上诉人孟津县平乐镇翟泉村村民委员会、刘九林租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人(原审原告)：孟津县平乐镇翟泉村村民委员会。

法定代表人：王建坤，村委主任。

委托代理人：李全营，孟津县148法律服务所法律工作者，特别授权。

上诉人(原审被告)：刘九林。

委托代理人：张同赞，孟津县会盟法律服务所法律工作者，特别授权。

上诉人孟津县平乐镇翟泉村村民委员会（以下简称翟泉村委）、刘九林因租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院(2011)孟民一初字第215号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人翟泉村委的委托代理人李全营、上诉人刘九林及委托代理人张同赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：孟津县平乐乡翟泉造纸厂由于多年来经济严重亏损，经营管理不善，造成债务累累，根据上级有关《企业租赁转让政策》，经过党支部、村委会、工业办研究决定，1987年7月12日，孟津县平乐乡翟泉村委会工业办郭万有、吕德安(甲方)与刘九林(乙方)签订“翟泉纸厂转卖合同书”，将造纸厂卖于刘九林，该合同第三条约定.“1、纸厂范围：纸厂南大路以前(127.1米)，西大路以东(东52.1米、北69.2米)，厂内所有房屋永远归乙方使用，乙方并可以在纸厂内建筑(乙方若将设备带走，则乙方建造的房屋作价交甲方)、改产或转让；2、麦草场：西大路以东(29.5米)、北以南(79.3米)归乙方永远无偿存放麦草，不得搞建筑；3、轧钢厂内仓库三间乙方可以长期用作仓库，但不许转让。药房三间可以长期归乙方做工人宿舍用，但不许转让。以上房屋乙方不付甲方任何费用，如果房屋出现损坏，乙方有义务维修，甲方不负担任何费用，纸厂所有房屋乙方可无偿使用15年，于公元2002年7月13日后每年每间房屋交甲方租赁费3元整”。同时该合同第五条约定：“1、乙方按1.5%销售额每年向甲方交纳管理费和教育基金费，此款乙方应于当年12月31日(阳历)向甲方付清，若不能按时如数付清，推迟时间不得超过一个月，否则每多延一天罚乙方5元归甲方，甲方无权增收任何费用”。合同签订后，刘九林接管孟津县平乐乡翟泉造纸厂，对该厂进行实际管理及使用相关设施.并办理了洛阳市乡镇、村办企事业建设用地使用证。后孟津县平乐乡翟泉造纸厂停产，刘九林未再向村里缴纳管理费用，另在造纸厂基础上开办云海面粉厂，并将该厂场地于2008年8月1日租赁给他人以收取租金。为刘九林转租一事，双方发生纠纷，翟泉村委认为刘九林使用纸厂房屋及场地是用于办企业，有依约缴纳租金的义务，同时也应给村里缴纳管理费和教育费，现刘九林已长期停产，未给村里缴纳管理费及教育费，2002年7月13日至今未给村里缴纳租金，属违约行为，遂提起诉讼，要求依法解除村里与刘九林1987年7月12日所签订的“翟泉纸厂转卖合同书”第三条中房屋及厂内土地使用权的约定条款，判令刘九林把该合同中使用的厂房及厂内土地交还给村里，并由刘九林承担本案的诉讼费用。庭审中，刘九林否认自已欠缴2002年7月13日以后租金，称自己曾于2005年给村里交过10000元租金，翟泉村委认可刘九林交过10000元钱，否认该10000元系刘九林缴纳租金，但未提供相应书面证据证明。“翟泉纸厂转卖合同书”中第二条提到的麦草场、轧钢厂内仓库三间翟泉村委已经收回。

原审认为：原被告双方1987年7月12日签订的“翟泉纸厂转卖合同书”，是双方真实意思表示，该合同内容实际包含纸厂买卖和纸厂房屋租赁两层意思，关于纸厂买卖，双方均已履行，且均无异议，不再涉及；关于造纸厂房屋租赁，双方存在租赁关系，虽然签合同时我国《合同法》尚未颁布施行，但该合同巳延续至今，合同效力应当适用《合同法》，原被告双方在合同书中约定纸厂房屋归被告永久使用，2002年7月13日起被告刘九林应依照约定开始缴纳租金。根据本案庭审证据质证情况，翟泉造纸厂场地内原有的厂房及合同涉及的相关设施产权归原告所有，双方对租赁期限的约定属约定不明，可视为不定期租赁。在原被告双方租赁关系存续期间，被告刘九林依据合同约定，长期实际管理和使用造纸厂场地内厂房及相关设施，并有新建房屋，故有权出租造纸厂场地内厂房及相关设施。被告刘九林在双方租赁关系存续期间，向原告缴纳租赁费，原告不认可，但未提供有效书面证据证明，不予支持。根据双方合同约定，被告在造纸厂停产后转产，开办云海面粉厂，仍应向原告缴纳管理费、教育费，被告未予缴纳，作法不当，系违约行为，故原告要求解除其与被告1987年7月12日所签订的“翟泉纸厂转卖合同书”第三条中被告使用造纸厂房屋的约定理由正当，如被告刘九林需继续使用原告造纸厂房屋，双方可自行协商期限及租金。被告刘九林辩解其不存在欠缴管理费、教育费，因未提供有效书面证据证明，对其辩解不予支持。关于原告要求被告返还合同中涉及的翟泉纸厂厂房及厂内地土地的诉讼请求，合同签订后，长期实际管理和使用造纸厂场地内厂房及相关设施，并有新建房屋，该新建房屋属归被告所有，因被告拥有翟泉造纸厂建设用地使用证，是翟泉造纸厂土地合法使用人，依照房地一致，房随地走原则，根据双方合同约定，原被告双方需对被告新建房屋进行作价并妥善处理，并将土地使用证进行变更，原告才可以向被告主张权利，故原告对被告此项诉讼请求，暂无法支持。“翟泉纸厂转卖合同书”第三条中提到的麦草场、轧钢厂内仓库三间翟泉村委已经收回，不再处理。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、解除原告孟津县平乐镇翟泉村村民委员会与被告刘九林1987年7月12日所签订的“翟泉纸厂转卖合同书”第三条中关于孟津县平乐乡翟泉造纸厂房屋永远使用的约定条款。二、驳回原告孟津县平乐镇翟泉村村民委员会的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告孟津县平乐镇翟泉村村民委员会承担30元，被告刘九林承担70元(原告已垫付，执行时一并付被告)。

翟泉村委上诉称：一、刘九林买的是上诉人造纸厂的机器设备，而厂房和土地是租赁关系，该租赁关系已超过法律规定期限，该合同已经自行终止，刘九林应无条件交还所租赁的房屋和土地。在双方签订的合同中，约定是将纸厂卖给刘九林，同时在合同第三条约定：“厂内所有房屋永远归乙方使用，乙方若将设备带走，则乙方建造的房屋作价交甲方；纸厂所有房屋乙方可无偿使用15年，于公元2002年7月13日后每年每间房屋交甲方租赁费3元整”。通过以上约定可以看出，刘九林购买的只是造纸厂的机器设备，所买的机器设备早被转移卖掉。他占用的厂内房屋及土地是租赁关系，该合同中约定的永远归乙方使用，违反法律规定，属无效条款。刘九林己使用造纸厂房屋土地26年，按法律规定，租赁合同期限不能超过20年，从法律上讲，刘九林已经丧失使用造纸厂房屋土地的权利，双方合同己经自行终止，刘九林应无条件交还所使用的造纸厂的房屋和土地；二、刘九林没有按合同约定交纳房屋租赁费及教育费，上诉人有权要求废除双方合同，收回刘九林使用的厂房和土地。刘九林从2002年7月13日至今，长达十一年没有按合同约定交纳房屋租赁费和教育费，是严重的违约行为，上诉人多次通知刘九林，他置之不理，在上诉人通知刘九林解除双方的合同时，他仍置之不理，大有久霸为业之势。刘九林的违约行为，严重违法，应判令解除双方合同，判令刘九林交还租用的房屋和土地；三、刘九林己长达6年不生产，不再使用造纸厂的房屋和土地，而把房屋和土地转租他人获利，严重侵害了上诉人的合法权益，使用年限已超过法律规定的合同使用年限，已失去租赁资格。刘九林早在2008年就把占用的上诉人造纸厂的房屋和土地又转租给他人，获取非法利润，显失公平和公正，也严重侵害了集体的利益。综上，请求二审：1、撤销原判第二项并依法改判刘九林交还双方1987年7月12日签订的合同书中使用的厂房及土地；2、本案一、二审诉讼费用由刘九林承担。

刘九林答辩称：一、翟泉村委在上诉状中讲答辩人买的是造纸厂的机器设备，而厂房和土地是租赁关系，该租赁关系己超过法律规定期限，该合同己经自行终止，这种说法是错误的。翟泉村委是1987年10月12日与答辩人签订的“翟泉纸厂转卖合同书”，而合同法是在1999年3月15日才颁布，1999年10月1日才施行的。合同法第428条明确规定“本法自1999年10月1日起施行”，合同法不具有溯及既往的效力，它只适用于合同法生效后的合同关系。所以本案中的租赁关系不适用于合同法中租期20年的规定。翟泉造纸厂的房屋永远归答辩人使用，这是答辩人买造纸厂的前提条件，否则不会买。说是永远使用，实际上是无偿使用15年，此后需付房租，另外答辩人还要承担维修义务。造纸厂的土地答辩人己到孟津县土地管理部门办理了土地使用权手续，答辩人是翟泉造纸厂土地的合法使用者；二、翟泉村委讲答辩人没有按合同约定交纳房租及教育费，因而其有权废除合同，收回厂房和土地，这种说法也是错误的。翟泉纸厂的土地使用者是答辩人，你怎么能收回依法由答辩人使用的土地的呢?即使答辩人不占用翟泉造纸厂的土地，这也需行政部门办理变更手续，在此之前，翟泉村委若收回无疑是侵权违法。至于说答辩人从2002年7月13日至今没交房租也不对，答辩人租造纸厂房屋21间，按每间每月3元计算，21间房屋每月租金63元，每年房租计756元，从2002年7月13日开始计算租金，至到今天房租才8316元，而答辩人已于2005年7月己一次性预付租金l万元，交的10000元租金还远远没有抵完。关于教育费问题，合同书第五条第一款明确规定，“乙方按1.5%的销售额，每年向甲方交纳管理费和教育费”，因答辩人从2001年至今己将厂转租给他人经营，应由实际使用人向翟泉村委交纳各种费用；三、关于转租问题，因造纸厂的土地房屋的合法使用人是答辩人，合同没有规定答辩人不得转租，有关转租的法律规定又是在答辩人买纸厂后才颁布的，所以答辩人不存在违法转租及损害翟泉村委合法权益之说；四、翟泉村委的诉求超过诉讼时效，依法不受法律保护。可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护，所以二审法院应依法撤销原判，驳回翟泉村委诉讼请求。

刘九林上诉称：翟泉村委由于多年来经济严重亏损，经营管理不善，造成债务累累，在这种情况下，经过党支部、村委会、工业办共同研究，才于1987年7月12日在多次给上诉人做工作的基础上签订了“翟泉纸厂转卖合同书”，翟泉村委将纸厂内的机器、电器、汽车、地磅、树木全部卖给上诉人，并规定纸厂内的所有房屋永远归上诉人使用，并可在纸厂内建筑、改产或转让。这是上诉人买纸厂的前提条件，否则上诉人不会花十几万元买一个烂摊子。纸厂上诉人已经买下26年了，现在原审判决不让上诉人永远长期使用房屋，改变双方签合同的前提条件，撤销双方经公证的合同条款，严重损害了上诉人的合法权益。请求二审：1、撤销原判第二项，改判驳回翟泉村委的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由翟泉村委承担。

翟泉村委答辩称：原审判决解除双方合同关系是正确的，合同就有期限，解除合情合理合法；刘九林未按合同交纳租金，而且违反合同私自转租，也超期使用房屋。综上，刘九林上诉不成立。

经审理查明，原审查明的基本事实无误。另查明，二审庭审中，刘九林称其将厂地转租给他人后，合同约定应交的费用由租赁方承担，对此口头给翟泉村委说了，翟泉村委也同意了，翟泉村委对此不予认可。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超出部分无效”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案中，双方签订 “翟泉纸厂转卖合同书”虽然是在合同法实施以前，但合同的履行期限跨越合同法实施之日，在当时没有相关法律规定的情况下，本案所涉合同的租赁期限应适用合同法的有关规定。据此，双方签订“翟泉纸厂转卖合同书”中有关翟泉纸厂房屋归刘九林永久使用的规定违反了合同法的相关规定，超出20年的部分双方未再签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原审判决据此及刘九林未按合同约定向翟泉村委缴纳管理费、教育基金费已构成违约为由解除双方所签订的“翟泉纸厂转卖合同书”第三条中关于孟津县平乐乡翟泉造纸厂房屋永远归刘九林使用的约定条款符合相关法律规定，本院予以维持。刘九林有关翟泉纸厂的房屋应永远归其使用、翟泉村委的该项诉讼请求应予驳回的上诉请求不能成立，本院不予支持；刘九林长期使用翟泉纸厂场地内的厂房及设施是历史上形成的，有着当时的客观情况，且刘九林在合同履行期间在纸厂内新建有房屋并已办理了建设用地使用证，原审认为根据双方合同约定，双方需对刘九林新建房屋进行作价并妥善处理，并将土地使用证进行变更，翟泉村委才可以向刘九林主张返还合同中涉及的翟泉纸厂厂房及厂内土地的权利，判决对翟泉村委此项诉讼请求暂不予支持，符合本案的实际情况，公平的保护了双方当事人的合法权益，本院亦予以维持。翟泉村委有关刘九林应无条件交还所租赁的房屋和土地的上诉请求本院不予支持。综上，翟泉村委、刘九林的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由孟津县平乐镇翟泉村村民委员会、刘九林各负担50元。

本判决为终审判决。

                                      审 判 长：周朝晖

                                      代审判员：杨元卿

                                      代审判员：王  睿

                                      二〇一三年八月十三日

                                      书 记 员：张丽梅