吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民事判决书
（2014）延中民四终字第8号
上诉人（原审被告）季洪青，女，1980年6月15日生，汉族，无职业，现住延吉市。
被上诉人（原审原告）崔松天，男，1974年2月2日生，朝鲜族，和龙市东城镇农机站站长，现住和龙市。
被上诉人（原审被告）季洪丽，女，1978年7月27日生，汉族，无职业，现住延吉市。
上诉人季洪青因与被上诉人崔松天、季洪丽房屋买卖合同概括转移纠纷一案，不服延吉市人民法院（2013）延民初字第2804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
崔松天一审诉称，2011年3月19日，被告季洪青与案外人延边北松房地产开发有限公司（以下简称北松公司）签订了商品房买卖合同，被告季洪青购买了北松公司开发的位于延吉市参花街师范学校东侧北松花苑小区第28号楼2单元301号、面积91.91平方米的房屋。房屋单价为每平方米2600元，总金额为238966元。同日，被告季洪青支付给北松公司购房款238966元。2011年3月31日，原告与被告季洪青达成口头协议，被告季洪青将诉争房屋出售给原告，房屋价款为29万元。同日，原告将购房款29万元以银行转帐的方式支付给被告季洪丽，并与二被告共同到北松公司办理了房屋买卖合同更名手续。此后，因诉争房屋涉及到一房多卖现象，原告无法实际入住。2013年8月23日，延吉市处置北松案件工作组与原告签订退款协议书，将北松公司房屋买卖合同中约定的购房款238966元退还给原告。原告认为其支付了二被告购房款29万元，虽由延吉市处置北松案件工作组退还部分购房款，但购房差价款51034元仍在二被告手中未退还给原告。原告诉至本院，要求二被告共同退还购房差价款51034元及本金29万元的利息（自2011年3月31日起至2013年8月23日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
季洪青、季洪丽一审辩称，被告季洪青将房屋出售给原告属于正常买卖行为。双方到北松公司办理更名手续时，在商品房买卖合同中写明“从今日起发生一切经济纠纷由崔松天全部负责任”。同时，2011年3月19日的购房款收据上交款人为被告季洪青，收据也写了“2011年3月31日更名为崔松天”，原告也认可双方的买卖关系。而延吉市处置北松案件工作组处理北松公司一房多卖现象，二被告对此没有过错，也不知道房屋存在一房多卖现象，不应承担赔偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审经审理查明：2011年3月19日，被告季洪青与案外人北松公司签订商品房买卖合同及补充协议书。合同约定，被告季洪青购买北松公司开发的位于延吉市参花街师范学校东侧北松花苑小区第28幢2单元301号、面积91.91平方米的房屋。房屋单价为每平方米2600元，总金额为238966元。同日，被告季洪丽支付给北松公司购房款238966元，北松公司出具的收据中记载的交款人为被告季洪青。2011年3月31日，原告与被告季洪青达成口头协议，被告季洪青将诉争房屋出售给原告，房屋价款为29万元。同日，被告季洪丽向原告提供汇款帐户，原告将购房款29万元以银行转帐的方式支付给被告季洪丽，由被告季洪丽将购房款取走。后原告与二被告共同到北松公司办理了房屋买卖合同更名手续，在被告季洪青与北松公司的商品房买卖合同中写明：“从今日起发生一切经济纠纷由崔松天全部负责任”。此后，因北松公司利用签订虚假合同的方式，骗取购房款，原告一直未实际入住。2013年8月23日，延吉市处置北松案件工作组与原告签订退款协议书，将诉争房屋买卖合同中约定的购房款238966元退还给原告。原告认为其支付了二被告购房款29万元，虽因延吉市处置北松案件工作组退还给部分购房款，但购房差价款51034元仍在二被告手中未退还给原告。现原告诉至本院，要求二被告共同退还购房差价款51034元及本金29万元的利息（自2011年3月31日起至2013年8月23日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
一审认为：被告季洪青与案外人北松公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该合同合法、有效。被告季洪丽承认诉争房屋为被告季洪青所有，购房款收据中记载的交款人亦为被告季洪青，被告季洪丽交纳购房款238966元的行为应认定为其代替被告季洪青交付购房款。依据该商品房买卖合同，案外人北松公司负有向被告季洪青交付诉争房屋的义务，被告季洪青取得受让房屋的权利。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”原告与被告季洪青达成口头协议，被告季洪青将诉争房屋出售给原告，原告与二被告共同到案外人北松公司处办理了房屋买卖合同更名手续。因诉争房屋并未实际交付给被告季洪青，被告季洪青出售房屋的行为，实为向原告转让合同中受让房屋的权利。该转让行为合法、有效，转让后的房屋更名合同约束原告与案外人北松公司。因案外人北松公司利用签订虚假合同的方式，骗取购房款，存在一房多卖行为，导致合同目的无法实现，延吉市处置北松案件工作组已将购房款238966元退还给原告。《中华人民共和国民法通》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”现原告无法取得诉争房屋，合同目的无法实现。原告向被告季洪丽提供的银行帐户中汇款290000元，实为其依据与被告季洪青的房屋买卖行为支付购房款的行为。被告季洪青作为房屋出售方，应当将转让房屋赚取的差价款51034元返还给原告；因被告季洪丽并非房屋买卖合同相对人，原告主张被告季洪丽返还差价款的诉讼请求，本院不予支持；合同目的无法实现的原因，是由案外人北松公司的欺诈行为所致，二被告对此并没有过错，原告主张二被告支付购房款29万元利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告季洪青于本判决生效后十日内返还给原告崔松天房屋转让差价款51034元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告季洪青未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行履行期间的债务利息。案件受理费1075元，减半收取537.50元，其他费用80元，共计617.50元，由被告季洪青负担。
宣判后，季洪青不服，向本院提出上诉称：本案诉争房屋是上诉人在2011年3月9日自案外人代守民处以28万元的价格购买，上诉人也是受害人，因此上诉人在一审时已经提出书面申请，要求追加案外人代守民作为本案第三人参加诉讼，一审未予支持，属程序违法，请求撤销一审判决，发回重审。
被上诉人崔松天二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人季洪丽二审辩称此合同与自己无关，自己并非合同当事人。其他意见同上诉人一致。
本院经审理，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人季洪青与被上诉人崔松天达成口头协议，上诉人季洪青将其与案外人北松公司签订的房屋买卖合同概括转移给被上诉人崔松天，并已在北松公司处办理了房屋买卖合同更名手续，双方之间已形成事实上的房屋买卖合同概括转移关系。上诉人季洪青作为合同一方当事人，应当对其转移的房屋买卖合同负有瑕疵担保义务，即保证转移给被上诉人崔松天的房屋买卖合同在正常情况下能得以继续履行，被上诉人崔松天非因自身原因能通过受让该房屋买卖合同取得合同对应的房屋。但由于在该转移的房屋买卖合同之前，已有他人与北松公司就同一房屋与北松公司订立房屋买卖合同，并办理了相应的备案手续，从而使上诉人季洪青转移的房屋买卖合同存在权利上的瑕疵，该瑕疵最终导致上诉人季洪青转移给被上诉人崔松天的房屋买卖合同最终无法履行，也即上诉人季洪青与被上诉人崔松天之间形成的合同概括转移的根本目的无法实现。虽然双方合同中约定“从今日起发生一切经济纠纷由崔松天全部负责任”，上诉人季洪青亦主张房屋买卖合同已概括转移给被上诉人崔松天，被上诉人崔松天应当承担概括转移后的一切问题，但本案中，导致合同目的无法实现的原因系概括转移的房屋买卖合同自身存在的瑕疵所致，除双方有特殊说明外，原则上不属于该约定范围，故上诉人季洪青应当退还合同概括转移所收取的价款，即房屋转让差价款51034元。关于上诉人季洪青提出自己也系从案外人代守民处转让而来，自己在整个转让中只赚取了差价款1万元的主张，系其与案外人代守民之间另一个合同概括转移的纠纷，不宜在本案中一并处理，对此上诉人季洪青可单独另行主张。被上诉人季洪丽非合同概括转移当事人，在本案中不承担民事责任。上诉人季洪青上诉主张无法律依据，不予支持。一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1075元，由上诉人季洪青负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 旭
审判员 朴美兰
审判员 刘晓娟
二O一四年三月十二日
书记员 尹光熹