河南绿都物业服务有限公司与郭永强物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）河南绿都物业服务有限公司，

法定代表人路某某，该公司执行董事。

委托代理人刘远凯，该公司职员。

委托代理人高武杰，该公司职员。

被告（反诉原告）郭永强，男， 1975年10月12日出生，汉族，住郑州市中原区中原西路137号院42号楼3单元42号。

原告（反诉被告）河南绿都物业服务有限公司（以下简称绿都物业公司）与被告（反诉原告）郭永强物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘远凯、高武杰，被告郭永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告绿都物业公司诉称，2010年8月至2012年10月，被告拖欠原告物业管理费及滞纳金，原告多次催要无果。请求判令被告支付2010年8月至2012年10月物业服务费1614.33元，滞纳金3632.24元，共计5246.57元。

被告郭永强辩称，原告计算有误，实际物业费用交到2011年1月31日。原告不履行主要的义务，房屋漏水一直没有修好。滞纳金标准过高，明显不合理。

反诉原告郭永强反诉称，反诉原告入住以来，共用屋顶一直严重漏水，多次要求物业公司联系房屋开发商河南绿都置业有限公司或动用房屋维修基金维修而无果，严重影响了反诉原告的正常生活并造成了一定的经济损失。请求判令：1、绿都物业公司对反诉原告所住楼房漏雨的房顶进行修理、重作或更换；2、绿都物业公司赔偿损失8183元。

经审理查明，原告绿都物业公司（原企业名称为郑州通达物业管理有限公司）系提供物业管理服务的物业公司。2009年5月2日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，协议主要约定：甲方原告公司，乙方郭永强。本物业名称：绿都城。乙方房屋位置：42号楼3单元6楼西户，建筑面积149.9平方米。甲方的权利和义务：对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；协助公安部门维护本物业公共区域内的公共秩序（不承担某一业主的人身、财产保险和保管责任）；依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他费用。乙方的权利和义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其他费用。物业服务费多层住宅按每月0.38元/月•平方米，智能化维护费0.04元/月•平方米，交纳费用时间：季首5日内缴纳当季度费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收5‰的滞纳金；如逾期15天仍未交纳的，物业公司有权停止相应的服务。

被告郭永强2009年3月份购买绿都小区42号楼3单元6楼西户的房屋，系该房屋业主，其房屋的建筑面积为142.36平方米。被告物业费交至2010年8月12日，之后的物业费，经原告催交，被告未交纳。

另查明，郭永强的房屋绿都小区42号楼3单元6楼西户存在房顶漏水情况。

诉讼中，原告为证明其物业费已交至2011年1月31日，提供扣费证明、银行交易明细清单、声明各一份。但扣费证明没有原告绿都物业公司签章和经办人签名，银行交易明细清单不能证明与本案的关联性，声明证明郭永强的商铺漏水问题，亦不能证明与本案的关联性。

上述事实，有《前期物业服务协议》、催缴通知书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。本案被告自2010年8月13日起未交纳物业管理费，理由为房屋楼顶漏雨，因为房屋漏雨属于房屋质量问题，被告未提供房屋出卖人不承担房屋质量责任的证据，也未提供原告的物业服务不符合双方《前期物业服务协议》约定的相关证据，且协议中亦未约定被告可以缓交和不交物业费的情形，故被告的辩称和反诉请求均不予支持。依据双方的物业服务协议载明的收费标准，被告应按其房屋的建筑面积142.36平方米、每平方米每月0.42元的标准向原告交纳物业管理费。原告请求支付2010年8月13日至2012年10月31日共计26个月19天的物业服务费，予以支持，0.42元×142.36平方米×26个月+0.42元×142.36平方米÷30天×19天=1592.44元。因双方的协议约定了物业费交纳时间和滞纳金计算方式，被告未按时交费，属违约行为，应承担违约责任，向原告支付滞纳金。原告起诉要求被告承担滞纳金3632.24元，虽然符合合同约定的计算方式，但滞纳金数额明显过高，本院认为按同期银行贷款利率的四倍计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告郭永强于本判决生效之日起十日内向原告河南绿都物业服务有限公司交纳物业费1592.44元。

二、被告郭永强于本判决生效之日起十日内向原告河南绿都物业服务有限公司支付滞纳金(以三个月物业费179.37元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的四倍计算，分别从2010年8月18日、2010年11月18日、2011年2月18日、2011年5月18日、2011年8月18日、2011年11月18日、2012年2月18日、2012年5月18日、2012年8月18日计算至物业费清偿之日)。

三、驳回反诉原告郭永强的反诉请求。

案件受理费50元，反诉费50元，共计100元，由被告郭永强负担。

如果被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

                                             审  判  长 李 忠 贤

                                             人民陪审员 杨 小 萍

                                             人民陪审员 付 承 山

                                             二○一三年七月二十三日

                                             书  记  员 代    飞