委托代理人聂咏（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。
委托代理人潘智慧(一般代理)，贵州锐驰律师事务所律师。
被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司。
法定代表人王德彬，该公司总经理。
委托代理人周遵才（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。
委托代理人徐菁华（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡国英诉被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2014年7月21日立案受理后，被告（反诉原告）依法提起反诉，依法适用简易程序，于2014年9月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡国英委托代理人潘智慧，被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司委托代理人周遵才、徐菁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2012年3月28日,原告与被告经协商签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区天河路怡景新城A区第二幢第**层第*号房屋给原告。合同对主要条款均进行了约定。合同第二十二条房屋登记中第三款转移登记“（一）出卖人承诺于2012年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人（注：合同内没有“不能”字样）交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第二项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金”。在《<商品房买卖合同>补充协议》第三条约定“甲方(被告)自乙方(原告)接房之日起360日内到有关部门办理并向乙方提供该房屋产权证”。合同签订后，原告按约定履行了支付购房款和提交办证所需资料的义务，被告2012年9月24日向原告交付房屋。在约定办证期限到期后，原告多次要求被告交付房屋产权证，被告不履行。直到2014年5月20日被告才通知原告领取房屋产权证。综上，被告逾期向原告交付房屋产权证的行为已经构成违约。为此，原告诉至法院，要求：判令被告支付从2013年9月19日至2014年5月20日共计243天逾期向原告提供房屋产权证违约金人民币30,618.00元。
在审理过程中，原告为支持其诉请，就部分提交了如下证据：
证据一：胡国英身份证。用以证明原告是本案适格的诉讼主体。被告质证意见：无异议。
证据二：商品房买卖合同。用以证明合同已经约定了交房时间和办证时间，并约定了计算和承担违约责任的方式，被告违约应按合同约定承担赔偿责任。被告质证意见：三性无异议，但不能达到证明目的，原、被告于2012年3月28日签订了补充协议，对交房时间就行了约定，交房时间为2012年12月31日，办证时间为2013年11月26日前。
证据三：房屋产权证、土地使用证。用以证明被告于2014年1月15日才向房产部门申请办理房屋产权证，2014年4月14日才办理完土地使用证。被告质证意见：三性无异议，但达不到证明目的。房屋产权证上登记时间为2014年1月15日，并不是申请时间，此时间为办理完房屋产权证的时间，说明被告积极履行办证义务，逾期办证并不是被告单独造成的，被告未恶意违约。
被告就部分辩称：原告与被告在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第一项中约定，被告取得该商品房所有权初始登记后将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，原告与被告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，被告只具有协助办理的义务。办理房屋产权转移登记需要原告提交身份证、结婚证、首套房证明等资料，原告未按时交付相关资料，存在一定的过错。另外，《<商品房买卖合同>补充协议》第二条约定，交房时间为2012年12月31日，按约定应在2013年12月26日前办理完涉案房屋产权证。被告已于2013年12月10日办理完“大房屋产权证”（初始登记），2014年1月15日办理完涉案房屋产权证。根据我国合同法违约金补偿性规定，承担责任应以原告的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。原告购买房屋的目的在于居住，并于2012年9月24日已入住该房屋，合同目的已实现，原告没有因产权证的问题遭受任何损失。原告也无证据证明因逾期办证存在任何损失，且商品房销售合同成立并经过房产管理局登记备案后，原告对所购房屋已拥有一定物权效力，享有物权，产权证的办出与否并没有给原告带来损害。故被告不应承担任何违约责任，请求法院公正判决。
被告（反诉原告）反诉称：2013年3月28日反诉人作为出卖人与被反诉人作为买受人就反诉人开发的房屋（2-19-02号房）签订了《商品房买卖合同》该合同第八条付款方式及期限部分约定：“买受人采取分期付款方式付款，买受人应当在2012年3月28日前分期支付房价款220000.00元，于2012年6月30日前一次性支付余款200000.00元，”第十条并对逾期付款责任进行了约定，买受人按约定应自约定的付款期限届满之次日起至实际支付日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。但被反诉人于2012年9月12日才一次性向反诉人支付购房款420000.00元。为此，反诉人提起反诉，要求判令被反诉人支付因逾期支付反诉人前期购房款220000.00元的违约金11088.00元、逾期74天支付余款200000.00元的违约金4440.00元（两项共计15528.00元）。
被告（反诉原告）为支持其抗辩主张，就部分及反诉部分提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证。用以证明被告（反诉原告）告公司的诉讼主体适格。原告（反诉被告）质证意见：无异议。
证据二：法定代表人身份证明书。用以证明王德彬的法定代表人资格真实合法。原告（反诉被告）质证意见：无异议。
证据三：《商品房买卖合同》、《<商品房买卖合同>补充协议》。用以证明：1、原告（反诉被告）逾期支付购房款的事实。2、补充协议约定的交房时间为2012年12月31日，办理产权登记时间为交房后的360日内，办理产权转移登记是原被告的共同义务，被告（反诉原告）仅有协助办理义务。原告（反诉被告）质证意见：三性无异议，但签补充协议时不知道协议内容，只是在下面签字，达不到证明目的。
证据四：毕节市升腾房地产开发有限责任公司收款收据。证明原告（反诉被告）逾期支付购房款的事实。原告（反诉被告）质证意见：对证据三性无异议，但达不到被告证明原告（反诉被告）逾期付款的目的。
证据五：1、2号楼客户首套房证明清单。用以证明原告（反诉被告）于2013年11月27日才向被告（反诉原告）提供办理涉案房屋产权转移登记所必需的首套房证明、身份证等相关资料。原告（反诉被告）质证意见：真实性无异议，但这是原告（反诉被告）第二次交，第一次2012年9月10日交给被告弄丢了，达不到证明目的。
证据六：毕节市房权证七星关区字第201300****号房屋所有权证。用以证明被告（反诉原告）已于2013年12月10日办理完公司房 屋所有权证。原告（反诉被告）质证意见：三性无异议，达不到证明目的，恰证明被告（反诉原告）逾期办证。
证据七：毕节市房权证七星关区字第201400****号房屋所有权证。用以证明被告（反诉原告）于2014年1月15日办理涉案房屋产权证。原告（反诉被告）质证意见：三性无异议，被告（反诉原告）是在2014年5月21日通知原告（反诉被告）领取房产证的。
证据八：李发惠、邓国良、赵亚西、胡文华、吴浩勋在涉案房屋所在楼顶修建的违章建筑及该违章建筑被拆除的照片。用以证明李发惠等人在涉案房屋所在楼顶修建违章建筑，导致该幢楼不能通过规划验收，经七星关区市西办事处强制拆除后才通过规划验收。原告（反诉被告）质证意见：真实性合法性无异议，但与本案无关。
原告（反诉被告）就反诉部分辩称，反诉被告逾期支付房款是反诉原告口头同意的，因一次性付清40多万有困难，所以反诉原告口头同意分期付款。
经综合审查全案证据，原告（反诉被告）所举证据均为书证，具有真实性、合法性和关联性，能证明本案的事实，本院予以采信，但部分达不到原告（反诉被告）的证明目的。
对被告（反诉原告）所举的八组证据，其中证据八李发惠等人修建的违章建筑被拆除的照片，与本案无关联性，本院不予采信。其余证据均为书证，原告（反诉被告）对真实性无异议，能证明本案的事实，本院予以采信，但部分达不到被告（反诉原告）的证明目的。
根据以上证据，本院确认以下事实：2012年3月28日， 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买天河·怡景新城A区第二幢**层*号房屋，房屋总价款420,000.00元，付款方式为分期付款，原告（反诉被告）应当在2012年3月28日前分期支付房价款220000.00元，余款200000.00元于2012年6月30日前一次性付清。2012年4月30日前交房，2012年12月31日前取得所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如果出卖人在约定日期起60日以后不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。同时，双方签订了《<商品房买卖合同>补充协议》重新约定交房时间为2012年12月31日。办理产权登记时间为甲方（被告）自乙方（原告）接房之日起360日内到相关部门办理并向乙方提供该房屋产权证。合同签订后，原告（反诉被告）于2012年9月12日一次性支付被告（反诉原告）房款420000.00元。2012年9月27日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了办理产权证的相关费用。被告（反诉原告）2013年12月10日办理完涉案房屋的初始登记，2014年1月15日办理涉案房屋的产权转移登记。因被告（反诉原告）未按合同约定期限办理房屋所有权证并交付原告（反诉被告），原告（反诉被告）遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。被告（反诉原告）收到起诉状后，在2014年8月21日提起反诉，提出请求判令被反诉人（原告）支付因逾期支付反诉人（被告）前期购房款220000.00元的违约金11088.00元、逾期74天支付余款200000.00元的违约金4440.00元（两项共计15528.00元）的诉请。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方订立的《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行义务。本案中，双方约定办理房屋产权证的时间为接房之日起360日内办理并提供，因补充协议约定交房时间为2012年12月31日，被告（反诉原告）应于2013年12月26日前办理并提供房屋产权证。2014年1月15日被告（反诉原告）为原告（反诉被告）办理了涉案房屋的产权转移登记，但未提供给原告（反诉被告）。被告（反诉原告）称是办理转移登记的当天即2014年1月15日通知原告（反诉被告）领取房屋产权证的陈述，不符合常理，也无其他证据佐证，不予采信。被告（反诉原告）通知领取房屋产权证的时间以原告（反诉被告）自认的2014年5月21日确定。对于被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）2013年11月27日才提供产权转移登记的相关资料，有一定过错的抗辩，被告（反诉原告）公司2013年12月10日办理涉案房屋初始登记，之后才能为原告（反诉被告）办理房屋产权转移登记。原告（反诉被告）提供资料与否，并不影响被告（反诉原告）办理房屋初始登记，故被告（反诉原告）的抗辩理由不成立。
就反诉部分，反诉原告（被告）主张判令反诉被告支付因逾期交付购房款违约金，并提交了商品房买卖合同和毕节市升腾房地产开发有限责任公司收款收据加以证明反诉被告（原告）逾期支付购房款的事实，反诉被告（原告）辩称逾期支付购房款是反诉原告（被告）与反诉被告（原告）协商一致后取得反诉原告（被告）同意的行为，但反诉被告（原告）对其主张没有任何相关证据加以证明，故本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）购房的目的已实现，未办理房屋产权证未给原告（反诉被告）造成实际损失而不承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予支持。但原告（反诉被告）要求被告（反诉原告 ）支付逾期办证违约金的诉请于法有据，本院予以支持。本案中，双方约定的因逾期办证的违约金过分高于实际造成的损失，被告要求调低；原告（反诉被告）与被告（反诉原告）约定逾期支付购房款的违约金过高，反诉被告（原告）要求调低。因此，部分应以原告（反诉被告）所付购房款总额420,000.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，从2013年12月27日起计算至2014年5月21日止。反诉部分应以原告（反诉被告）2012年3月28日前应支付购房款220000.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，从2012年3月28日起计算至2012年9月12日止；2012年6月30日前应支付购房款200000.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，从2012年6月30日起计算至2012年9月12日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：
被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）胡国英逾期办理房屋权属证书的违约金（以已付购房款总额人民币420,000.00元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年12月27日起计算至2014年5月21日止）。
二、原告（反诉被告）胡国英于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司逾期支付房款的违约金（1.以反诉被告2012年3月28日前应支付购房款220,000.00元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年3月28日起计算至2012年9月12日止；2.2012年6月30日前应支付购房款200,000.00元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年6月30日起计算至2012年9月12日止）。
三、驳回原告（反诉被告）胡国英的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币565.00元，由被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司承担。反诉案件受理费人民币94.00元由原告（反诉被告）胡国英承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 石 湘 莹
二O一五年四月二十四日
书记员 刘玉桂（代）
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