被上诉人（原审被告）郑目英。
被上诉人（原审被告）黄友能。
上诉人任天琴因与被上诉人郑目英、黄友能买卖合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院作出的（2014）黔盘民初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，2003年9月2日，原告任天琴作为甲方，被告郑目英、黄有能作为乙方，双方签订《房屋转让协议书》，约定由被告郑目英将其参加盘县农业银行集资建设的住房转卖给原告，房屋面积145㎡，房屋价款106660元。具体面积以房屋主管部门办理的产权证面积为准，若不足或超出，按每平方米750元的价格退补。该协议第三条约定，原告全额付款后，被告出具收据为凭，并负责办理房产证给原告，若办不成原告名下所有，被告名字的房产证应转移给原告。第四条约定，签订协议后，房屋产权归原告所有，被告单位及亲属子女、第三人均无权干涉此房权属问题。第五条约定，被告子女亲属同意转让此房，并在协议上签字同意，双方不得反悔，若反悔，除退回原价款和房屋，违约方应付给对方违约金36888元。原被告及介绍人蒋泽羽，见证人张子敏、任天禾、郑目华、方会娟均在协议书中签字。协议签订后，原告向二被告支付了购房款100000元，二被告向原告出具了一份内容为“收条 今收到房屋转让给任天琴，收到人民币壹拾万元正<￥100000> 此据 郑目英、黄有能 2003年9月2日”的收条，并向原告交付了房屋钥匙，原告便入住房屋。另查明，坐落于盘县红果开发区胜境大道x幢x层x号房屋所有权人为郑克恭、共有人为许金玉。原告在得知原被告所买卖的房屋登记在郑克恭名下后，于2013年12月25日起诉二被告请求办理过户手续。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原被告于2003年9月2日签订的《房屋转让协议书》是否有效；2、二被告是否应当将坐落于盘县红果开发区胜境大道x幢x层x号的房屋变更登记给原告。关于原被告于2003年9月2日签订的《房屋转让协议书》是否有效的问题。一审法院认为，虽然原被告签订的房屋买卖合同涉及的标的物并非二被告所有，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，原被告双方所订立的合同系转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，尽管未办理物权变更登记，但不影响合同效力。而原告任天琴与被告郑目英、黄有能签订房屋买卖协议的行为是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。故原告请求确认原被告双方于2003年9月2日签订的《房屋转让协议书》有效的理由成立，予以支持。关于二被告是否应当将坐落于盘县红果开发区胜境大道x幢x层x号的房屋变更登记给原告的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，办理房屋过户手续的行为属于非金钱债务，如果在法律上或事实上不能履行，对方当事人不能要求履行。本案中，二被告并非合同标的物的所有权人，其将属于被告郑目英之父母共有的房屋转让给原告的行为并没有得到房屋实际权利人的授权或者追认，而原被告双方均未提供证据证实二被告对该房屋享有转让的权利，尽管原被告双方在合同中约定由二被告将房屋产权证办理过户给原告，且原告也实际居住了该房屋，但二被告在法律上或者事实上无法履行将房屋产权证过户给原告的合同义务。因此，原告请求将坐落于盘县红果开发区胜境大道x幢x层x号的房屋变更登记给原告的理由不能成立，不予支持，原告可另行向二被告请求承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告任天琴与被告郑目英、黄有能于2003年9月2日签订的《房屋转让协议书》有效；二、驳回原告任天琴的其他诉讼请求。案件受理费60元，由原告任天琴负担30元,被告郑目英、黄有能负担30元。
一审宣判后，任天琴不服，向本院提起上诉，请求：1、原审法院（2014）黔盘民初字184号民事判决书第二项“驳回原告任天琴的其他诉讼请求”的判决事实认定有误，适用法律不当，请求依法予以变更；2、请求判令被上诉人实际履行房屋买卖协议，将出卖并交付给上诉人占有使用11年之久的房屋产权证变更登记予上诉人；3、被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉主要理由：1、房屋权利人的事实行为已实际授权或追认房屋买卖合同。2、原审法院认为被上诉人在法律上或事实上无法履行房屋产权过户义务错误。法律上不能履行指的是有法律上的原因使得合同不能履行，原审法院没有法律上不能履行的法律依据。事实上不能履行是指由于某些客观原因，使得合同不能交付实际合同标的物，原审法院也没有事实上不能履行的事实根据。原审判决已经认定房屋转让协议有效且上诉人实际居住房屋，合同法第八条、一百三十五条、民法通则第五十七条、第八十八条都有全面履行合同的规定，根据上述法律规定，被上诉人应当履行过户义务。3、根据《房屋登记办法》的相关规定，合法事实行为通过法律程序，能导致不动产物权变更。
被上诉人郑目英、黄友能书面答辩称，第一、我与任天琴订立的《房屋转让协议》是真实的，我不反悔。但该《房屋转让协议》有无法律效力我不懂，由法官裁定；第二，该套房屋是我父亲郑克恭集资的，我是他的女儿，我父亲在世时，将房屋口头赠送给我，但没有文字材料；第三、该房屋的产权证是我父亲郑克恭名字，其共有人是我母亲许金玉的名字。现我父亲已去世，其继承人牵扯进来后，现房子的产权证我无法办理给任天琴，按照我与任天琴签订的《房屋转让协议》，我夫妻可以签字给他去办理。但我母亲、哥哥、兄弟的签字问题我无法做到，我主张不了他们的自主权利；第四、本人愿做家人的工作，争取办理有关过户手续，若做不通，本人愿承担《房屋转让协议》的违约责任，将该房退还家人。
上诉人任天琴与被上诉人郑目英、黄友能二审中均未向本院提交新的证据材料。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本案的争议焦点是：被上诉人郑目英、黄友能是否应将诉争房屋产权变更登记至上诉人任天琴名下？
本院认为，一审判决认定任天琴与郑目英、黄友能签订的《房屋转让协议书》有效，双方当事人均未对此提出上诉，本院对《房屋转让协议书》的效力予以确认。任天琴基于该合同享有要求郑目英、黄友能履行房屋产权过户的债权，郑目英、黄友能相应地负有履行房屋产权过户的义务。但因本案诉争房屋登记在案外人郑克恭、许金玉名下，郑目英、黄友能并非诉争房屋的所有权人，客观上无法履行将诉争房屋所有权转移至任天琴名下的合同义务，任天琴可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定主张相关权利，或者待黄友能、任天琴具备处分本案诉争房屋所有权权利时再行主张权利。至于任天琴所提诉争房屋产权证颁发的相关问题，颁证行为属行政机关作出的行政行为，不是本案买卖合同纠纷的审查范围。
综上，因郑目英、黄友能目前不能履行诉争房屋产权变更手续，一审判决对任天琴要求郑目英、黄友能将诉争房屋产权证变更至其名下的诉请予以驳回并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人任天琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付振义
代理审判员 敖 江
代理审判员 罗先勇
二O一四年十一月二十日
书 记 员 曾 健
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