委托代理人周明星。
委托代理人唐金贤。
被告毕节市梨树镇二堡村村民委员会。
法定代表人余良富，该村村民委员会主任。
委托代理人周旭。
委托代理人吴传斌。
原告徐建华诉被告毕节市梨树镇二堡村村民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月23日公开开庭进行了审理。原告徐建华及其委托代理人周明显、唐金贤、被告毕节市梨树镇二堡村村民委员会（下称二堡村委员）委托代理人周旭、吴传斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告徐建华是贵州省毕节市金属回收公司负责人，一直从事废旧金属新产品回收工作。2012年11月17日，被告二堡村委会同原告联系，要求原告租赁该村委会的场地使用，并保证该场地在三年内都不会遭征占，原告得到被告的承诺后，与被告签订了《租地合同》，约定被告把约15亩土地租赁给原告使用。租赁期两年，每年租金为145,000.00元，租赁期满后，如该地不被政府征用，此协议继续有效。签订协议后，原告向该村委会支付了145,000.00元租金。2013年2月底，原告经过大量平整场地后使用该地。同年7月，梨树镇政府有关人员要求原告搬走，遭到原告拒绝。然后，被告串通水电部门，要求原告立即停止租地经营活动，并且供电部门和供水部门停止向原告供水供电，致使原告受到严重损失，无法使用该场地。2013年9月13日，被告向原告下达告知书，要求原告主动搬走，合同自行解除。原告不同意其无理要求。经了解，该土地在2011年10月前后，已经被政府及其职能部门规划，并制定了控制性详细规划，被告应当明知该土地已经划为红线范围，依法不应当租赁给原告使用，但被告欺骗原告，致使原告在该土地上投入大量人、财、物力，造成的损失应当由被告予以承担。综上，被告以欺骗行为把土地租赁给原告使用，原告投入了大量人力、物力、财力，但不能正常使用，给原告带来巨大损失。被告应当承担相应法律责任。原告徐建华作为租赁土地房屋的经营户，有权获得下列安置补偿费用。（1）、临时安置费：根据评估鉴定结论情况，土地使用权人有权获得6个月的临时安置费，标准为每平方米每月为20.00元，原告租赁的土地共计修建了495.016平方米的房屋，即为495.016平方米×20元×6个月=59,401.92元；（2）、搬家补助费：根据相关规定，具有1000.05平方米的土地，放置大量废旧物品，要两次时间才能搬迁完毕，即为20元×2次×10000.05平方=400,003.00元；（3）、房屋及其附属设施费：原告租赁土地的修建的设施经过司法评估，根据评估结论为人民币233,822.00元；（4）、停产、停业经营损失费：原告开展经营至少需要五个职工才能经营，计算6个月，按照2013年最低工资标准为1,030.00元，即为5人×6个月×1030元=51,500.00元；（5）、退还5个月的租金60,416.66元。原告已经支付一年的租金，实际使用7个月，每个月的租金为12,083.33元，退还的租金为12,083.33元×5=60,416.66元；（6）、司法评估费6,000.00元。上述房屋土地安置补助费和损失合计人民币790,000.58元。请求人民法院判决被告：1、继续把原、被告约定的土地租赁给原告使用；2、判令被告赔偿原告的房屋土地安置补助费和损失合计人民币790,000.58元。
原告为证明其诉讼请求，举证如下：
原告身份证，用以证明原告身份情况及主体资格。被告无异议。
《租地合同》、租金收据，用以证明原告向被告租赁土地，双方形成土地租赁法律关系的客观事实；被告把红线范围内的土地约15亩租赁给原告，原告已经向被告支付一年租金人民币145,000.00元的事实；原告有权在租赁土地上进行合理建设和经营；该租地合同系被告村委会提供的格式合同，合同条款第四条无效。被告认为《租地合同》真实，租地时间是2012年12月1日至2014年12月1日认可，但对于原告认为格式合同中条款无效，合同是有效的，达不到原告的证明目的。
营业执照、组织机构代码证，用以证明原告依法办理了营业执照等法定手续，原告从事废旧品回收经营的客观事实。被告认为与本案无关。
委托书，用以证明原告受贵州省毕节市金属回收公司的委托，从事内拆除计划外议价车辆经营，所以原告需要租赁场地从事内拆解车辆的经营的客观事实。被告认为与本案无关。原告受金属回收公司的委托时间在租地之后。
告知书，用以证明2013年9月13日被告再次书面告知原告，要求自行解除租地合同的客观事实；在本次书面通知之前被告就以断水断电要求解除合同，遭到原告拒绝。被告认为这个告知书通知是真实的，但达不到原告的证明目的。因合同上第四条已有明确规定，是不可抗力的政府建设通知，不存在违约。
《梨树新客站片区控制规划》、专家评审意见、规划手续材料，用以证明梨树镇二堡村有关土地包括被告租赁给原告的土地在2011年就被毕节地区城乡规划建设管理委员会等部门确定为开发建设控制地的客观事实；被告作为集体土地管理者在和原告签订租赁合同之前完全知道该块土地已经属于控制性详细规划地，随时需要征收；被告隐瞒该块土地需要征收的事实。被告认为当时徐建华找被告订合同时，是原告徐建华着急找被告租这块地堆铁。被告村民委员会当时也不知道这个地方已规划；合同是双方公平、自愿订立的；2012年11月17日订立合同之后才规划用该地的；被告村民委员会无权停电，停电是政府责成的；客车站片区与此地无关，关于这块地规划的是棚户区改造。这是专家评审意见，是否确定这块地属规划区，不会告诉村委会。所以该证据不能证明村民委员会知道这块地属于规划区。
收据、《关于停止供给生产用电的通知》，用以证明原告这所租用的土地上修建场地、房屋等经营设施，支付人工工资人民币23,600.00元。证明被告为了逼迫原告搬走，通过梨树镇政府在2013年8月14日把原告水电切断，导致原告停水停电，无法开展经营。被告认为停电损失与被告村民委员会无关。其本设施是原告自行需要使用，与租地合同无关。
现场照片8张，用以证明原告对该土地进行平整场地、修建经营用房等经营设施和附属设施，该土地的价值得到巨大提升的事实；被告就是以经营性土地和设施获得土地安置补偿费。对该组证据，被告无异议。
评估票据、评估报告，用以证明原告的活动板房和附属设施经司法评估机构进行评估，证明原告支付评估费6,000.00元，修建的活动板房及其附属设施投入的经济价值的司法评估结果为人民币233,822.00元。被告质证认为评估时被告村民委员不清楚；房屋损失等与被告无关。
证人杜某某证言，当时证人杜某某和徐建华与村民委员会签合同。当时场地是平的，无围墙，门口不平，是原告修的。李军当时说此地可以租五年，两年签一次合同。徐建华与村民委员会的李军签合同。第一年的租金付了。租金是一年一年的付。当时这个合同村民委员会是用给别人的，因村民委员会要求交一年的租金，那个人说交半年的，所以那个人与村民委员会未签订成租地合同后，村民委员会就将与那个人的合同给原告签的。用以证明原、被告双方签订的合同是格式合同，没有说明不赔偿，合同的第四条未经过协商证人参与租地一事，当时未谈不给搬迁费、补偿费，格式条款未给原告谈过。被告质证认为，当时原、被告双方签合同时，拟好协议后双方确认后才签的合同，证人与原告是亲属，证明力低，格式合同应为多次使用，有多种解释不利于另一方，但该合同法的这个条款不存在，该证据达不到原告的证明目的。
证人颜某某的证言，当时说要把围墙砌到外面去，后供电局又要求原告拆，2013年2月7日说这里要拆迁了。2月7日之后，附近那些人家都在搬迁了，原告搬进租用地去时，周围的人都在搬迁了。被告村民委员会的李军当时说不用担心，三至五年租用地块是不会被政府占用的，《租地合同》两年两年的签。后来又说要搬迁了，被告方说是不可能让原告白白地走的，租金会退给原告的。后来李军调走了。2013年8月5日水电都停了，原告几个月都没有做到生意。水是6月份停的，给原告方造成了损失，要求被告赔偿搬迁费、损失。该证言用以证明证人参与租地一事，当时未谈不给搬迁费、补偿费，格式条款未给原告方谈过。被告质证认为证人是合某某、股某某，证人证言应是当事人陈述，其陈述具有倾向性。不能达到其证明目的。
被告答辩称：租地真实、租期两年，因不可抗拒原因解除合同，没有补偿；《租地合同》签订后，双山新区图纸规划这块地因城市建设需要不能再使用。是属于合同中约定的不可抗力因素。因此，被告要求原告腾出土地，解除合同约定，不存在赔偿。且原告第二年的租金被告未收到。被告方要求与原告解除双方签订的《租用土地》合同，由原告腾交涉案土地给被告。
被告为证明其抗辩理由，举证如下：
法人身份证明书，用以证明被告主体资格合法。原告无异议。
《租地合同》，因与原告所举的《租地合同》一致。用以证明合同第四条约定：“因为可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除遭到，乙方在无任何补偿的基础上必须无条件搬走。”原告认为《租地合同》真实，但只谈了租金问题，未谈无条件搬走，是村民委员会强加给原告的，不合法，达不到被告证明目的，《租地合同》是被告提供的，是格式合同，排除对方主要权利，是无效条款。
双山新区管委会通告，用以证明双山新区管理委员会拟对新客车站片区棚户区改建，双方合同约定的土地属于规划建设范围。原告认为达不到被告证明目的。总体规划和具体实施是两回事。总体规划被告应该是知道的，不能证明其未隐瞒规划的事实。相反证明原告修建的房屋应获得赔偿，房屋是在通告之前修建的。
《建设项目选址意见书》、项目用地规划控制图，用以证明双山新区梨树新客车站片区和用户区改造项目。双方合同约定用地属于改造项目范围，原告认为涉案的土地在2011年6月份划为红线范围，该证据不能证明被告未隐瞒土地在订立合同前即划为红线区的范围的这个事实，不能达到被告证明目的。
经审理查明：原告是贵州省金属回收公司毕节市分公司负责人，一直从事废旧金属产品回收工作。2012年11月17日，经原、被告双方协商，被告将其辖区内的一宗农村、农民集体土地租给原告作堆放废旧金属产品回收场地使用。双方签订了《租地合同》。合同约定被告把约15亩地租赁给原告作堆放废旧金属产品回收场地，四至界限为东至金家树林，南至石堡坎，西至贵毕老路，北至居民房。租期两年，每年租金为145,000.00元，租赁期满后，如若该地不被政府征用，此协议继续有效。协议签订后，原告向被告支付了年租金145,000.00元，原告获得了上述土地使用。原告未经有关城市规划行政主管部门同意遂在该土地上修建房屋及其附属设施，平整土地后，堆放金属废品。2013年7月，梨树镇政府告知原告，该项地于2011年已经被政府部门征收，政府要求原告搬走；2013年9月13日，被告向原告下达了告知书，要求原告主动搬走，合同自行解除。原告以被告欺骗原告订立《租地合同》，致使原告在该土地上投入大量人力和财物，待被告赔偿其投入在这该宗地上的损失后才腾交该地给被告。至今原告一直使用该地一年零六个月，且满一年后未交第二年租金。原告诉来本院，请求判如所诉。诉讼过程中，原告向本院申请原告在该宗地上修建的房屋及附属设施费，经本院委托贵州皓天价格评估有限责任公司评估，该公司作出（2014）皓评字第29号评估报告，评估结论为：原告投入修建的房屋及其附属设施价值为人民币233,822.00元，即原告与被告订立《租地合同》给原告造成的损失为人民币233,822.00元。
另查明，原告已作价评估的房屋及其附属设施不能搬走，堆放的废旧金属随时可以搬走。争议土地原、被告订立《租地合同》前即在2011年时已规划在城市规划区内。
本院认为：原告向被告出租的土地为农民集体土地，原告租赁该宗地用作堆放废旧金属产品场地，将该农民集体所有的土地用于非农业建设，并在该土地上修建房屋及附属设施，改变了土地的用途。《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定：“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当告知有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，原告作为土地承租人违反法律规定，既没有将涉案土地向县级以上人民政府土地行政主管部门报批，也没有经有关城市规划行政主管部门同意。擅自将农业用地改为非农业用地。原、被告签订的《租地合同》违反了法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，原、被告双方订立的《租地合同》无效。导致该合同无效，原、被告双方均有过错，双方都有责任。应当各自承担相应的责任。原、被告双方订立《租地合同》后给原告造成的经济损失为修建房屋及附属设施费人民币233,822.00元；由原、被告各自承担一半。即被告应赔偿原告租地造成的损失为人民币233,822.00元÷2=166,911.00元；原告未经相关行政主管部门同意，擅自在涉案之土地上修建的房屋及附属设施，属违法建筑，不享有合法的拆迁补偿权利。原告付一年的租金给被告。占用土地一年零六个月，故租金不予退回。原告停产、停业是原告在接到被告搬迁通知后被告故意不搬迁所至。原告的其他诉讼请求无事实依据和法律依据，故不予支持。涉案土地属政府规划区内土地，该地于2011年被政府征收。原告应当立即搬走其堆放在该地上的金属废品并将该地清场后交付给被告。被告要求原告退还所租土地的抗辩理由成立。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第一款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告梨树镇二堡村村民委员会于本判决生效之日起5日内支付原告徐建华因租地造成损失费人民币116,911.00元；
原告徐建华于本判决生效之日起5日内将其向被告梨树镇二堡村村民委员会租用的土地上清场并交付给被告。
驳回原告徐建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币14,450.00元，评估费人民币6,000.00元，合计人民币20,450.00元；由原告徐建华承担人民币10,225.00元，由被告梨树镇二堡村村民委员会承担人民币10,225.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审 判 长 孙苏莲
人民陪审员 刘 蓉
人民陪审员 赵明贵
二0一四年六月六日
书 记 员 刘玉桂
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