要芳、袁强。2010年12月30日，海燕、王要芳、袁强向工行平顶山火车站支行出具《承诺书》，内容为：海燕、王要芳、袁强作为借款人分别与工行平顶山火车站支行签订了《个人购房借款／担保合同》，借款金额分别为666万元、687万元、537万元。以上借款全部用于购买主合同项下亿昇城市花园商用房，用于三人共同经营需要，因此三人共同承诺：对于上述主合同项下三笔借款，由袁强、王要芳、海燕三人共同互为承担连带还款责任。任何一笔主合同项下借款人未完全、适当地遵守或履行其在主合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，均由另外两人共同承担连带还款责任及主合同项下的各项义务或责任。如若工行平顶山火车站支行行使上述三份主合同中任一主合同项下抵押权，另外两份主合同中抵押物的处分条件视为同时成就，工行平顶山火车站支行可对三份主合同项下抵押物分别或一并处分，三人均予同意，不提出任何异议。

2011年1月18日，贷款人工行平顶山火车站支行与借款人海燕、张玉芬、海光明、保证人亿昇房地产公司、抵押人海燕及抵押物共有人王要芳、袁强共同签订了《个人购房借款／担保合同》（合同编号10060），合同内容为：第一条、贷款种类与金额为个人购置商用房贷款6660000元；第二条、贷款用途与担保方式为用于购买亿昇城市花园2#楼1单元2层0102001室，建筑面积1058.35 平方米，贷款的担保方式是抵押和保证；第三条、贷款期限 10年；第四条、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定；第九条、罚息利率在本合同第四条约定的利率基础上加收50%确定；第十条、保证担保为保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件满足的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；第十四条、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；第二十一条、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿……；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；第二十七条、保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；第二十八条、保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。该合同所附抵押物清单显示抵押物为平顶山市卫东区矿工路中段南侧亿昇城市花园第2#楼1单元2层0102001号房。2011年5月6日《中国工商银行借款凭证》显示：借款人海燕同意将上述6660000元借款转入收款人亿昇房地产公司账户，用途购商用房，基准利率6.6%，浮动+10%，期限10年，到期日2021年3月23日，按月结息，还款方式为等额本息。

2011年5月11日，平顶山市恒信公证处出具（2011）平恒证经字第853号《公证书》，证实上述《个人购房借款／担保合同》、《中国工商银行借款凭证》中各有关当事人的盖章、签名（捺指印）属实。

2012年6月4日，中国工商银行股份有限公司平顶山分行向海燕发出《提前还款函》，内容：您与我行于2011年5月6日签订《个人购房借款合同》，合同编号： 2011—10060，向我行申请贷款6660000元，我行依约向您发放了贷款，截至目前您已经累计5次未按期归还我行贷款本息，积欠本息共计159977.57元。鉴于你累计5期未按时还款的违约行为，根据双方签订的《个人购房借款合同》第十三条第四项的约定，我行依约宣布你的贷款合同提前到期。现向你发函，请你于三日内向我行清偿全部贷款本息(包括逾期贷款本息)，否则我行将采取法律手段，依法收回贷款本息。该函于2012年6月10日送海燕签收。

另查明：1、因该笔贷款逾期，工行平顶山火车站支行于2012年3月23日、10月26日、12月27日分三次从亿昇房地产公司保证金账户和监督户扣划资金645881.26元，其中归还借款本金321102.58元，利息324778.68元。

2、经核对，截止2013年5月7日，海燕、张玉芬、海光明仍下欠工行平顶山火车站支行借款本金5912496.12元，利息182026.67元。

3、2011年1月18日，亿昇城市花园2#楼1单元2层0102001室办理了平预抵字第【2011】002号《平顶山市预购商品房抵押证明书》，抵押人海燕，抵押权人工行平顶山火车站支行，抵押设定日期：2010年9月25日至2020年9月25日，抵押期限10年。抵押登记机关：平顶山市房地产交易管理所。

4、针对该笔贷款亿昇房地产公司于2011年1月18日向工行平顶山火车站支行出具《担保函》(适用于阶段性担保)，内容：为保障贵行贷款资金安全，我公司作为借款人(姓名：海燕，证件名称：身份证，证件号码：410403197002251065)的保证人：同意为贵行为借款人在个人购房借款合同项下发放的个人住房贷款金额为：陆佰陆拾陆万元(小写6660000元)提供阶段性担保，有关担保事项如下：一、我公司从《个人购房借款合同》 (编号：2011-10060) (以下简称《借款合同》)项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交贵行之日止对借款人的债务承担阶段性保证责任：二、本担保函的保证期限为自《借款合同》确定的每期还款日之次日起两年。如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间为自贵行向借款人通知的还款日之次日起两年。三、本担保函担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息，逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。四、我公司自愿向贵行提供阶段性连带责任保证担保，本公司还对借款人的个人住房贷款承担保证金担保责任，并在贵行开立保证金专户，保证金金额为：叁拾叁万叁千元(小写:333000元)。五、如借款人未接借款合同有关约定履行还款义务时，贵行可从我公司保证金账户(户各平顶山市亿昇地产开发有限公司，账号1707020129023105577，开户银行：平顶山工行 )和我司在中国工商银行其他分支机构开立的所有账户中扣收全部贷款本息，如账户中存款不足，我司将继续负责偿还借款人应偿付贷款本息及费用。

以上事实，有工行平顶山火车站支行提供的《个人购房借款／担保合同》、《公证书》、《借款凭证》、《承诺书》、《商品房买卖合同》、《商品房合同备案证书》、《平顶山市预购商品房抵押证明书》、《提前还款函》、《担保函》、《客户须知》、已还款清单及欠款明细；亿昇房地产公司提供的《亿昇城市花园2#楼房屋所有权证》（大证）、银行扣款凭证及庭审笔录等证据在卷证实。上述证据已经庭审质证，可以采信。

本院认为，工行平顶山火车站支行与借款人海燕、张玉芬、海光明、保证人亿昇房地产公司、抵押人海燕及抵押物共有人王要芳、袁强签订的《个人购房借款／担保合同》，袁强、王要芳、海燕向工行平顶山火车站支行出具的《承诺书》，亿昇房地产公司向工行平顶山火车站支行出具的《担保函》均系当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，应为合法有效。虽然合同中约定的借款期限为10年，但海燕、张玉芬、海光明未按照借款合同的约定偿还借款本息，已构成违约，根据双方签订的《个人购房借款合同》第十四条第四项的约定，工行平顶山火车站支行已向海燕送达《提前还款函》宣布贷款合同提前到期。海燕、张玉芬、海光明应按合同约定偿还借款本息，并承担相应的违约责任。依据袁强、王要芳、海燕向工行平顶山火车站支行出具的《承诺书》，袁强、王要芳亦应对海燕、张玉芬、海光明所欠的借款本息承担连带清偿责任。1、关于欠款本金及利息问题。各方当事人对海燕、张玉芬、海光明截止2013年5月7日仍下欠工行平顶山火车站支行借款本金5912496.12元，利息182026.67元的事实均无异议，对此数额本院予以确认。依据《个人购房借款／担保合同》第四条、第九条的约定，海燕、张玉芬、海光明还应按年息10.8075%的标准支付2013年5月8日以后的逾期利息。2、关于亿昇房地产公司的保证责任问题。亿昇房地产公司出具《担保函》，承诺该公司从《个人购房借款合同》项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工行平顶山火车站支行之日止对借款人的债务承担阶段性保证责任：贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。本案中，海燕的房产已办理了预售商品房抵押登记手续，但并未办理正式抵押登记且未向工行平顶山火车站支行提交房屋他项权利证明，故亿昇房地产公司认为其保证责任免除的抗辩理由没有事实依据，本院不予支持。工行平顶山火车站支行在约定的保证期间内向亿昇房地产公司主张权利，亿昇房地产公司应对海燕、张玉芬、海光明所欠的借款本息承担连带保证责任。3、关于抵押物优先受偿问题。本案所涉房产亿昇城市花园2#楼1单元2层0102001室在平顶山市房地产交易管理所办理了预购商品房抵押登记，抵押关系成立并产生物权效力，工行平顶山火车站支行作为抵押权人对抵押物享有优先受偿权。综上所述，工行平顶山火车站支行的诉讼请求，本院予以支持。保证人亿昇房地产公司、王要芳、袁强承担保证责任后，有权向海燕、张玉芬、海光明追偿。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第二十条、第二十二条、第三十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：

一、海燕、张玉芬、海光明于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司平顶山火车站支行借款本金5912496.12元及利息（2013年5月7日之前的利息为182026.67元；2013年5月8日之后的利息按照年利率10.8075%的标准计算至本判决确定的债务人履行债务期限内履行之日止）；

二、袁强、王要芳、平顶山市亿昇房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；

三、中国工商银行股份有限公司平顶山火车站支行对本案抵押物亿昇城市花园2#楼1单元2层0102001号房屋享有优先受偿权。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费55420元，由海燕、张玉芬、海光明负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

                                             审  判  长    谢  磊

                                             审  判  员    杜军伟

                                             审  判  员    赵红燕

                                             二〇一三年六月十八日

                                             书  记  员    宁绿原

附相关法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第一百零六条 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

《中华人民共和国合同法》

第二百零六条 借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

《中华人民共和国担保法》

第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

第三十一条 保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

第三十三条 本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

第四十一条  当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》

第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。

第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由据不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：

㈠案由、诉讼请求、争议的事实和理由；

㈡判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；

㈢判决结果和诉讼费用的负担；

㈣上诉期间和上诉的法院。