上诉人欧丽君与被上诉人郑州市第五十七中学、原审被告王功军房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）欧丽君，女，壮族，1962年12月3日出生。

被上诉人（原审原告）郑州市第五十七中学。

法定代表人吕寻琛，校长。

委托代理人张凤敏，河南规范律师事务所律师。

原审被告王功军，男，汉族，1962年11月3日出生。    

上诉人欧丽君与被上诉人郑州市第五十七中学、原审被告王功军房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院(2012)二七民二初字第1207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧丽君及其委托代理人路瑶，被上诉人郑州市第五十七中学委托代理人张凤敏到庭参加诉讼，原审被告王功军经本院依法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2004年5月28日郑州市第五十七中学与欧丽君签订《租房协议书》一份，甲方为郑州市第五十七中学，乙方为欧丽君，约定：郑州市第五十七中学自愿将位于郑州市二七区兴华北街的房屋一层出租给欧丽君使用，月租金为1050元，租期自2004年6月1日至2006年5月31日止。首次租金在合同生效后5日内交付郑州市第五十七中学，以后租金每半年结算一次，即每年元月五日和七月五日前交纳；在租赁期间欧丽君不得以任何理由将房屋转租，不得私自改变房屋结构；欧丽君在租赁期限届满时如需继续承租上诉房产，应提前一个月与郑州市第五十七中学协商，双方另签订契约；如因城建改造、学校规划改造，郑州市第五十七中学有权提前解除合同，所造成的损失郑州市第五十七中学概不负责。合同签订后，郑州市第五十七中学与欧丽君一直如约履行合同。2006年5月31日合同到期后，郑州市第五十七中学与欧丽君没有续签合同，但一直依约继续履行，由欧丽君向郑州市第五十七中学支付房租，但上述房屋实际使用人为王功军。2012年1月6日，郑州市第五十七中学向各商户发出通知，内容为：因学校发展需要，将对教学楼一楼房屋收回进行改造整修，请各商户于2012年4月30日前全部搬出。王功军在收到通知后，拒不搬出租赁房屋，故郑州市第五十七中学诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、欧丽君支付所签租金3900元，并承担起诉后至判决送达之日的房屋租金；3、欧丽君归还房屋并腾空房屋；4、本案的诉讼费用由欧丽君承担。                  

原审法院认为：郑州市第五十七中学与欧丽君签订的《租房协议书》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应全面履行各自的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人”。本案中，郑州市第五十七中学与欧丽君签订的租赁合同于2006年5月31日期限届满后，双方并未续签书面的租赁合同，但王功军继续使用承租房屋，并由欧丽君依约向郑州市第五十七中学支付租金，且郑州市第五十七中学未提出异议，原租赁合同继续有效。但本案郑州市第五十七中学已于2012年1月6日向王功军发出了解除合同的通知，且在合理期限之内提出，郑州市第五十七中学要求解除合同并交还房屋的诉请，于法有据，该院予以支持。对郑州市第五十七中学要求欧丽君支付自2012年4月1日起至王功军实际搬离房屋之日止的租金，因王功军实际使用承租房屋，故该院予以支持。欧丽君、王功军的辩解理由不能成立，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、解除郑州市第五十七中学与欧丽君的租赁房屋合同；二、欧丽君、王功军于判决生效之日起十日内向郑州市第五十七中学支付自2012年4月1日起至王功军实际搬离租赁房屋之日止的租金，每月按1050元计算；三、欧丽君、王功军于判决生效之日起十日内将位于郑州市二七区兴华北街10号的房屋交还郑州市第五十七中学。如果末按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由欧丽君、王功军负担。

宣判后，欧丽君不服原审判决，上诉称：一、没有续签合同是因为学校合同管理混乱造成的。双方的租赁合同虽然已经到期，但上诉人一直按期缴纳房租，双方已经形成不定期租赁关系。但学校合同管理混乱，合同期限有短有长，谁和学校关系好就和谁签，对其他商户严重不公平，因此被上诉人应该按照公平的原则同所有的商户签订一致的合同。二、学校已经口头承诺同上诉人续签合同。学校在2012年5月至9月份期间，单方面停水停电，给上诉人造成了很多损失。上诉人也曾找学校领导协商房屋续签及损失问题，学校的一个负责人承诺只要学校不用这房子，就让上诉人继续承租。但学校没有履行口头承诺。现在上诉人要求学校能够履行承诺，同上诉人续签合同。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销河南省郑州市二七区人民法院(2012)二七民二初字第1207号民事判决，改判上诉人与被上诉人继续履行合同，诉讼费用由被上诉人承担。

郑州市第五十七中学辩称：没有续签合同是因为教学需要使用出租房屋。学校没有人同意与欧丽君续签合同，原合同到期后形成不定期租赁合同，双方可随时解除。2012年1月6日被上诉人已经发出解除合同的通知，让上诉人在4月30日前搬出租赁房屋，上诉人未搬，也没有缴纳从4月份起的房租。 欧丽君的上诉理由没有任何事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

王功军未到庭亦未提交书面答辩意见。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。

本院认为，本案中上诉人欧丽君与被上诉人郑州市第五十七中学签订的房屋租赁合同于2006年5月31日期限届满后，双方未续签书面的租赁合同，但欧丽君一直按期向郑州市第五十七中学缴纳房租，双方之间已经形成不定期租赁关系，双方可随时解除。在2012年1月6日被上诉人郑州市第五十七中学向欧丽君发出解除合同的通知后，双方之间的房屋租赁合同已经解除，欧丽君应当将房屋返还郑州市第五十七中学。至于郑州市第五十七中学是否同其他商户续签合同，与本案无关。欧丽君上诉称郑州市第五十七中学已经口头承诺续签合同，对此，欧丽君未能提供证据予以证明。综上，上诉人欧丽君的上诉理由缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由上诉人欧丽君负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  苟  珊

                                             代理审判员  邱  帅

                                             代理审判员  史焕乾

                                             二○一三年八月十九日

                                           书  记  员  张盼平（代）