委托代理人聂咏。
委托代理人潘智慧。
被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司。
法定代表人王德彬，该公司总经理。
委托代理人周遵才。
委托代理人徐菁华。
原告吴浩勋诉被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2014年7月16日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告吴浩勋及委托代理人聂咏，被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司委托代理人周遵才、徐菁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月7日,原告与被告经协商签订《商品房买卖合同》，被告预售其开发建设的位于毕节市七星关区天河路怡景新城A区第一幢第20层第4号房屋给原告。该房屋套内建筑面积93.42平方米，按套计价总价款；交房时间是2012年4月31日，取得该房屋所有权初始登记并交付办理商品房转移登记文书时间为2012年10月31日前。合同对逾期交房违约责任、面积差异处理方式、逾期交付办理房屋产权转移登记文书之违约责任进行了约定。合同签订后，原告按约定履行了支付购房款和提交办证所需资料的义务，被告2012年7月16日才向原告交付房屋，且所交付房屋面积比合同约定面积少4.53平方米，同时被告未在合同约定的期限内交付办理房屋产权转移登记文书房屋权证、土地使用证给原告。直到2014年5月21日被告才通知原告已经办理房屋产权证。综上，被告交付之房屋套内建筑面积不足、逾期313天才向原告交付房屋产权证的行为已经构成违约。为此，原告诉至法院，要求：判令被告应向原告支付被告应该退还面积误差比在3%以内的部分面积2.8平方米房款11,626.00元，面积误差超出3%部分1.73平方米双倍赔偿款11,626.00元，并支付逾期313天向原告提供房屋产权证违约金人民币36,424.70元。
在审理过程中，原告为支持其诉请，提交了如下证据：
证据一：吴浩勋身份证。用以证明原告是本案适格的诉讼主体。被告质证意见：无异议。
证据二：商品房买卖合同。用以证明原告与被告签订《商品房买卖合同》约定建筑面积为109.27平方米，房屋总价款是387,909.00元，计算建筑面积每平方米单价是3,550.00元；2012年12月31日前交付产权转移登记证，并约定了计算和承担违约责任的方式。原告已按合同约定支付了购房款的事实，被告违约应按合同约定承担赔偿责任。被告质证意见：真实性无异议，但不能达到证明目的，面积误差应按照建筑面积计算，面积误差只有4.34平方米，误差比在3%内的为3.278平方米，3%以外的为1.0619平方米。
证据三：婚姻登记记录证明。用以证明1、民政局出具婚姻证明的时间2012年6月6日和2013年12月24日，2、证明被告没有保管好原告第一次提交的办理房产证的材料，而导致逾期办证存在过错。被告质证意见：对证据三性不持异议，但达不到原告的证明目的，第一份并没有我方任何人签字和盖章或者作任何说明，不能证明原告已交给我方，第二份我方签收日期为2013年11月27日。
证据四：房屋产权证。用以证明：1、被告于2014年2月17日才向房产部门申请办理房屋产权证；2、被告于2014年5月21日才通知原告领取房产证已经恶意违约，被告应就恶意违约承担违约金；3、合同约定房屋套内面积为93.42平方米于房屋产权证登记面积88.89平方米，房屋面积相差4.37平方米。被告质证意见：产权证上是申建荣名字，与本案无关联性，不能达到原告举证目的。
证据五：收据。用以证明购房契税、交易费、电开户费等费用是另交的，不包含在总价款中。同时还证明被告收取水、电安装费属于重复收费应当退还。被告质证意见：无原件核对，有些文字看不清，且这些费用与合同约定的水电建设安装费不是同一项费用，达不到证明目的。被告并没有重复收费，且进一步佐证办理产权证是双方共同义务。
证据六、证据七撤回，不再举证。
证据八：逾期交房赔偿调解协议书。用以证明被告不明知合同约定交付产权转移登记是2012年10月31日等内容，证明被告恶意违约，应当运用惩罚性原则。被告质证意见：对真实性无异议，但此证据不具有关联性，协议书当事人不是原告，且协议是双方自愿达成，达不到原告证明目的。
被告辩称：关于承担房屋面积差异3%以内应退还原告购房款及双倍支付房屋面积差异超过3%部分赔偿款。原告计算依据错误，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》第三章第七条第二款约定：按照套（单元）计算，该商品房的总价款为387,909.00元，且该房款包括水、电建设安装费及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，而这些费用至少为10,000.00元，因此该商品房总价款应为377,909.00元，涉案房屋单价为377,909.00元÷109.27㎡=3,458.48元/㎡.原告购买房屋,不仅对该房屋的套内部分享有权利，也对楼梯间、垃圾道、变压室、公共门厅、过道等公共部分实际使用并享有相应权利，故该房屋单价及面积误差应按惯例以建筑面积为基础来计算，即误差面积=合同约定建筑面积（109.27㎡）-实际房屋建筑面积（104.93㎡）=4.34㎡，面积误差比绝对值在3%内的面积为3.2784㎡，面积误差比绝对值超出3%部分的面积为1.0616㎡。
关于逾期办理房屋产权证违约金的答辩意见：答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第一项中约定，答辩人取得该商品房所有权初始登记后将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被答辩人与答辩人共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，被答辩人只具有协助办理的义务。办理房屋产权转移登记需要被答辩人提交身份证、结婚证、首套房证明等资料，被答辩人未按时交付相关资料，存在一定的过错。另外，《<商品房买卖合同>补充协议》第二条约定，交房时间为2012年12月31日，按约定应在2013年12月27日前办理完涉案房屋产权证。根据我国合同法违约金补偿性规定，承担责任应以被答辩人的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。被答辩人购买房屋的目的在于居住，并于2012年7月16日已入住该房屋，合同目的已实现，被答辩人没有因产权证的问题遭受任何损失。被答辩人也无证据证明因逾期办证存在任何损失，且商品房销售合同成立并经过房产管理局登记备案后，被答辩人对所购房屋已拥有一定物权效力，享有物权，产权证的办出与否并没有给被答辩人带来损害。加之在付款中，被答辩人支付了首期房款后，余款以银行按揭贷款支付，在还清银行贷款前，涉案房屋上承载着贷款部门的他项权，涉案房屋产权证存放于贷款部门，需被答辩人还清贷款后贷款部门才予以发放。故答辩人不应承担任何违约责任，请求法院公正判决。
被告为支持其抗辩主张，提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证。用以证明被告公司的诉讼主体适格。原告质证意见：无异议。
证据二：法定代表人身份证明书。用以证明王德彬的法定代表人资格真实合法。原告质证意见：无异议。
证据三：《商品房买卖合同》、《<商品房买卖合同>补充协议》。用以证明：1、补充协议约定的交房时间为2012年12月31日，办理产权登记时间为交房后的360日内；2、办理产权转移登记是原被告的共同义务，被告仅有协助办理义务。原告质证意见：对证据三性无异议，但达不到证明目的,相反证明被告违约。
证据四：毕节市专业气象台2011及2012年气象记录表、七星环发[2012]39号文件。用以证明涉案房屋的建设因气候(凝冻、雨天)、政府行为等因素导致停工82天，属于不可抗力，相应天数依法应予以扣除。原告质证意见：真实性无异议，但与本案无关，达不到被告举证目的。
证据五：李发惠、邓国良、赵亚西、胡文华、吴浩勋(本案原告)在涉案1-20-04#房屋所在的1幢楼顶修建的违章建筑及该违章建筑被拆除的照片。用以证明本案原告等人在涉案房屋所在的1幢楼顶修建违章建筑，导致该幢楼不能通过规划验收，经七星关区市西办事处强制拆除后才通过规划验收。原告质证意见：对图片真实性无异议，与本案无关，达不到被告举证目的。
证据六：毕节市升腾房地产开发有限责任公司房权证（毕节市房权证七星关区字第2013002543号房屋所有权证。用以证明被告于2013年10月12日办理完公司房屋产权证。原告质证意见：真实性无异议，恰好证明被告已构成逾期办证，达不到被告举证目的。
证据七：收据。用以证明原告2013年6月7日才向被告支付117909.00元购房款。原告质证意见：因是复印件，原告不予质证。
证据八：1、2号楼客户首套房证明清单。用以证明原告于2013年11月27日才向被告提供办理涉案房屋产权转移登记所必需的首套房证明、身份证等相关资料。原告质证意见：没有原告的签名，。
经综合审查全案证据，原告所举证据八与本案不具有关联性，本院不予采信。所举证据三因没有提供相关证据证明原告曾经提交过相关资料给被告，故达不到原告的证明目的。其余证据均为书证，具有真实性、合法性和关联性，能证明本案的事实，本院予以采信，但部分达不到原告的证明目的。
对被告所举的十组证据，其中证据五李发惠等人修建的违章建筑被拆除的照片，与本案无关联性，被告可另案起诉，本院不予采信；其余证据均为书证，能证明本案的事实，本院予以采信，但部分达不到被告的证明目的。
根据以上证据，本院确认以下事实：2012年6月7日， 原被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买天河·怡景新城A区第1幢20层4号房屋，建筑面积109.27平方米，房屋总价款387,909.00元，计价方式为按照套（单元）计算，面积差异处理方式为按照国家相关法律法规执行，付款方式为银行按揭，2012年4月30日前交房，2012年12月31日前取得所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如果出卖人在约定日期起60日以后不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。同时，双方签订了《<商品房买卖合同>补充协议》重新约定交房时间为2012年12月31日。办理产权登记时间为甲方（被告）自乙方（原告）接房之日起360日内到相关部门办理并向乙方提供该房屋产权证。被告于2013年12月10日办理完涉案房屋的初始登记，构成违约。因被告未按合同约定期限办理房屋所有权证并交付原告，原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行义务。本案中，原被告约定计价方式按照套（单元）计算，面积差异处理方式按照国家相关法律法规执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，根据双方合同约定计价方式按照套（单元）计算，面积差异处理方式按照国家相关法律法规执行，为此，应按照建筑面积计算房屋单价，也即是原告诉称的每平方米3,550.00元，对于被告辩称的该房款包括水、电建设安装费及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，从而主张涉案房屋单价为377,909.00元÷109.27㎡=3,458.48元/㎡的主张不予支持。对面积差异处理方式，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定处理。被告应向原告支付面积误差比在3%范围内部分面积3.27㎡房款11,608.5及双倍返还面积误差比超出3%以外面积1.06㎡的购房款7526元，总计19,134.5元。另查明被告于2014年4月26日已向原告退还15,407.00元购房款，鉴于被告已向原告退还15,407.00元购房款，被告向原告补足剩余面积差异购房款3,727.50元即可。
本案中，原、被告合同约定办理房屋产权证的时间为接房之日起360日内办理并提供，根据法律规定，违约金具有处罚性和补偿性，被告提前交房未构成违约，也未给原告造成损失。根据原、被告双方订立的《<商品房买卖合同>补充协议》第二条约定交房时间为2012年12月31日，故被告应于2013年12月26日前办理并提供房屋产权证。但被告却未在上述期限提供房权证给原告。被告通知领取房屋产权证的时间以原告自认的2014年5月21日确认。对于被告提出原告2013年11月27日才提供产权转移登记的相关资料，有一定过错的抗辩，被告公司2013年12月10日办理涉案房屋初始登记，之后才能为原告办理房屋产权转移登记。原告提供资料与否，并不影响被告办理房屋初始登记，故被告的抗辩理由不成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告认为原告购房的目的已实现，未办理房屋产权证未给原告造成实际损失而不承担违约责任的抗辩理由不成立，而原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，应以原告所付购房款总额387,909.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准计算违约金，从2013年12月27日起计算至2014年5月21日止。根据原、被告签订的《<商品房买卖合同>补充协议》，交房时间是2012年12月31日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：
一、被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴浩勋房屋面积差异超过3%部分未支付的面积差异款人民币3,727.50元。
二、被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴浩勋逾期办理房屋权属证书的违约金（以购房款总额人民币387,909.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，从2013年12月27日起计算至2014年5月21日止）。
三、驳回原告吴浩勋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1,360.00 元，由被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审 判 长 孙苏莲
人民陪审员 赵明贵
人民陪审员 刘 蓉
二O一四年十二月五日
书 记 员 许粼波
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