原告（反诉被告）李波诉被告（反诉原告）镇平华新地毯集团有限责任公司为房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）：李波，男，44岁。

委托代理人：肖军，河南涅阳律师事务所律师

被告（反诉原告）：镇平华新地毯集团有限责任公司

法定代表人：王哲，任董事长

住所地      镇平县城西三里河路  

委托代理人：陈同武，男，系公司保卫科长。

委托代理人：张富禄，河南宛平律师事务所律师

原告李波与被告镇平华新地毯集团有限责任公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月2日受理后，依法由审判员宋强独任审理，于2013年6月13日公开开庭进行了审理，原告李波及委托代理人肖军、被告镇平华新地毯集团有限责任公司的委托代理人陈同武、张富禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李波诉称：2010年11月23日，原、被告双方签订了租赁合同，约定由原告承租使用被告的镇平裕隆大酒店和老庄镇裕隆花园酒店，租赁期限自2011年1月1日起至2016年12月31日止，共计5年。合同签订后，双方均按约履行了合同，但到了2012年11月22日，被告却停止镇平裕隆大酒店的蒸汽供应，致使原告无法继续经营，后经与被告协商解除合同，由被告赔偿原告的经济损失，但时至今日，被告却以种种理由推脱，不交接、不赔偿，并停止供应对镇平裕隆大酒店的用电。现请求1、依法解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告赔偿原告经济损失200000元；3、诉讼费用由被告承担。

原告为证明其诉称事实向法庭提供如下证据材料：1、租赁合同，用以证实：原、被告签订的租赁合同自2011年1月1日起至2016年12月31日止，实际租期应是6年。2、装修合同，用以证实：原告在接收裕隆大酒店后对酒店进行装修，共花费161000元。3、锅炉买卖合同，用以证实：被告停止供气后，原告为减少损失和经营需要而购置锅炉，价款36000元。4、特种设备安全检查指令书，用以证实：原告购置的锅炉被镇平县质量技术监督局责令拆除。5、押金收据，用以证实：原告在签订合同时交纳押金30000元。6、证人院xX、樊xx、贺xx、侯xx证言四份及四证人共同出具的证言一份，用以证实：2012年11月22日，被告停止对原告所经营的裕隆大酒店供应蒸汽，造成酒店因无暖气而无法正常经营， 2013年4月3日，被告方带人过来对酒店进行盘点。7、证人侯xx出庭陈述，用以证实：证人原系裕隆大酒店的保安。被告于2012年11月底开始一直停止供气，造成酒店无法供暖，后原告自己装了锅炉，但刚装上，就被镇平县质量技术监督局责令拆除了。且在被告对酒店盘点后，又停止了供电。8、证人韩xx出庭陈述，用以证实：证人原系裕隆大酒店客服部经理。2012年11月22日，被告公司设备科姚科长通知对裕隆大酒店停止供气，2013年3月1日，原告自己安装了锅炉，但安装好没几天就被镇平县质量技术监督局责令拆除了。4月3日，被告公司胡经理带人去酒店盘点，与原告协商解除合同，但未达成一致，所以酒店一直停业，4月28日，被告又对酒店停止供电。

被告镇平华新地毯集团有限责任公司辩称：原、被告自签订租赁合同以来，原告交纳租金的时间大多逾期，原告违约在先，且原告在用蒸汽方面做手脚，被告为避免自己损失的扩大，而不得不停止蒸汽的供应，但被告停止供汽后，原告及时购置了锅炉，并安装使用，原告的经营并未因此受到损失。原告请求解除合同无事实根据，因原告完全可以采取安装锅炉的行为来继续履行合同，实际原告也这样做了，被告停止供汽并非导致合同完全不能履行，故原告该诉请不能成立。另外按照双方签订的租赁合同约定原告应于2013年3 月25日前交纳第二季度的租金162500元，但原告至今未交，同时根据租赁合同的约定，原告逾期支付租金，应按合同总额的3%支付违约金，为97500元，故反诉请求原告支付2013年第二季度租金162500元（以后另计）及违约金97500元，并负担案件受理费。

被告为证明其辩称事实向法庭提供裕隆大酒店汽费耗用明细表一份,用以证实：原告在2012年经营裕隆大酒店时用汽量骤降，是被告停止供汽的原因。

原告李波对被告镇平华新地毯集团有限责任公司提出的反诉辩称：因被告镇平华新地毯集团有限责任公司对原告经营的裕隆大酒店停止供汽，造成原告不能正常经营，原告为避免损失扩大而购置锅炉，但又被镇平县质量技术监督局责令拆除，从而导致原告无法经营。随后，原、被告于2013年4月3日协商解除合同，并进行了盘点，由于被告故意扩大损失，拒不接受酒店，并于4月28日又停止对酒店供电，致使原告的经营已停止，故合同解除系被告的违约行为造成，原告不存在违约行为。双方租赁合同约定无论何种原因解除合同，被告不对原告在租赁场地上的投资做任何补偿，违反了合同法规定，应属无效条款。被告的反诉请求不能成立。

上述原告提供的第1-5组证据，被告对证据的真实性无异议，对该1-5组证据的真实性，本院予以采信。第6-8组证据，被告有异议，因证人证言及证人出庭陈述与原告提供的其它证据可相互印证，故对于该6-8组证据，本院予以采信。被告提供的证据，原告对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，对该证据的真实性，本院予以采信。

经庭审调查，依据法庭采信的证据及当事人的合理陈述，本院确认以下案件事实：

 2010年11月23日，原告李波与被告镇平华新地毯集团有限责任公司，经协商签订了房屋租赁合同，被告将其所有的原镇平裕隆大酒店和老庄裕隆花园酒店租赁给原告经营，协议约定租赁期限为5年，自2011年1月1日起至2016年12月31日止。原告每年支付被告租金650000元（其中，原裕隆大酒店600000元，原老庄裕隆花园酒店50000元），实行季支付制，每季支付162500元，支付时间为每季最后一个月25号前预付下季租赁费。并由原告李波于合同签订之日，支付被告镇平华新地毯集团有限责任公司30000元作为保证金。被告向原告移交酒店相应设施，供应水、电、汽等，提供相关便利，被告收取相应费用。合同第七条约定原告有下列情形之一的，被告有权解除合同，原告应按照合同总额的3%的标准支付违约金:“……6、逾期未支付租金的……。”第八条约定：“……2、无论何种原因致使合同解除，甲方（即被告）不对乙方（即原告）在租赁场地上的投资做任何补偿，同时，乙方也不得对固定投资予以拆除、损毁。”合同签订后，原、被告双方均按照约定履行了合同。原告于2011年3月1日对裕隆大酒店进行装修，至4月20日完工，支付装修款161000元。2012年11月22日，被告以原告所经营的裕隆大酒店使用的蒸汽量低于上一年度同期用量为由，在通知原告后，停止了蒸汽供应。当时是冬季，因酒店无暖气，造成酒店无法正常经营，原告为防止损失扩大，于2012年12月15日与四川省乐山市五通桥川釜锅炉厂签订合同，以36000元的价格购买了一台蒸汽锅炉。2013年3月1日安装后，投入使用至3月18日，被镇平县质量技术监督局以安装的锅炉位于居民区内，不符合锅炉安全技术规范要求，系无安装资质单位私自安装，未办理使用登记手续为由，向原告酒店下发了（镇）质监特令（2013）第008号特种设备安全监察指令书，责令将锅炉予以拆除（锅炉拆除后在原告处存放）。导致原告经营的裕隆大酒店停止经营。2013年4月3日，原、被告协商解除合同，被告公司也派人对酒店进行了盘点，但因未达成一致意见而未能交接。随后，被告又停止对酒店供电，原告也未对租赁的两个酒店继续经营。

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告经协商签订了酒店租赁合同，原、被告之间的租赁合同关系成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”原、被告双方在履行合同期间，被告以原告所经营的裕隆大酒店使用的蒸汽量低于上一年度同期用量为由，停止供应蒸汽，造成原告对裕隆大酒店无法经营，根据双方合同约定，被告应为原告提供便利，供应蒸汽并收取相应费用，系被告因合同而产生的相应权利和义务，故被告停止供应蒸汽的行为对原告构成违约。原告为防止损失扩大，购置锅炉安装使用，但因违反相应法律法规规定，而被镇平县质量技术监督局责令拆除。且在原、被告协商解除合同未果后，被告又对裕隆大酒店停止供电，导致原告酒店停止经营，不能正常实现合同目的,故原告请求解除与被告签订的租赁合同，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……。”基于该条规定，原告请求被告赔偿装修损失，本院应予支持；被告辩称按照双方签订租赁合同中“无论何种原因致使合同解除，甲方不对乙方在租赁场地上的投资做任何补偿，同时，乙方也不得对固定投资予以拆除、损毁”的约定，被告不应赔偿原告装修损失。《中华人民共和国合同法》第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的。”因被告的违约行为，导致原告无法经营，给原告造成损失，该条款应属无效，被告不应免责。原告对裕隆大酒店的装修于2011年4月20日完工，总造价为161000元，距合同期满（2016年12月31日）为68个月，原告使用至2013年3月底，为23个月，被告应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失为161000元－（161000元÷68×23）=106544元。原告请求被告赔偿锅炉损失及返还保证金，因安装锅炉系原告为防止损失扩大而采取的适当措施，但被责令拆除后仍在原告处存放，仍具有一定的价值，折旧部分及安装、拆除费用，原告未提供相应证据证实，对该部分损失，本院不予支持；因合同解除，原告已支付的履约保证金30000元，被告应予退回。被告反诉请求原告支付2013年第二季度的租金，并按照合同约定支付逾期支付租金的违约金，因被告首先对原告违约，原告依法行使履行抗辩权并不构成违约，原告不应支付相应的租金及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第六十条、第六十七条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：

一、解除原告李波与被告镇平华新地毯集团有限责任公司于2010年11月23日签订的租赁合同。

二、限本判决生效后十日内被告镇平华新地毯集团有限责任公司赔偿原告李波对裕隆大酒店的装饰装修残值损失106544元，返还原告李波支付的保证金30000元。

三、驳回原告李波的其它诉讼请求。

四、驳回被告镇平华新地毯集团有限责任公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

案件受理费4300元，减半收取2150元，原告李波负担700元，被告镇平华新地毯集团有限责任公司负担1450元。反诉受理费2600元，由被告镇平华新地毯集团有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

                                             审 判 员  宋  强

                                             二零一三年六月二十三日

                                             书 记 员  王  健