原告许玉伟诉被告谢军周、七都经纪公司定金合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）许玉伟，男，43岁。

委托代理人李建军，男，系开封市龙亭区大兴法律服务所法律工作者。代理权限系特别授权。

被告（反诉原告）谢军周，男，41岁。

委托代理人王天超，河南时代律师事务所律师。代理权限系特别授权。

委托代理人李松杰，河南时代律师事务所律师。代理权限系特别授权。

被告（反诉被告）河南七都不动产经纪有限公司（以下简称七都经纪公司）。机构代码证：79574077-3。

住所地：开封市东大街与西大街交叉口（富辰小区2号楼1层1号）。

法定代表人陈宗博，总经理。

委托代理人李国昌，店长。代理权限系一般代理。

委托代理人顾汉军，过户经理。代理权限系一般代理。

原告许玉伟诉被告谢军周、七都经纪公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许玉伟的委托代理人李建军，被告谢军周的委托代理人李松杰，被告七都经纪公司的委托代理人李国昌、顾汉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）许玉伟诉称，2011年10月16日，原告与被告谢军周签订房屋买卖合同一份，被告七都经纪公司为见证方。原告与被告谢军周双方约定：谢军周于合同签订时支付原告定金及七都经纪公司佣金20000元，其中七都公司佣金6750元，余额13250作为谢军周支付给原告的定金。原告同意该定金在办理完房产过户手续前由七都经纪公司保管（合同第3条）。后依据合同第5条被告谢军周违约，再根据该合同第11条第2项，视为其单方与原告解除合同，无权要求原告返还定金。应由被告七都经纪公司直接将其保管的定金13250元退还原告。但被告七都经纪公司违反合同确定义务，拒不返还原告定金。请依法确认被告谢军周违约，判令其支付的暂由被告七都经纪公司保管的定金13250元返还原告。

被告（反诉原告）谢军周辩称，原告诉求无事实和法律依据，应依法驳回。谢军周无违约行为，并在订立合同当日即全额支付了相应款项（定金及佣金）。原告故意隐瞒的土地使用权仅为五十年的特殊情形，且已使用十余年，对被告进行欺诈，以期望按众所周知的房屋土地使用权限为七十年的房屋价格形成交易。被告基于常识认为住宅都是七十年使用权限，故以45万元的价格与原告订立合同，后在办理过户时在房屋交易大厅查询得知此情况，即向原告提出异议，双方发生争议。原告明知其房屋使用权限少二十年的特殊情形，却在合同协商时不告知，存在严重欺诈，使被告在违背真实意思的情况下签订合同，依法属可撤销合同，现答辩并反诉要求撤销买卖合同，要求原告赔偿定金、佣金共20000元。

被告七都经纪公司辩称，本合同第11条第7款规定，因双方有异议，只能按该条款履行。守约方应凭生效的法院判决书、调解书或仲裁裁决书，从丙方处领取或收回本合同中约定的定金、物业交割保证金、佣金、售房保证金，除非甲、乙、丙三方达成新的协议。

被告谢军周反诉称，2011年10月16日被反诉人许玉伟故意隐瞒房屋土地使用权限为五十年的特殊情况，欺骗反诉人，使反诉人违背真实意思的情况下以45万元的高价，与其签订了位于立德花园2号楼B段8单元4层南户房屋的买卖合同，反诉人当日依约支付给被反诉人13250元定金，支付给七都经纪公司6750元居间佣金。在双方进行房产过户办理时，经查房屋原始买卖合同得知房屋土地使用权限为五十年，且已使用十三年，在受到严重欺诈的情况下，反诉人要求退还定金及佣金，被反诉人无理拒绝。请求依法撤销反诉人与被反诉人之间签订的房屋买卖合同；依法判令被反诉人返还反诉人定金13250元，及房屋中介佣金6750元。

原告许玉伟对反诉辩称，反诉人所诉不符合合同法关于因欺诈行使撤销权所规定的法定情况，其要求撤销房屋买卖合同于法无据。买卖使用权为50年的房产不被法律所禁止，只要被反诉人有国家颁发的产权证，就可以交易，被反诉人就有占有、使用、处分的权利。双方签订合同时反诉人并未提出主张土地使用权为70年，况且当时有七都经纪公司鉴证。被反诉人未违反约定，对反诉人所诉请求依法不应支持。反诉人所诉定金13250元至今还在七都经纪公司，该项损失是因其自己违约造成，应由其自负。此外，被反诉人并未将其买卖的房屋土地使用权50年故意说成70年，请法院驳回其反诉请求。

被告七都经纪公司对反诉辩称，合同真实有效，对反诉人的请求，谁违约谁承担，该损失不应由我方承担。返还定金、佣金，按法院执行。

经审理查明，2011年10月16日，原告许玉伟作为甲方，被告谢军周作为乙方，被告七都经纪公司作为丙方，签订《房屋买卖合同》（合同编号：7000280）一份，合同约定，原告将其在立德花园2号楼B段8单元4层南户（汴房地权证字第3187224号，房地产权利人许玉伟，混合结构，建筑面积128.29平方米）一处，卖于被告谢军周，价款45万元。谢军周于合同签订时支付定金及佣金2万元（现在被告七都经纪公司存放），其中佣金6750元，余额作为代收定金。合同第五条约定，“立契过户时间：甲、乙双方应在合同签订之日起16个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续”。合同第十一条违约责任约定：“1、甲方若违反本合同第五条的规定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金和售房保证金，甲方无权要回，除非三方达成新的协议）。2、乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同其无权要求返还定金（丙方有权直接将房屋产权证或售房保证金退还给甲方，除非甲、乙、丙三方达成新的协议）。......7、任何一方当事人违反本合同相关规定，守约方应当凭生效的法院判决书、调解书或仲裁裁决书、调解书从丙方处领取或收回本合同第八条、第十一条中约定的定金、物业交割保证金、佣金、售房保证金，除非甲、乙、丙三方达成新的协议......。被告并于协议签订当日向七都经纪公司缴纳购房佣金6750元，并将购房定金13250元也交与七都经纪公司保管。其后，在原、被告三方到房管部门办理房屋交易过户手续时，被告谢军周得知上述房屋的土地使用年限仅为50年，即提出异议不同意购买该房，双方由此发生纠纷。

另查明，原告许玉伟向被告出卖的上述房屋的《商品房买卖合同》上明确显示，该房的土地使用年限为50年。上列原、被告三方签订《房屋买卖合同》时，原告及被告七都经纪公司均未向被告谢军周告知该房的土地使用年限为50年。

上述事实有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、收据等为据。

本院认为，当事人因重大误解订立的合同，有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让权最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；.....”本案原告所出卖的房屋系住宅房，在其与被告谢军周签订《房屋买卖合同》时，原告与被告七都经纪公司均未向被告明确告知该房屋的土地使用年限仅为50年，致被告对此存在重大误解，因此对被告谢军周要求撤销该《房屋买卖合同》请求，本院予以支持；对原告以被告谢军周违约为由要求将七都经纪公司保管的13250元定金返还的请求，本院不予支持。对被告谢军周要求被告七都经纪公司返还定金13250元的请求，本院予以支持。对被告谢军周要求赔偿房屋中介佣金6750元的损失的请求，因本案合同依法应予撤销，合同交易未促成，故该佣金应由被告七都经纪公司返还被告谢军周。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、驳回原告谢军周的诉讼请求。

二、撤销原告许玉伟与被告谢军周、河南七都不动产经纪有限公司于2011年10月16日所签《房屋买卖合同》（合同编号：7000280）。

三、本判决生效后10日内，被告河南七都不动产经纪有限公司将其保管的定金13250元返还被告谢军周；同时将中介佣金6750元返还被告谢军周。

案件受理费130元、反诉费300元，由原告负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数递交副本，上诉于开封市中级人民法院。

                                         审 判 长  毛庆昕

                                         审 判 员  毛  爱

                                         审 判 员  王锡忠

                                         二〇一三年八月一日

                                         书 记 员  刘  洋