委托代理人齐瑞延，贵州权衡律师事务所律师。
委托代理人马文勇， 1955年7月15日生，住贞丰县。
被告（反诉原告）刘芝琴，务农，贵州省贞丰县人，住贞丰县。
委托代理人黄学标。
被告谭启芬，务农，贵州省贞丰县人，住贞丰县。
第三人冷正等，务农，贵州省贞丰县人，住贞丰县。
第三人黄琼，务农，贵州省贞丰县人，住贞丰县。
委托代理人裴关宇，贵州省安龙县人，本科文化。
原告张贵敏诉被告刘芝琴、谭启芬、冷正等、黄琼房屋租赁合同纠纷一案暨原告冷正等、黄琼诉被告刘芝琴、张贵敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，决定并案审理。诉讼中，被告刘芝琴提起反诉，经审查符合反诉条件，决定合并审理。将冷正等、黄琼一案的二原告作为另一案有独立请求权的第三人进行审理。于2013年12月3日作出（2013）贞民初字第725号民事判决： “一、解除原告张贵敏与被告刘芝琴于2012年11月17日签订的《房屋出租协议》；二、2012年11月17日以张贵敏为出租人谭启芬为承租人订立的《房屋出租协议》和2013年5月26日谭启芬与黄琼签订的《关于徐记地摊火锅的转让协议》无效；三、第三人冷正等、黄琼搬出租赁的房屋；四、由反诉被告张贵敏返还反诉原告刘芝琴租金9773元；五、被告刘芝琴返还第三人冷正等、黄琼租金9908.4元，赔偿经济损失3000元；六、驳回反诉原告刘芝琴的其他反诉诉讼请求。本诉受理费968元，反诉案件受理费825元，计1793元，由原告张贵敏承担460元，被告刘芝琴承担508元，第三人冷正等、黄琼共同承担825元。”宣判后，原告张贵敏不服提出上诉，黔西南州中级人民法院审理后认为，原判决认定基本事实不清，于2014年4月29日作出（2014）兴民终字第217 号民事裁定书裁定。一、撤销贵州省贞丰县人民法院（2013）贞民初字第725号民事判决；二、发回贵州省贞丰县人民法院重审。本院受理后，依法由审判员邓峰、王登伟、蒙跃实另行组成合议庭，于2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告张贵敏及其委托代理人齐瑞延、马文勇，被告刘芝琴及其委托代理人黄学标、被告谭启芬、第三人黄琼、冷正等及其代理人裴兴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张贵敏诉称：2012年11月17日，原告张贵敏将位于贞丰县珉谷镇塔山村这洋六组的房屋租赁给被告刘芝琴，双方签订书面协议约定：租期从2012年11月26日至2013年11月25日；乙方（刘芝琴）经营不当，自动退场，甲方（张贵敏）不退还租金。如乙方转租给其他人经营，必须提前通知甲方。之后刘芝琴与谭启芬共同经营“徐记地摊火锅”。2013年6月底，张贵敏接到冷正等的电话，称谭启芬将原告的房屋转租给冷正等，要求张贵敏提供房屋的手续给其办理经营手续。原告到贞丰才知道该房已由冷正等、黄琼实际经营。冷正等向原告出示了2012年11月17日甲方为张贵敏、乙方为谭启芬订立的《房屋出租协议》及《徐记地摊火锅的转让协议》。被告谭启芬伪造张贵敏为出租人，谭启芬为承租人订立《房屋出租协议》，并以该协议为依据将房屋转租给冷正等、黄琼夫妇经营，该协议超越原告与被告刘芝琴签订的租赁期限与租金的约定。原告张贵敏与被告刘芝琴签订的《房屋出租协议》，因刘芝琴与谭启芬违反合同约定，私自将房屋转租，并实际退出该房的经营活动，房屋实际由冷正等、黄琼经营，张贵敏与刘芝琴签订的协议因刘芝琴与谭启芬违约而终止。谭启芬伪造协议将房屋违法转租给冷正等并获取非法利益，该协议为无效协议。谭启芬与冷正等、黄琼签订的《关于徐记地摊火锅的转让协议》中对房屋的转租行为因谭启芬不具备签订转租协议的资格，且协议内容与张贵敏与刘芝琴签订的《房屋出租协议》约定的租赁期限及租金不一致，因此，协议无效。综上，请求人民法院判决：1、终止2012年11月17日张贵敏与刘芝琴签订的《房屋出租协议》；2、宣告2012年11月17日谭启芬伪造的以张贵敏为出租人谭启芬为承租人的《房屋出租协议》无效。3、宣告2013年5月26日谭启芬与黄琼签订的《关于徐记地摊火锅的转让协议》无效，冷正等与黄琼搬出张贵敏的房屋。重审中，增加由冷正等、黄琼赔偿占有房屋期间的租赁费30083.33元，和承担水电费720元。
被告刘芝琴答辩及反诉称：被告承租原告位于贞丰县珉谷镇塔山村这洋路口的房屋经营地摊火锅店，租期为一年，租金为24600元，合同约定“如果乙方转租给他人，必须提前通知甲方。”因被告经营亏损，无法继续经营。于是将自己经营的火锅店亏损的情况告知原告，需将其租赁的房屋转租出去。经原告同意后，于2013年5月26日将开设的地摊火锅店转租给冷正等和黄琼经营，房屋转租费为12300元，转租期限为6个月，店里的炊具、桌凳、电器、麻将桌、酒水等物资一并转让，转让费为27300元，共计39600元。原告在得知房屋转租给冷正等和黄琼经营后也到现场去看过，当时原告也没有提出任何异议。后来原告突然切断冷正等、黄琼的水电，并把房门关上导致冷正等、黄琼夫妇不能经营。事情发生后，为不影响冷正等、黄琼夫妇的正常经营，被告与原告协商，要求原告尽快给冷正等、黄琼夫妇恢复水电，原告提出要收取被告3000元的违约金。被告为了让冷正等、黄琼夫妇能够正常经营就交了3000元的违约金给原告。被告交了违约金后原告应该继续履行双方签订的《房屋出租协议》。但是，被告交了违约金后，原告不但不继续履行该协议，还要终止该协议，其请求于法无据，应予驳回。特向人民法院提起反诉，请求人民法院判决：1、继续履行《房屋出租协议》。2、反诉被告返还租金37300元，赔偿经济损失7000元。
被告谭启芬辩称： 2012年11月17日以张贵敏为出租人谭启芬为承租人签订的《房屋出租协议》和2013年5月26日以谭启芬名义与黄琼签订的《关于徐记地摊火锅的转让协议》，自己没有签订，两份协议我都不知道，有一份合同已作废的，真正的合同在刘芝琴手里。
反诉被告张贵敏辩称：反诉原告刘芝琴请求的继续履行《房屋出租协议》的理由已经不成立，没有主观和客观条件，由于反诉原告刘芝琴的违约导致了这个纠纷的产生，继续履行协议是不可能。对方的损失问题，没有法律依据应由反诉被告来赔偿。对于转租的问题，冷正等、黄琼说过在与反诉原告刘芝琴签订转租协议时，反诉原告刘芝琴告诉冷正等、黄琼是征得反诉被告的同意，但是反诉原告没有提供相关的证据证明是征得反诉被告的同意的，因此反诉被告不承担任何损失。关于违约金，当时反诉被告发现反诉原告非法转租之后到现场，双方进行商量，但没有达成一致协议。反诉原告向法庭提供证据证明转租必须经反诉被告同意，所以支付违约金就导致转租成立是没有法律依据的。反诉原告提出的反诉请求没有法律依据，请求人民法院依法驳回反诉原告的请求。针对第三人的请求，反诉被告认为第三人在诉状中未请求原告赔偿，且原告未隐瞒事实，也不存在过错，造成的损失不应由原告承担。
第三人冷正等、黄琼述称：被告刘芝琴在贞丰县塔山村这洋路口经营徐记地摊火锅店，后张贴广告称要转让其店，第三人知道后就与被告刘芝琴联系，经双方协商，于2013年5月26日签订转让协议，约定由被告刘芝琴将原告张贵敏的房屋转租给第三人冷正等和黄琼，租期为2013年5月26日至2013年11月25日。被告刘芝琴原有的炊具、桌凳、电器等物资一并转让，合计转让费39600元（含房租12300元）。签订协议后，第三人将39600元交付给被告刘芝琴，次日进场经营该火锅店。因第三人冷正等、黄琼经营有方，该火锅店生意较好。于2013年7月1日，原告张贵敏突然向第三人提出，不认可被告刘芝琴转租房屋给第三人，要求收回房屋。当日即切断水、电，强行把第三人经营的火锅店关闭。第三人出于安全考虑，停止营业后向派出所报警。此时，第三人才知道被告刘芝琴转让房屋的行为未经张贵敏许可，采用了伪造的合同欺骗第三人。后多次请求与被告刘芝琴、原告张贵敏协商处理，均未达成一致意见。第三人认可原告张贵敏的诉讼主张，确认合同无效。因为被告刘芝琴在签转租协议时多次给第三人说明已经取得原告张贵敏的同意，让其放心经营，并且在协议中承诺给予解决租赁期间出现的任何纠纷，被告采用欺骗的方式蒙骗第三人。请求人民法院判决：1、被告退还原告房屋租金37300元（扣除35天房租）；2、被告赔偿因违约给原告造成的营业损失5000元及物资损失2000元。重审中，增加一项请求即要求原告张贵敏与被告刘芝琴对其损失承担连带赔偿责任。
原告（反诉被告）张贵敏对自己的主张提供下列证据：
1、张贵敏的《身份证》复印件一份，拟证实原告的基本身份情况。被告及第三人无异议。
2、张贵敏与刘芝琴签订的《房屋出租协议》一份，拟证明刘芝琴转租该房屋必须经张贵敏同意。被告刘芝琴、谭启芬认为按照协议第6条“乙方经营不当，自动退场，甲方不退租金。如乙方转租给他人，必须提前通知甲方。”的规定，转租时已提前通知原告。第三人冷正等、黄琼无异议。
3、张贵敏与谭启芬于2012年11月17日签订的《房屋出租协议》一份，拟证明该协议不是张贵敏本人签订，系谭启芬伪造，该协议侵害了张贵敏的合法权益，不具有法律效力。被告刘芝琴、谭启芬认为是为办理卫生许可证才签订的，属无效协议。第三人冷正等、黄琼认为原告知道协议，不清楚有效无效。
4、谭启芬与冷正等、黄琼于2013年5月26日签订的《关于徐记地摊火锅的转让协议》一份，拟证明谭启芬私自将张贵敏的房屋进行转租，为无效协议。被告刘芝琴、谭启芬认为协议已经被刘芝琴与黄琼签订的协议取代。第三人冷正等、黄琼无异议。
5、贵州省贞丰县人民法院（2010）贞民初字第357号民事判决书一份，拟证明本案出租的房屋系张贵敏所有的财产，张贵敏为适格诉讼主体。被告刘芝琴、谭启芬认为与本案无关。第三人冷正等、黄琼无异议。
6、贞丰县公安局珉谷镇派出所证明一份，拟证明张贵敏提供的3、4号证据曾到派出所报警，派出所对证据进行核实存档。被告刘芝琴、谭启芬认为与本案无关。第三人冷正等、黄琼无异议。
7、冷正等、黄琼诉刘芝琴返还财物一案的《民事诉状》一份，拟证明刘芝琴及谭启芬转租房屋未通知也未经张贵敏同意。被告刘芝琴、谭启芬对真实性无异议，但认为案件尚在审理中，不能证实原告主张的事实，第三人冷正等、黄琼无异议。
8、贞丰县徐记地摊火锅的《工商营业执照》、《餐饮服务许可证》各一份，拟证明贞丰县徐记地摊火锅登记业主为谭启芬，谭启芬为本案的适格被告，以及贞丰县徐记地摊火锅不能经营转租的原因为《餐饮服务许可证》登记的经营地址与实际经营的地址不符而被有关部门干涉。被告及第三人无异议。
9、贞丰县徐记地摊火锅经营场所产生的水电费发票2张，拟证明徐记地摊火锅2013年6月的水电费由张贵敏缴纳，该费用应该由经营者承担。被告刘芝琴、谭启芬对真实性无异议，但认为房屋于6月25日转让给冷正等后，应由其承担。第三人冷正等、黄琼认为原告于6月25日把水电费的交费本收回，7月1日切断水电后，不应由其承担。
10、《临时用地规划许可证》拟证明原告张贵敏对出租房屋依法享有合法权力。被告刘芝琴、谭启芬无异议，第三人冷正等、黄琼认为与其无关。
11、照片21张，拟证明房屋现状，房屋是第三人冷正等、黄琼锁起的。第三人认为不能证明原告主张的事实。
12、原告张贵敏2013年7月1日在房屋租赁协议上的说明，拟证明原告张贵敏与被告刘芝琴之间的房屋租赁合同的权利义务已经终止。被告刘芝琴认为不能证明原告主张的事实，第三人无异议。
13、供电局工作人员钱宝坤的书面证明及购买的电表发票，证明第三人未按规定用电而被断电，不是原告断第三人的用电的事实。刘芝琴对真实性无异议，但是钱宝坤应该出庭作证，没有理由说明，钱坤宝的证明不能作为证据使用。谭启芬、第三人的质证意见与被告刘芝琴的一致。
14、黔西南州中级法院法官询问原告、被告、第三人的询问笔录，拟证明第三人于2014年3月15日才搬出原告的房屋的事实，被告刘芝琴、谭启芬、第三人认为不是第三人占有原告的房屋，而是原告张贵敏阻止第三人搬出房屋，是中级法院法官谢娟做工作后张贵敏才同意第三人搬出房屋的事实。
被告（反诉原告）刘芝琴对自己的主张提供下列证据：
1、《房屋出租协议》，拟证明刘芝琴承租张贵敏的房屋于2012年11月17日签订协议，并且协议批注原告张贵敏收到被告刘芝琴3000元违约金的内容，双方签订的协议第六条内容只是履行通知义务，无需经过原告的同意，原告在收到被告3000元违约金后就证实了原告同意被告转租房屋给冷正等。原告对真实性无异议，但认为转租应提前一个月通知，但被告刘芝琴未通知。被告谭启芬及第三人无异议。
2、刘芝琴与冷正等于2013年5月26日签订的《徐记地摊火锅转让协议》拟证明协议约定的范围、物资、转让后的纠纷处理解决办法，协议的第一条约定的转租期限没有超过张贵敏与刘芝琴于约定的期限。原告认为系虚假协议，是在原告知晓冷正等经营后才签订的，且未经原告同意。被告谭启芬表示不清楚。第三人冷正等、黄琼认为是虚假的。
3、移动公司通话记录一份，拟证明刘芝琴在没有将房屋转租给冷正等、黄琼之前，于2013年5月25日9点05分到9点30分与原告的通话记录，内容是刘芝琴告知张贵敏转租房屋给冷正等夫妇。原告及第三人冷正等、黄琼认为不能证实通话内容。被告谭启芬表示不清楚。
4、民事起诉状一份，拟证明张贵敏收到刘芝琴交的3000元违约金后不履行协议，不让冷正等、黄琼经营，现冷正等起诉刘芝琴要求赔偿。刘芝琴对张贵敏提起反诉，要求张贵敏承担赔偿。原告对真实性无异议，但认为不能证实其主张。第三人冷正等、黄琼无异议。被告谭启芬表示不清楚。
5、照片三张，拟证明2013年7月1日原告张贵敏收取被告刘芝琴3000元违约金后将所出租的房门全部关闭，并且断电，不给冷正等、黄琼经营，原告的行为已经构成违约，应当承担赔偿。原告对真实性无异议，但认为只能证实协议终止。第三人冷正等、黄琼无异议。被告谭启芬表示不清楚。
第三人冷正等、黄琼对其主张提交如下证据：
1、第三人的身份证复印件，拟证明原告的身份情况，被告无异议。
2、徐记地摊火锅转让协议一份，拟证明第三人冷正等、黄琼与被告刘芝琴签订徐记地摊火锅转让协议的事实，被告无异议，原告认为以谭启芬的名义签订的协议是虚假的。
3、房屋出租协议复印件，拟证明张贵敏与刘芝琴签订了房屋出租协议。原、被告无异议。
4、照片四张，拟证明2013年7月1日原告张贵敏不允许第三人营业及停业造成的损失。原告认为不能证明是原告不让营业事实和造成的损失。被告无异议。
5、电话录音，拟证明原告张贵敏不允许营业的时间。被告无异议，原告无异议。
被告谭启芬在举证期限届满前未提供证据。
经庭审质证，对原告张贵敏提交的第1、3、4、8号证据，被告刘芝琴、谭启芬、冷正等、黄琼无异议，证据客观、真实，予以采信。对第2号证据，被告刘芝琴、谭启芬虽对证明内容异议，但该协议系双方当事人的真实意思表示，能够证明原告张贵敏与被告刘芝琴签订房屋出租协议的事实，予以采信。对第5号证据，被告刘芝琴、谭启芬认为对本案无关。证据系已发生法律效力的法律文书，证实出租的房屋系原告张贵敏占有、使用，本院予以采信。对原告提供的9号证据，被告刘芝琴、谭启芬虽提出异议，但证据客观、真实，予以采信。对原告提供的6、7、10、14号证据，能证明本案发生的过程，予以确认。对原告提供的11、12、13号证据因收集证据的程序存在瑕疵，亦不能证明原告主张的案件事实，与案件事实不存在关联性，本院不予采纳。对被告提交的第1、2、4、5号证据，证据客观真实，但不能全部证明被告主张的事实，综合予以采用。对第3号证据，仅证实双方通话的事实，不能证明被告主张的事实，不予采纳。对第三人提交的第1、2、3、4、5号证据，客观，真实，予以确认。
根据采信的证据以及双方当事人的陈述，查明本案的法律事实：原告张贵敏位于贞丰县珉谷镇塔山村这洋六组房屋的土地，系其于2005年与贞丰县珉谷镇塔山村这洋六组的王祥、韦啟胜转让取得，2005的12月向贞丰县规划部门申请临时用地，贞丰县城乡规划站审核同意临时用地，用地时间为两年并办理了临时规划许可证，用地面积为40㎡。2007年修建房屋。因与他人发生纠纷诉至本院后，本院以（2010）贞民初字第357号作出判决，确认原告对房屋的占有使用权。2012年11月17日，原告张贵敏将位于贞丰县珉谷镇塔山村这洋六组的房屋及附属设施租赁给被告刘芝琴，双方签订书面协议，协议主要约定：甲方（张贵敏）把位于这洋路的房屋出租给乙方（刘芝琴），出租范围为墙内雨棚，后面石棉瓦房五间，平房一间；租金每年24600元，一次性付清；租期从2012年11月26日至2013年11月25日；水电费自行承担；乙方经营不当，自动退场，不退还租金。如乙方转租给其他人经营，必须提前通知甲方。协议签订后，刘芝琴将租赁的房屋与谭启芬合伙用于经营饮食业务，取名“徐记地摊火锅”。火锅店的《工商营业执照》、《餐饮服务许可证》均以谭启芬名义办理登记，且营业执照经营地点与餐饮服务实际经营地点不一至而不能经营，因为火锅店的证、照以谭启芬的名义登记。2013年5月26日，被告刘芝琴在未通知原告张贵敏的情况下冒用谭启芬的名义与原告张贵敏名义签订《房屋租赁协议》虚假租赁合同，冒用谭启芬的名义与冷正等、黄琼签订《徐记地摊火锅的转让协议》，将承租的房屋转租给第三人冷正等、黄琼经营。协议约定：房屋转租费为12300元，转租期限为6个月，至从2013年5月26日到2013年11月25日，但是将原来的出租人与承租人的房屋及土地的租赁期限延长两年即2012年11月26日至2015年11月25日，租金付清至2013年的11月25日，后两年房屋租赁的租赁费由次承租人与出租人进行结算，承租人不再承担任何权利义务。炊具、桌凳、电器、麻将桌、酒水等物资的转让费为27300元，共计39600元。同日，被告刘芝琴与冷正等黄琼又签订一份《徐记地摊火锅的转让协议》，只将转租期限限定在原来的租赁期限内，其他的协议内容与冒用谭启芬名义和冷正等、黄琼签订的协议一致。2013年6月底，冷正等电话通知张贵敏，称谭启芬将原告的房屋转租给冷正等，要求张贵敏提供房屋的手续给其办理经营手续。张贵敏认为刘芝琴转租房屋未提前通知，双方为此发生纠纷。同年7月1日经协商，刘芝琴支付张贵敏3000元的违约金，并在2012年11月17日订立的《房屋出租协议》上写明“以上乙方（刘芝琴）交给甲方（张贵敏）的押金2000元加现金1000元计3000元作违约金，因乙方违约将甲方的房屋转租给他人未经甲方同意。”此后，原告张贵敏仍不同意被告刘芝琴将房屋转租给第三人冷正等、黄琼，要求收回房屋，并于当日切断第三人冷正等、黄琼经营的地摊火锅店的水电，第三人冷正等、黄琼不能经营。为此产生诉讼。
本院认为：原告张贵敏将自己临时申请并经规划部门批准临时修建的房屋出租给被告刘芝琴，双方签订的《房屋出租协议》，违反《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。也属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第二款 “租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”规定的情形。因此，原告张贵敏与被告刘芝琴签订的《房屋出租协议》属于无效协议，无效协议自订立时就不具有法律的约束力。协议订立后，双方按照约定全面履行了义务。被告刘芝琴、谭启芬在经营饮食服务业中，因其他原因无经营必要后，于2013年5月26日与第三人冷正等、黄琼签订《徐记地摊火锅店转让协议》，该协议在未取得原告张贵敏的同意下，将房屋的剩余租赁期限转租给第三人冷正等、黄琼，该协议的房屋转租协议内容因主合同的无效而无效。徐记地摊火锅店的相关炊具的转让系双方的真实意思表示，不违法，属于有效协议。被告刘芝琴冒用被告谭启芬、原告张贵敏名义签订的《房屋租赁协议》系被告刘芝琴冒用他人名义签订的协议，事后未征得出租人张贵敏的同意，该协议因被告谭启芬不是合同的签订人和权利义务人，故合同不能成立。被告刘芝琴冒用谭启芬名义与第三人冷正等、黄琼签订的《徐记地摊火锅店转让协议》也因被告谭启芬不是实际的承租人，故该合同不成立。
根据《合同法》第五十八条 “合同无效或者被解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失”的规定，原告张贵敏请求终止双方签订的《房屋租赁协议》的理由不能成立，不予支持。关于承租人或者次承租人返还租赁物房屋的问题，因次承租人已经于2014年3月15日（二审期间）腾出房屋交付给出租人张贵敏，已经实质性的返还。关于原告主张超过租赁期限占有租赁物期间的占用费的问题，因双方签订的租赁合同时间为2013年11月25日止，该期间原告已经实际收取租赁费，系双方的合同约定，故2013年5月26日至2013年11月25日不存在承租人和次承租人占有原告房屋的问题。对于2013年11月26日后的占用费的问题，因合同无效，原告张贵敏本身存在过错，第三人占有出租人张贵敏的房屋是基于纠纷没有及时的解决，原告方有意拖延纠纷解决之嫌，在2013年7月1日被告刘芝琴与原告张贵敏再次达成协议后，张贵敏未及时与第三人进行交涉处理，而是采取诉讼方式，诉讼中没有提出交付房屋的请求，原告张贵敏存在过错，承担相应的责任。第三人亦未及时腾房交付给出租人即原告张贵敏，也有过错，承担相应责任。合同无效系原告张贵敏过失隐瞒其房屋的非合法性所造成，应由原告张贵敏和第三人各承担50%的责任。该部分的占用费以合同约定的价款确定，即24600元/年÷365天×（2013年11月26日至2014年3月15日）109天=7346.3元。原告请求支付水电费720元的问题，该费用确系第三人冷正等、黄琼经营时消费的水电的实际用量，应由第三人冷正等、黄琼承担。
关于反诉原告刘芝琴的反诉请求继续履行《房屋出租协议》。反诉被告返还租金37300元，赔偿经济损失7000元的诉讼主张，反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同属于无效合同，无效合同自始无效，请求继续履行合同主张依法不能成立，不予采纳；请求反诉被告返还租赁费37300元，因合同无效，反诉原告刘芝琴已经占用房屋的时间至2013年7月1日，为双方对合同补充约定的时间，其所支付的租赁费应作为占用费支付给出租人张贵敏。经济损失7000元，诉讼中未提供证据证明因合同无效其所造成的经济损失的相关证据，根据《民事诉讼证据若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故反诉原告的反诉请求依法不能成立。本院不予支持。
冷正等、黄琼系享有独立请求权的第三人，在与刘芝琴订立的转租协议无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告刘芝琴收取第三人冷正等、黄琼的房屋租赁费应返还给原告冷正等、黄琼。因第三人冷正等、黄琼已经营火锅店35天，即被告刘芝琴应返还第三人冷正等的房屋租赁费为：12300元- (12300÷180×35) =9908.33元。第三人与被告刘芝琴签订的《徐记地摊火锅店转让协议》经协商转让的炊具、电器等物资实属买卖关系，协议订立后被告刘芝琴已将物资交付给第三人冷正等、黄琼，物资所有权已转移给冷正等、黄琼，转让物资的行为系双方真实意思表示，并不违反法律的相关规定，本院予以确认，故第三人请求被告刘芝琴返还物资转让费的理由不充分，本院不予支持。考虑到被告刘芝琴隐瞒事实，导致第三人冷正等、黄琼转租房屋不能经营火锅店，导致第三人冷正等、黄琼经济受到一定的损失，酌情考虑由被告刘芝琴赔偿第三人冷正等、黄琼的各项经济损失为3000元。鉴于出租人即原告张贵敏的租赁物的非合法性，导致房屋租赁合同无效，客观上存在过错，按照《合同法》第五十八条的规定，应承担过错责任，被告刘芝琴在合同签订后实际占用租赁房屋的时间为2012年11月26日至2013年7月1日，该期间应由被告刘芝琴承担租赁房屋的占用费为24600元/年÷365元×215天14490.41元，超过部分的10109.58元由出租人张贵敏返还给被告刘芝琴。2013年7月1日后出租人原告张贵敏未及时采取补救措施，促使租赁房屋的合法化，房屋不能继续租赁所产生的损失应由出租人张贵敏自行承担。第三人冷正等、黄琼在明知房屋不能转租的情形下，没有积极采取补救办法，怠于行使诸如自行腾出房屋或另行寻找房屋进行经营，2013年7月1日后第三人不能经营的损失应由冷正等、黄琼自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十八条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：
一、原告张贵敏与被告刘芝琴于2012年11月17日签订的《房屋出租协议》无效。
二、2012年11月17日以被告刘芝琴冒用张贵敏为出租人、谭启芬为承租人订立的《房屋出租协议》和2013年5月26日谭启芬与黄琼签订的《关于徐记地摊火锅的转让协议》不成立。
三、被告刘芝琴与第三人冷正等、黄琼于2013年5月26日签订的《关于徐记地摊火锅店的转让协议》中关于徐记地摊火锅店的炊具电器的转让部分为有效协议；关于房屋转租部分的协议为无效协议。
四、第三人冷正等、黄琼支付2013年5月26日至7月1日的水电费720元给原告张贵敏。
五、由出租人原告张贵敏返还承租人被告（反诉原告）刘芝琴租金10109.58元。
六、被告刘芝琴返还第三人冷正等、黄琼房屋租金9908.33元，赔偿经济损失3000元。
七、由第三人冷正等、黄琼支付房屋租赁合同期满后逾期占用房屋的占用费3673.15元。
八、驳回原告张贵敏的其他诉讼请求。
九、驳回反诉原告刘芝琴的反诉部分的诉讼请求。
十、驳回第三人冷正等、黄琼的其他诉讼请求。
本诉受理费968元，反诉案件受理费825元，计1793元，由原告张贵敏承担600元，被告（反诉原告）刘芝琴承担800元，第三人冷正等、黄琼共同承担393元。
上列判决确定的权利义务，义务人应在判决判决生效后十内自动履行，逾期不履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判长 邓 峰
审判员 王登伟
审判员 蒙跃实
二〇一四年十月八日
书记员 郭 雪
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