委托代理人彭又强，贵州省民族律师事务所律师。
委托代理人饶志燊，贵州省民族律师事务所律师。
被告何正娴。
委托代理人李永进，贵阳市朱昌镇法律服务所法律工作者。
原告姚双胥诉被告何正娴租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年04月21日公开开庭进行了审理，原告姚双胥及其委托代理人彭又强、饶志燊，被告何正娴及其委托代理人李永进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚双胥诉称，原、被告于2014年7月6日签订房屋《租赁合同》，约定原告将其坐落于观山湖区石林路中铁逸都国际B组团二期44栋1层21号门面（该门面房产权面积34.57平方米，赠送地下室面积38.11平方米，产权面积与赠送面积连为一体不可分割）一并出租给被告，租期自2014年8月6日至2019年8月6日（期间未收取被告租金）。合同签订后，原告即于2014年7月6日将房屋交付给被告使用。按照合同约定房屋租金为每月7,920元，采取半年一付的支付方式。被告支付了2014年8月6日至2015年2月5日的房屋租金47,520元。2015年2月6日 ，原告按照合同约定提醒被告支付下次半年的房租，被告要求原告先解决房屋的排烟、排水问题和办理相关食品卫生许可证之后再谈房租为理由而拒绝支。被告不按合同约定交付租金，且提出超出合同约定范围的要求，原告难以满足。另据原告了解到被告自2014年10月25日起就自行关闭了店面未再营业。被告逾期交租的行为已经构成违约，并且被告关闭门店的行为表明其不积极使用门面房，原告很难相信被告会按照合同约定继续支付租金并履行剩余合约，双方签订的房屋《租赁合同》难以继续履行。故诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告立即将坐落于观山湖区石林路中铁逸都国际B组团二期44栋1层21号门面返还原告；3、判令被告支付原告自2015年2月6日至判决生效之日止的租金损失。4、判决被告支付原告违约金5,000元；5、判令被告支付原告因防止损失扩大支出的合理费用3,000元（律师费、交通费）；6、判令被告承担本案的诉讼费。
被告何正娴辩称，其与原告姚双胥签订的房屋《租赁合同》第四条明确规定了租金的支付方式为半年一付，并没有约定具体在哪一天交租，原告要求必须在2015年02月06日预付半年租金不符合合同约定；由于被告租赁原告门面一直是与原告之母在进行商洽，被告只是在签订合同时与原告见了一面。在门面装修的过程中，原告母亲不同意将该门面后半部（赠送部分）与门面前面部分填平使用，被告提出如不填平将无法排水，被告母亲提出由其出面与物管对接，从赠送部分打洞排水。被告按照原告母亲的要求装修门面后导致水不能正常排放，且原告出租的门面没有排烟管道，致使门面无法正常使用，原告只经营了一个月便被迫关门停业。为此，被告多次与原告之母进行协商，原告之母承诺在门面正常使用后才开始计算租金。现原告要求解除合同，被告要求退还预付租金并赔偿装修费用，否则请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，2014年7月6日，姚双胥（甲方）、何正娴（乙方）通过贵阳兴业通营销策划有限公司的居间服务，签订《租赁合同》一份，合同约定，乙方向甲方承租坐落于贵阳市观山湖区石林路中铁逸都国际B组团二期44栋1层21号门面一间，租赁期间自2014年8月6日至2019年8月6日，甲方于2015年7月6日将门面交付给乙方；每月租金为7,920元，支付方式为每半年一付。第一年总租金95,040元，第二年总租金95,040元，第三年总租金104544元，第四年总租金114,998元，第五年总租金126,497元。付款方式为现金支付，签约当日乙方应向甲方支付约定的租金和押金，乙方需提前18天向甲方支付下次房租。押金为7,920元；租赁期内的水、电、物业管理、卫生等费用均由乙方承担。合同还约定了合同解除的条件：1、甲方交付的物业不符合合同约定或影响乙方安全健康，不承担约定的维修义务导致乙方无法正常使用的，乙方有权解除合同；2、乙方不按规定时间交付租金，从事非法活动，甲方有权解除合同。合同签订当天，姚双胥收到何正娴支付的租金47,520元和押金7,920元。
同时查明，2014年10月28日姚双胥（甲方）与贵阳慷豪不銹钢厨房设备有限公司（乙方）、贵阳中铁置业有限公司（丙方）签订《油烟净化设备销售合同》，由丙方出资向乙方购买油烟净化设备用于甲方购买的中铁逸都国际B组团二期44栋1层21号门面，合同还约定乙方应于2014年10月25日前向甲方交付标的物，并于交付后5日内安装完成。
2015年6月26日贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司出具估价报告，其受我院的委托，对于中铁逸都国际B组团二期44栋1层21号门面的房屋装修价值进行了评估，评估结果（已扣除折旧）：为房屋装饰费用67,200元，双方当事人有争议的装修费用5,118元（1、活动广告牌评估价值210元，评估公司认为该广告牌与墙面固定的门头广告牌内容一致，是一个组合，建议纳入评估范围；2、冰箱，评估价值2,870元，评估公司认为没有获得冰箱移动后会造成不能正常运行的证据，建议不纳入评估范围；3、厨房炒炉+抽油烟机，评估价值1,800元，评估公司认为该标的物是属于固定在墙面上的，拆除后使用不经济，建议纳入评估范围；4、大门铝合金门窗改造，评估价值238元，评估人员未能看见实物，建议不纳入评估范围）。
又查明，2014年7月7日何正娴向姚双胥出具收条，收到姚双胥支付的打墙款2,000元。2015年6月7日贵阳兴隆物业中铁逸都第二服务处出具商铺电费缴费通知单，44栋1-21号（杀猪饭）从2014年7月至2015年4月5日累计欠费1,431.2元。
2015年02月09日，原告姚双胥以被告何正娴违约为由诉至法院，提出如前诉请。
上述事实，有原告当庭陈述、租赁合同、证人证言、收条、房地产估价报告等证据在案佐证，并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为，本案的焦点之一系涉案合同是否达到解除的条件。根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案被告何正娴与原告签订的租赁合同约定若被告不按时交纳租金，则原告有权解除合同。双方还约定租金半年一付，原告于2014年7月6日将门面交付被告，装修期免租一个月，租金从2014年8月6日开始起算。被告于签约当日支付半年租金47,520元，被告应当于2015年1月16日向原告支付下一期租金。庭审中被告也认可未支付第二期租金的事实。另考虑到何正娴租赁商铺后，因排水、排烟等问题该商铺从2014年10月起一直未进行营业，继续履行合同也有扩大损失的预期，故本院对于原告提出解除合同的诉讼请求，予以支持。
本案的焦点之二是对于合同履行过程中双方是否存在过错及过错比例的认定。被告何正娴提出因原告之母在其装修门面的过程中不同意填平门面后半部分（开发商赠送部分），导致水不能正常排放，且该门面没有排烟管道，油烟也不能正常排放。上述问题致使被告无法正常使用门面，是原告的过错造成了现在的局面，要求原告赔偿被告的装修损失并退还已支付的租金及保证金。原告称被告租赁的是毛坏房，装修是被告自行装修，排烟问题已经由房开商出资配置排烟设备解决，排水问题是被告装修不当造成的，与原告无关。根据本院查明的事实，被告租赁原告门面用于经营餐饮，所租门面后面1/3与前面存在大约1米的落差，经物管核实，后面存在落差部分系开发商赠送给业主的，交房时因部分业主不满意存在落差，开发商曾安排进行填平，但部分业主要求保持现状不予填平。该门面预留的排水管位于门面前部，若赠送部分不填平，则该部分是无法进行排水的且物管公司也不同意业主在门面后部自行打洞排水。诉争门面是装修最早的一家，承租人与业主（姚双胥之母）曾因排烟问题向物管反映要求处理，后由开发商购买排烟设备进行安装解决排烟问题。本院结合原告向本院补充出示的收条，何正娴于2014年7月7日收到胥老板（原告）交来的打墙款2,000元。经被告核实，该款是原告支付给被告要求从门面后部打墙准备排水的款项。综上，本院认为，本案租赁合同虽系原告与被告所签署，但在合同履行过程中，原告之母向被告提出的装修要求，对被告来说形成表见代理。也正因该要求导致被告在使用门面的过程中无法正常排水，可以认定原告在指挥被告装修的过程中存在过错。且该门面在修建时并未考虑排烟问题，原告作为房屋所有权人也应当对承租人承担相应的责任。又根据合同法减轻损失规则，当事人均应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案何正娴在门面不能正常使用的情况下没有采取积极的措施解决（要求整改或解除合同），而是消极地将门面关闭，致使门面闲置至今（在庭审过程中，经本院释明仍拒绝将门面归还原告），有扩大损失之嫌。本院认为，门面在使用过程中出现的排水、排烟问题，可以给双方3个月的磋商期，该期间可以认定因原告的过错免除3个月的租金（何正娴认可使用门面一个月，免租期从2014年9月6日至2014年12月5日）。即该门面从2014年12月6日起产生的租金系因被告的不作为产生的扩大损失，何正娴应当承担该部分的租金损失的一半。鉴于被告已预付6个月的租金和一个月租金押金。则截止2015年9月5日，姚双胥应退还何正娴租金11,880元。
合同解除后，确因一方过错造成另一方的利益受损，则有过错方应当向受损方赔偿损失。本案因原告的装修指导过错，导致被告装修门面后基本未正常投入使用，且原告主张解除合同，被告的装修投入与涉案房屋已经形成附合。综上，本院认为被告对涉案房屋的装饰装修物可折价归出租人所有。关于何正娴的装修投入，经本院委托评估结论为房屋装饰费用67,200元，对于双方当事人有争议的装修费用5,118元，本院认为：1、活动广告牌与墙面固定的门头广告牌内容一致，是一个组合，对于活动广告牌评估价值210元，本院予以认定；2、冰箱移动并不会影响其正常运行，本院不予认定； 3、厨房炒炉+抽油烟机，本院认为该组设备是属于固定在墙面上的，拆除后使用不经济，对于该组设备的评估价值1,800元，本院予以认定；4、大门铝合金门窗改造，评估人员并未在现场看见实物，本院不予采信。综上，本院对于被告投入的装饰装修价值认定为69,210元，也即由原告补偿被告69,210元，被告对涉案房屋投入的装饰装修物（详见估价报告）归原告所有。关于原告主张该门面从2014年7月至2015年4月产生的电费1,434.2元，由于该期间门面一直由何正娴使用，故对于该期间产生的电费应当由何正娴承担。鉴于姚双胥系门面业主，该费用由姚双胥于贵阳兴隆物业中铁逸都第二服务处结清，然后从其应当支付给何正娴的补偿款中予以扣除。关于原告主张的违约金，因本案合同履行过程中原、被告双方均存在过错，对于违约金，本院不予支持；关于律师代理费，由于原告未举证该项费用确实产生，本院也不予支持。综上，姚双胥还应当补偿何正娴
11,880元+69,210元-1,434.2元=79,655.8元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决如下：
一、解除原告姚双胥与被告何正娴于2014年7月6日签订的《租赁合同》；
二、原告姚双胥于本判决生效后三日内向被告何正娴支付人民币79,655.8元；
三、被告何正娴于本判决生效后三日内向原告姚双胥交还位于贵阳市观山湖区石林路中铁逸都国际B组团二期44栋1层21号门面。
四、驳回原告姚双胥的其余诉讼请求。
本诉案件受理费225元由原告姚双旭承担113元，被告何正娴承担112元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
代理审判员 熊德敏
二○一五年八月二十八日
书 记 员 陈 卓
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