韦XX诉王XX租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告韦XX，男，1983年2月12日出生。

委托代理人仝国锋，河南安多律师事务所律师。

被告王XX，女，1975年9月10日出生。

委托代理人郭磊，河南万基律师事务所律师。

原告韦XX诉被告王XX为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韦XX委托代理人仝国锋、被告王XX及其委托代理人郭磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告韦XX诉称，2012年9月1日，原、被告签订《协议》，约定：被告将位于涧西区周山路与丽江路口的门面房转让给原告，转让金25000元，被告在9月10日前腾空房屋并将钥匙交给原告。同日，原告将25000元转让金交给被告，但被告却迟迟不将房屋交给原告。现经原告了解，被告并不是房屋所有权人，而是从所有权人王XX处承租。在王XX和被告签订的《房屋租赁协议》中明确约定该房屋被告无权转租，并且，被告于9月底已经和王XX解除租赁合同。原告认为，被告在同原告签订《协议》时，隐瞒该房屋不得转租的事实，同时，隐瞒该房屋2012年10月9日租赁到期的事实，骗取原告转让金。原、被告签订协议后，被告迟迟不将房屋交付，并且被告已经于9月底和王XX解除租赁合同，被告的行为导致协议无法履行，已经构成违约，侵犯了原告的合法权益，故向法院起诉要求被告返还转让金。诉讼请求：1、请求解除原、被告于2012年9月1日签订的《房屋租赁协议》。2、判令被告退还原告转让金25000元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。

被告王XX辩称，1、原、被告双方的协议系在平等自愿基础上签订，已经成立生效并履行完毕，无任何法定或约定解除事由，原告诉求无法律依据，应予驳回。被告转租给原告的房产系2011年7月6日从王XX处租赁，租赁期限为2011年10月10日至2012年10月9日，在租赁期内被告可以转租。2012年9月1日，原告与被告联系，欲租赁上述房产，在双方商议期间，被告明确告知原告该房产租赁期限只剩余不到两个月，被告对此不持异议，并表示租赁该房产做的就是短期业务，时间不影响。后期续租事宜由其直接和房东联系。后双方协议转让费（包含剩余房租、装修、空调等）共计22000元，双方签字后，原告将现金交予被告，被告也依约将房屋交付给原告，双方协议已经履行完毕，不存在任何违约或其他解除的情形。2、合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告已经将租赁物交给原告，原告也已经使用完毕，不能就已经使用的部分做出返还，所以本案也不存在恢复原状或者返还租金。另一方面合同解除的前提是合同合法成立且生效，原告诉求解除合同，应视为其认可《协议》合法成立且生效，原告认为被告有违约行为并诉求解除，如其能举证证明被告违约行为成立也只能诉求赔偿损失而不是返还转让金25000元。且被告已经履行了协议，无任何违约行为，不应承担违约责任。原告的第一项和第二项诉求前后矛盾，不应得到支持。

经审理查明，2012年9月1日，原告韦XX与被告王XX签订《协议》一份，内容为：“现将周山路与丽江路门面房转让给韦XX贰万伍仟元正（25000.00元，含：空调一台，房租两个月及押金伍百元500元），韦XX于2012年9月1日付清转让费全款，王XX于2012年9月10日前腾空房屋并将钥匙交于韦XX。至此，所有手续全清，其他任何事与王XX无关……“。同日，原告向被告支付25000元，被告向其出具收条。后原告因该《协议》的履行等事宜与被告发生纠纷，诉至法院。

在庭审中，原告与被告均提交了王XX（甲方）与被告王XX（乙方）于2011年7月6日签订的《租赁合同书》一份，但原、被告提交的《租赁合同书》在房屋是否能够转租和转让的内容上不一致；原告提交的《租赁合同书》系原件，被告提交的《租赁合同书》系复印件。原告还提交了2012年9月25日王XX出具的《证明》一份，内容为：“王XX与王XX在2011年7月6日签订的《租赁合同书》约定：王XX作为承租人未经王XX书面同意，不得私自转租，如果王XX私自转租，则王XX有权扣除王XX所交押金，并有权解除合同。2012年9月1日，王XX未经王XX书面同意，私自将丽江路1-0102号门面房同韦XX签订转租协议。”；并且诉称被告未按《协议》约定将租赁房屋交给原告使用。同时王XX出庭作证，接受法庭询问，证实原告提交的《租赁合同书》内容系其和被告王XX签订的真实内容，被告王XX将门面房转租给原告韦XX的行为未经王XX的同意，并且当庭表示不同意该门面房转租给原告；《租赁合同书》到期后，被告王XX未续租房屋，并将房屋钥匙交予王XX。被告辩称其与原告签订《协议》时原告对该房屋系转租且租赁期限仅剩不到两个月是知情的；其转租行为经过出租人王XX的同意；且原、被告签订《协议》后，被告向原告交付了租赁房屋；但均没有提交相关证据予以证明。

另查明，原告提交的《租赁合同书》中载明：“租赁期限：从2011年10月10日起至2012年10月9日止。……乙方应承担的责任：乙方（王XX）不得私自转租，否则视为违约，扣除押金，合同期内乙方可以转让，转让的只是地坪增高、卷帘门、拖把池，价值1500元。……有以下情形之一的，甲方有权解除本合同：未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租第三人”。本案审理过程中，原告向法庭承认被告后来退还给原告3000元，原告实际向被告支付了22000元。

本院认为，原告提交的《租赁合同书》系原件，被告提交的《租赁合同书》系复印件，并且出租人王XX证实原告提交的《租赁合同书》是其和被告王XX签订的真实内容，因此，本院认定原告提交的《租赁合同书》真实有效。根据原告提交的《租赁合同书》的约定，被告王XX转租该门面房应当经过出租人王XX的书面同意；被告未能提交证据证明王XX同意被告将该门面房转租给原告；同时王XX向法庭明确表示被告将门面房转租给原告未经其同意，且表示不同意被告的转租行为。因此被告将丽江路1-0102号门面房转租给原告的行为无效，原、被告签订的《协议》内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订《协议》后，原告向被告交付了转让金22000元，被告应当向原告予以返还。被告王XX不能提交证据证明其履行了《协议》中约定的向原告交付门面房的义务，且根据王XX的证言，《租赁合同书》到期后，被告王XX向王XX交付了门面房钥匙；因此，对被告关于其履行了《协议》，不应返还转让金的辩解，本院不予采信。被告辩称原告知道该门面房系转租，租赁期限只剩不到两个月，但不持异议并与被告签订《协议》，没有证据证明，本院亦不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条 、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告王XX向原告韦XX返还转让金22000元；

上述款项于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告韦XX的其他诉讼请求。

本案受理费425元，由被告王XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审  判  长    韩  亚  蕾

                                             人民陪审员    刘  丽  群

                                             人民陪审员    孟  亚  平

                                             二 〇 一 三 年 七月 九 日

                                             书  记  员    杨      静