原告刘玉保、赵秀云诉被告刘德芬、周进忠为农村房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告 刘玉保，男，76岁。

原告 赵秀云，女，79岁。

委托代理人 万喜龙，镇平县司法局石佛寺法律服务所法律工作者。

被告 刘德芬，女，45岁。

被告 周进忠，男，49岁。

委托代理人 杨丙胜，镇平县12348法律服务所法律工作者。

原告刘玉保、赵秀云与被告刘德芬、周进忠为农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月14日受理后，依法组成了合议庭，于2013年5月14日公开开庭进行了审理。原告刘玉保、赵秀云及其委托代理人万喜龙，被告刘德芬，被告周进忠及其委托代理人杨丙胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告于1985年在马洼村内建房屋五间，其中主房三间起脊房，厢房两间平房。房屋南边拥有二间多房屋的地皮。因原告多年没有在家居住。2012年回来后被告刘德芬告知于2007年已将房屋及南面地皮卖给被告周进忠，并签有协议。原告对此事并不知晓，也没有在协议书上签字，也没有任何委托手续。也没有收到房屋及地皮款。二被告所签的协议上的标的确属原告于1985年所建。在二原告不知情的情况下，被告刘德芬与被告周进忠私下签协议将二原告房屋及地皮卖掉实属不当。现要求:1、依法确认二被告签订的买卖协议无效；2、诉讼费由被告承担。

原告为证明其诉称事实向法院提交如下证据:1、二被告的买卖协议一份，用以证实买卖协议没有原告的签字，也没有原告的授权。2、镇平县石佛寺镇马洼村民委员会证明一份，用以证实争议房屋属二原告所有，该房屋建于1985年。3、照片3张，用以证实被告刘德芬不仅是卖的房子，还卖了8米×10米的地皮。

被告刘德芬辩称：二原告当时都不在家，我就把他们的房子卖了。

被告周进忠辩称：原告所诉内容不实。双方所签协议原告本人虽然没有签字，但委托其女儿被告刘德芬与被告周进忠签订了协议。在签订协议时，中间人问过被告刘德芬，被告刘德芬也告知被告周进忠及中间人，确实是受父母委托。在被告周进忠确信被告刘德芬完全有权利的情况下才与原告签订了协议，被告刘德芬将林权证交给了被告周进忠，被告周进忠将6800元交给了被告刘德芬。协议签订后，原告赵秀云回到马洼村腾房将家中实物全部搬走，与被告周进忠办理了交接手续，被告周进忠开始于2006年入住家中。2008年原告刘玉保从湖北回来，到马洼收责任田租赁费还在被告周进忠家中吃饭，饭后被告周进忠还给了原告刘玉保两瓶香油带走。2009年原告刘玉保从湖北回来后到被告周进忠家中，称房子卖了，打压井的钱没有给，又向被告周进忠要200元。当时被告周进忠家人再次给刘玉保打井款200元。以上可以说明原告女儿刘德芬与被告所签协议为有效协议。

被告周进忠向法院提交如下证据：1、买卖协议一份，用以证实被告刘德芬是受二原告的委托把房子卖给被告周进忠，房屋价格是6800元。2、林权证一份，用以证实买卖协议签订后办理了交接手续。3、证人马XX、马XX、肖XX、苏XX出庭作证，用以证实原告赵秀云在协议签订后回到马洼村腾房子，原告刘玉保在协议签订后回到马洼村向被告周进忠要打井款200元。

以上原告提供的第1份、第2份、第3组证据，二被告无异议，本院予以采信。被告周进忠提供的第1份、第2份证据，二原告及被告刘德芬无异议，本院予以采信。被告周进忠提供的第3组证据，二原告、被告刘德芬对证人马XX、肖XX、苏XX的证言无异议，本院予以采信。二原告对证人马XX的证言有异议，称证人不在场，因被告周进忠无相关证据印证，本院对证人马XX的证言不予采信。

经庭审调查，依据法庭采信的证据及当事人的合理陈述，本院确认以下案件事实：

原告刘玉保、赵秀云与被告刘德芬系父母女关系。1982年镇平县人民政府给原告刘玉保颁发一林权证，四至东便路，西刘德胜，南明海，北小路，数量0.8亩。1985年11月原告刘玉保在石佛寺镇马洼村建了五间房屋，主房北屋三间瓦房，东厢房两间平房及楼门和院墙。1994年二原告去湖北三个儿子家轮流居住，期间，二原告也时常回河南老家。2006年4月19日，被告刘德芬与被告周进忠签订一份协议，将原告的房屋及房前的空地卖给被告周进忠，该协议内容为：“刘玉保卖主为甲方  周进忠买主为乙方 甲方同意把房子（主房瓦房三间，厢房平房两间、院墙、楼门） 房子定价为：现金陆仟捌佰元整  转让给乙方周进忠。东直路、西直福东、北直红海、南直彦浩。甲乙双方都无愿言，永不反悔，立字为证。证人马XX、张XX、刘德芬 2006年4月19号。”该协议由被告周进忠书写，协议签字后，被告周进忠将6800元交给被告刘德芬，被告刘德芬将林权证交给被告周进忠。协议签订后，原告赵秀云回来，将房屋腾空。2006年8月16日被告周进忠搬进房屋居住至今。被告周进忠仅对房屋修缮，没有对房屋的结构进行改造。二原告2012年回到石佛寺，现在侄女家居住。

本院认为：被告周进忠系二龙乡王坪村人，二原告系石佛寺镇马洼村人，双方非同一村村民。被告刘德芬与被告周进忠于2006年4月19日签订协议，将二原告的房屋和宅基地转让给被告周进忠，双方虽然转让的是房屋，但该转让协议中涉及的土地系农村宅基地，农村宅基地系集体所有，在转让时对转让主体有限制性的规定，因为宅基地具有保障性和福利性，因此限制在本集体经济组织内转让，不得转让给非集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。” 由此可以看出，农村村民建房，应当从本集体经济组织取得宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。原、被告双方的房屋转让协议，实为农村宅基地转让，转让的是农民集体所有的土地，违背了该法条的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原、被告的转让协议违背法律的强制性规定，因此为无效协议。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

被告刘德芬与被告周进忠于2006年4月19日签订的协议为无效协议。

案件受理费100元，二被告各负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

                                             审  判  长  宋小燕

                                             审  判  员  周华肖

                                             人民陪审员  张国耀

                                             二0一三年五月三十一日

                                             书  记  员  侯志斌