王新志、王海林与牛磊合同纠纷一案一审民事判决书

原告王新志，男，42岁。

委托代理人李前进，河南文丰律师事务所律师。

委托代理人李奎，河南文丰律师事务所律师。

原告王海林，男，25岁。

委托代理人李前进，河南文丰律师事务所律师。

委托代理人李奎，河南文丰律师事务所律师。

被告牛磊，男，33岁。

委托代理人牛庆元，男，63岁。

原告王新志、王海林诉被告牛磊合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王新志及王新志、王海林的委托代理人李前进，被告牛磊的委托代理人牛庆元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王新志、王海林诉称，2011年9月4日，原告王新志向被告提供40万元借款，约定同年9月20日还清，月息二分。因被告无力偿还借款，双方于2012年2月6签订协议，约定牛磊自愿将其购买的位于中原区中原路南、华山路东及地下停车位过户给原告王海林用于抵偿王新志的债权。上述协议签订后，原告依约缴纳了契税等费用，并支付了按揭贷款，被告将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修，现因被告欠债涉诉，上述房产已被法院查封，并将予以拍卖，房产过户给原告也不可能实现。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2012年2月6日签署的《协议书》；2、被告偿还原告王新志借款40万元、利息150 399元（暂计至起诉之日，起诉后的利息另行计算至实际付清欠款之日）；3、被告赔偿原告王新志各项损失158 930.3元；4、被告支付原告王新志违约金60万元；5、诉讼费用由被告承担。

被告牛磊辩称，对原告诉讼请求第1、2、3项均没有异议，第4项原告主张的违约金过高。

原告王新志、王海林为证明其诉讼主张，向本院提交证据材料如下：

1、被告牛磊于2011年9月4日出具的《借条》一份，用以证明：被告牛磊于2011年9月4日向原告借款40万元，借期一个月，月息2分；

2、原、被告双方于2012年2月6日签订的《协议书》一份，用以证明：被告因无力偿还借款，将位于中原区中原路南、华山路东（合同号：11883773，房号：3-1-2608）及地下停车位过户给原告王海林用于抵偿王新志的债权；

3、2012年5月6日的《补充协议》一份，用以证明：（1）原、被告之间发生的争议由房屋所在地法院管辖；（2）契税、公共维修基金等税费由原告王新志以牛磊的名义缴纳；（3）房屋存在抵押、被法院查封等情形的，原告有权解除协议，并有权要求被告偿还本金和利息,月息2分，计息期间从借款日至实际还款日；

4、《商品房买卖合同》、《地下停车位有偿使用协议书》，用以证明：被告牛磊为涉案房屋买受人，合同已办理备案手续，被告可以将房屋用于抵偿债务；

5、《个人贷款合同》、中国光大银行股份有限公司郑州丰产路支行贷款借据、还款计划书，用以证明：被告牛磊按揭贷款购买的涉案房屋，贷款银行为光大银行郑州丰产路支行，还款账户为6226 6222 040944，应按期偿还借款本金及利息；

6、光大银行查询明细单，用以证明：原告已偿还按揭贷款44 524.30元；

7、房屋专项维修金交存凭证业主留存栏、契税发票，用以证明：原告缴纳了公共维修基金8 710元、契税21 572元；

8、物业费收据，车位管理费收据，用以证明：房屋已交付给原告，原告以被告的名义缴纳了物业费、车位管理费；

9、装修押金收据，装修管理费收据，装修合同及装修费收据，用以证明：原告已对房屋进行了装修，支付了装修管理费、装修押金及装修费；

10、起诉书及刑事判决书，用以证明：房屋因涉案被查封，牛磊因合同诈骗被判刑。

被告牛磊对原告提交上述证据材料的质证意见为：对上述证据均无异议。

被告牛磊未提交证据材料。

经审查，本院对原告提交的证据材料作如下分析、认定：原告提交的上述证据被告均无异议，上述证据真实、合法，可以证明被告因向原告借款40万元到期后不能偿还，故原、被告之间签订《协议书》，约定被告将其位于郑州市中原区中原路南、华山路东3幢1单元26层2608号房产抵偿给原告，以及房屋交付后，因被告与他人的债务纠纷导致该房产被查封，由此导致本案《协议书》无法履行并给原告造成损失的事实，本院予以采信。

根据原、被告陈述及本院采信的证据，本院确认以下法律事实：2011年9月4日，被告向原告王新志借款40万元，承诺借款期限为一个月，并出具《借条》一份。上述借款到期后，因被告未能依约履行还款义务，经协商，原告王海林（乙方）、王新志（丙方）与被告牛磊（甲方）于2012年2月6日签订《协议书》一份，主要约定，一、甲、乙、丙三方一致确认：甲方2011年9月4日从丙方王新志借款人民币40万元，该笔借款至今已届清偿期；二、鉴于甲方目前无流动资金偿还借款，甲方自愿以甲方所购的位于郑州市中原区中原路南、华山路东（合同号：11883773、发票号码：00296986，房号：3-1-2608）及地下停车位20年使用权（收据号：3016278C-134）房屋向丙方抵偿该笔借款，甲乙丙三方一致同意将房屋净值折价为40万元，其中房屋净值﹦房屋价值-本协议签署日所欠银行剩余按揭贷款；丙方同意甲方将以上房产过户给乙方，以抵偿甲方所欠丙方债务；自本协议签署之日起，剩余银行按揭贷款由乙方承担。如果乙方未能依照本协议第四条取得房屋产权证的，由甲方全额退还乙方承担的银行贷款；鉴于该房屋至今尚无房产证，甲方承诺自开发商交房之日起5日内钥匙交与乙方，自房产证下发之日起20日内与乙方一起去办理房屋过户手续，如因乙方原因导致在房产证下发60日内，该房屋未能向乙方过户的，乙方、丙方有权解除以房屋抵偿借款的约定，并要求甲方立即偿还该笔借款，并依照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自本协议签署之日以后的利息；甲方保证房屋在向乙方过户之前不存在除银行按揭抵押以外的其他任何权利限制，并基于诚信原则，不对该房屋做出任何未经丙方、乙方许可的处置（包括另行出卖、出租、抵押给第三方等等），否则，甲方向丙方支付违约金60万元。在上述《协议书》的基础上，三方又于2012年5月6日签订《补充协议》一份，主要约定，甲方抵偿丙方债务的房屋存在抵押、出卖、出租、被法院查封等情形的，乙、丙方有权解除《协议书》，并有权要求甲方依照《协议书》第六条的约定承担违约责任；三方确认丙方已经以甲方的名义缴纳了公共维修基金、契税等税费；因甲方原因，乙丙方解除合同的，甲方除应偿还丙方的借款本金及利息（利息按照借条约定的标准支付，计息期间：借款日至实际还款日）外，甲方应依照《协议书》及《补充协议》的约定承担违约责任、赔偿乙丙方的损失。

另查明，被告与郑州万达广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》合同编号为11883773，其购买的房屋位于郑州市中原区中原路南、华山路东3幢1单元26层2608号。被告与郑州万达广场投资有限公司签订的还有《地下停车位有偿使用协议书》一份。为履行上述《商品房买卖合同》，2012年2月21日，被告与中国光大银行股份有限公司丰产路支行签订《个人贷款合同》一份，贷款金额为75万元，用于购买上述房产，还款方式为按月等额还款，抵押物为被告购买的上述房产。被告牛磊将房屋交付原告后，依据原、被告三方签订的《协议书》及《补充协议》之约定，原告王新志累计向中国光大银行股份有限公司丰产路支行还款45 500元，并缴纳维修基金8 710元、契税21 572元。2012年3月29日，原告向大连万达物业管理有限公司郑州分公司缴纳物业费2 914元，车位管理费1 080元。

又查，2012年8月12日，原告王新志（甲方）与方XX（乙方）签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》一份，约定甲方将涉案房产的室内装饰工程交给乙方承做；工程总造价为14万元，工期180天，自2012年8月12日起至2013年2月12日止；工程保修期为一年。2012年8月12日，原告王新志向大连万达物业管理有限公司郑州分公司交付装修管理费535.92元、装修押金2 000元。2012年8月30日，原告王新志向方响洲交付装修费84 000元。

再查，因债务纠纷，2012年12月25日，丁海涛将牛磊诉至法院，要求其偿还欠款350 800元，并要求对牛磊所有的位于郑州市中原区中原路南、华山路东3号楼1单元26层2608号的房产采取保全申请，我院依据丁海涛申请，于2013年1月5日作出（2013）中民二初字第33-1号民事裁定书，查封了牛磊的上述房产，并于2013年6月9日作出（2013）中民二初字第33号民事判决书，判令牛磊归还丁海涛借款350 800元，该判决书现已生效。

本院认为，原、被告双方签订的《协议书》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。被告自愿以其所有的涉案房产抵偿所欠原告王新志的的借款40万元，原告王新志在协议签订后依约偿还银行按揭贷款45 500元，缴纳契税21 572元、维修基金8 710元、物业费2 914元及车位管理费1 080元，并支出装修费用80 130元，但由于被告原因，涉案房产被查封，导致该房产不能过户至原告王海林名下，被告的上述行为系违约，应承担相应的违约责任。依据《协议书》、《补充协议》之约定，因涉案房产存在被查封情形，二原告有权解除《协议书》，且被告对此不持异议，故二原告要求解除《协议书》既符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。《协议书》解除后，被告仍应依《借条》之约定归还原告借款40万元，并从2011年10月4日起按月利率2%支付利息至实际清偿之日止。原告王新志代被告偿还的银行贷款45 500元，缴纳的契税21 572元、维修基金8 710元、物业费2 914元、车位管理费1 080元，以及原告因装修涉案房产而支出的装修费用80 130元，以上共计159 906元，均系原告为涉案房产支出的费用，被告牛磊应当将上述损失赔偿给原告王新志。原告王新志要求被告赔偿损失158 930.3元的诉讼请求未超出上述金额，本院予以支持。关于原告王新志要求被告依据协议约定支付违约金60万元的诉讼请求，诉讼中，被告称该违约金约定过高，故本院将原告主张的违约金酌情调整为以借款本金40万元为基数，从《协议书》签订之日即2012年2月6日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起，解除原告王新志、王海林与被告牛磊于2012年2月6日签订的《协议书》；

二、自本判决生效之日起十日内，被告牛磊归还原告王新志借款40万元，并从2011年10月4日起按月利率2%支付利息至实际清偿之日止；

三、自本判决生效之日起十日内，被告牛磊赔偿原告王新志损失158 930.30元；

四、自本判决生效之日起十日内，被告牛磊按下列标准向原告王新志支付违约金：以本金40万元为基数，从2012年2月6日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付至实际清偿之日止。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16 584元，由被告牛磊负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  昌  晓  艳

                                             审  判  员  白      鸽

                                             人民陪审员  高      予

                                             二〇一三年八月八日

                                             书  记  员  张      滨