特别授权委托代理人陈小琴。
被上诉人（原审原告）杨佰万。
被上诉人（原审原告）杨佰芳。
二被上诉人特别授权委托代理人吉昌菊。
原审第三人张永福。
原审第三人冯忠英。
二原审第三人特别授权委托代理人陈小琴。
上诉人张清国因与被上诉人杨佰万、杨佰芳及原审第三人张永福、冯忠英确认合同无效纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院作出的（2014）黔六特民重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告张清国系第三人张永福、冯忠英之子，被告在第三人所有的两层房屋（建筑面积256.58平方米）之上又修建了第三、四、五、六层房屋。2012年9月3日，二原告与被告协商，二原告租赁被告的房屋用于开设宾馆，同年9月6日，二原告支付给被告定金4万元，9月20日，10月28日被告共收取原告租金7万元。2012年11月3日，二原告与被告签订租房协议，主要约定，1、二原告租赁被告修建的第三、四、五层房屋用于开设宾馆，租赁期限八年，租金第一年6.88万元，以后逐年调整；2、二原告支付被告房屋装修费30万元，被告所购置的房间设施归二原告所有。协议签订后，二原告购买了开设宾馆用的相关设备，因双方产生纠纷，二原告已自行处理了部分设备，现有一个灭火器、三个电视柜、三颗吊灯、三颗应急灯、三个过道指示牌在被告房屋内。另查明，杨芳与杨佰芳系同一人。本案中出租的房屋属城市规划区内房屋，未取得建设工程规划许可证。被告于2014年3月20日已把开设宾馆相关手续办齐，取名为六枝特区XX宾馆，于2014年4月1日开始营业，经营者系被告张清国之妻陈小琴。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，二原告与被告签订租房协议，被告将其未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给二原告，该协议应属无效协议。《中华人民共和国合同法》规定，协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还，故被告应返还二原告租房定金4万元，租金7万元及现在被告房屋内的一个灭火器、三个电视柜、三颗吊灯、三颗应急灯、三个过道指示牌。关于被告及第三人辩称要求原告赔偿其装修费30万元，购买设备海尔空调三台、熊猫电视机十六台、藤椅十六套约6万元，共计36万元的损失，因被告及第三人未能提供充分的证据予以证明其损失具体是多少，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决：一、原告杨佰万、杨佰芳与被告张清国于2012年11月3日签订的租房协议无效。二、被告张清国于本判决生效之日起十五日内返还原告杨佰万、杨佰芳租房定金4万元，租金7万元及一个灭火器、三个电视柜、三颗吊灯、三颗应急灯、三个过道指示牌。三、驳回原告杨佰万、杨佰芳的其他诉讼请求。四、第三人张永福、冯忠英不承担责任。案件受理费1250元（原告已预交），由原告负担600元，被告负担650元，被告负担的部分于本判决生效之日起十五日内支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一审宣判后，张清国不服，向本院提起上诉，请求：一、维持一审判决第三、四项，撤销一审判决第一、二项；二、改判驳回被上诉人杨佰万、杨佰芳的诉讼请求。主要上诉理由：一、上诉人签订该租赁合同无过错。上诉人将房屋租赁给被上诉人时，明确告知被上诉人房屋尚未办好所有权证，因而，被上诉人是以上诉人不是房屋的所有权人为由主张合同无效，而不是以上诉人未取得建设规划许可证为由主张合同无效。而房屋的所有权人即本案第三人已明确该房屋系交给上诉人处理。即是说，上诉人有权与被上诉人签订房屋租赁合同。被上诉人以该房屋的所有权人系冯忠英、张永福为由主张合同无效显然无理。二、因被上诉人租赁上诉人的房屋系用于开设宾馆，租赁合同签订后，上诉人即按被上诉人的安排，装修了房屋，购买了防盗门和扶手、16台电视机、被套、藤椅、茶几、空调，按合同约定，被上诉人应支付给上诉人30万元作为装修及购买上述物品的费用。但被上诉人以其资金紧张为由，只支付给上诉人70000元，其它费用均由上诉人为被上诉人垫资约30万元。试问，上诉人不开设宾馆，不可能去买上述物品自用，而是按照被上诉人的指示购买上述物品。一审法院简单以合同无效为由，对上述物品未作处理，所有的损失均要上诉人承担，显然不符合公平原则。三、合同签订后，上诉人于2012年12月3日即将房屋钥匙交给被上诉人，被上诉人即进入上诉人的房屋内打家具，产生2000余元的水电费被上诉人至今未支付，均是上诉人支付的。同时，被上诉人让上诉人装修房屋，即使认定合同无效，也应分清双方责任，对上诉人按被上诉人指示装修房屋的费用及购买的物品予以处理。被上诉人使用上诉人房屋一年之久，其应按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。综上所述，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法查清事实，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人杨佰万、杨佰芳提交书面答辩意见认为：一、一审判决于法有据，判决正确。二、上诉人称其签订该租赁合同无过错是对法律的误解。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。而上诉人在与答辩人签订租赁合同时隐瞒了其不是房屋所有权人、房屋未取得建设工程规划许可证等情况，并不是上诉人所说的“明确告知被上诉人房屋尚未办好所有权证”，因此答辩人在上诉人隐瞒其不是房屋所有权人的情况下与上诉人签订租赁合同，过错全部在上诉人方面。答辩人知道上诉人不是租赁房屋的所有权人就不会与上诉人签订合同。三、上诉人称按答辩人的安排“装修了房屋，购买了防盗门和扶手、16台电视机、被套、藤椅、茶几、空调，按合同约定，被上诉人应支付给上诉人30万元作为装修及购买上述物品的费用”、“被上诉人即进入上诉人的房屋内打家具，产生2000余元的水电费被上诉人至今未支付，均是上诉人支付的”等，是在故意混淆是非。民事诉讼法第六十四条明确规定，上诉人对自己的主张有责任提供证据证明，而上诉人在庭审中不是提出充分有效的证据证明自己的上述主张，而是罗列一些不正规发票，找理由向答辩人索取财物，并主观地认为一审法院处理不符合公平原则。四、答辩人请求法院判决上诉人按照银行四倍利息支付上诉期间答辩人定金和租金共11万元的利息。答辩人认为，上诉人利用上诉期间故意拖延时间，给答辩人造成利息损失，故请求法院判决上诉人按照银行四倍利息支付上诉期间答辩人定金和租金共11万元的利息。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，有答辩人与被答辩人向法庭提交的相关证据佐证，请求二审法院维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。
原审第三人张永福、冯忠英未向本院提交书面意见。
各方当事人均未向本院提交证据。
对一审判决查明的事实，本院予以确认。
本院二审另查明，被上诉人杨佰万、杨佰芳尚有宾馆广告牌、电信设施、消防设施在上诉人处。张清国之妻陈小琴将张清国出租给杨佰万、杨佰芳的房屋用于开设六枝特区XX宾馆，并将上诉状中所涉及的物品即“防盗门、扶手、16台电视机、被套、藤椅、茶几、空调”用于开设宾馆使用。
本案二审争议焦点为：上诉人的上诉请求依法应否支持？
本院认为，从民事起诉状看，被上诉人以房屋的所有权人并非上诉人为由主张合同无效，但在庭审中被上诉人也提出该房屋在城镇规划区内，未取得建设工程规划许可证，因此租房协议无效。本院认为，人民法院审理合同纠纷案件，对合同效力的认定除依据当事人所主张的事实及理由外，要严格依照法律法规及相关司法解释进行认定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本案涉案房屋在城镇规划区内，未取得建设工程规划许可证，故当事人就该房屋签订的租房协议无效，一审判决并无不当。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，租房协议无效后，上诉人应将租房定金4万元、租金7万元以及被上诉人余留在上诉人处的物品予以返还，对未判决返还的宾馆广告牌、电信设施、消防设施，被上诉人未提出上诉，且二审中被上诉人未表示异议，故本院不作处理。对上诉人主张的装修房屋及购买物品的费用如何承担的问题，上诉人认可涉案房屋及购买的物品已由其妻张小琴用于开设宾馆使用，故上诉人主张的相关费用损失本院依法不予支持。
关于上诉人主张的水电费及房屋使用费的问题，上诉人未提交证据证实其主张，且一审中上诉人未提起反诉，故本院依法不予支持。被上诉人二审答辩请求上诉人按银行四倍利息支付上诉期间定金和租金11万元的利息，缺乏事实和法律依据，本院亦不支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决适用法律正确，判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人张清国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
代理审判员 杨 梅
代理审判员 谭茶芬
二0一四年十一月十八日
书 记 员 刘章仙
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