委托代理人饶井泉，贵州新大陆律师事务所律师。
被告怀化中房房地产开发公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区人民东路138号。
法定代表人陈洪生，系该公司总经理。
委托代理人赵茜。
原告江建兵与被告怀化中房房地产公司（以下简称中房公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法由审判员刘元美适用简易程序于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告江建兵的委托代理人饶井泉、被告中房公司的委托代理人赵茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江建兵诉称，2009年7月，原告与被告签订了一份房屋认购合同，被告将其开发的万山商业步行街项目中的79号商铺以3880元/m2 的价格出卖给原告，合同约定原告缴纳54000元的定金，同时约定如果原告不能履行合同确定的义务，视为自行放弃该房屋的房号保留权，被告有权终止合同的履行，并将该房屋另行出售，同时被告已交的定金不予退还。合同签订后，原告依约交纳了54000元的认购金。然而，原告交钱后被告迟迟不能交房已有五年之久，期间原告多次找被告协商，要求被告双倍返还原告交纳的认购金或者交付商铺，因双方分歧太大，没有达成协议。被告违反合同约定不能签订房屋买卖合同，系违约行为，给原告造成了重大经济损失，特具状向人民法院起诉，请求判令：1、被告双倍返还原告支付的定金108000元，并承担损失20000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告江建兵为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、认购合同，用以证明原、被告之间形成了买卖合同关系，以及合同中第5条约定的内容涉及到认购金具有定金性质。
2、被告出具的收据4张，用以证明被告收取了原告54000元认购金。
被告中房公司辩称，一、中房公司贵州万山特区项目部不具有缔约能力，其签订的合同应当认定无效合同。按照合同法规定，合同无效，应当返还各自取得的财产，被告中房公司贵州万山特区项目部与原告订立认购合同时约定，由原告缴纳49000元房屋认购款，可折抵房屋价款54000元，原告实际只向被告缴纳了49000元的房屋认购款。二、中房公司贵州万山特区项目部与原告订立合同时，原告缴纳的是认购款，不是定金，不适用定金罚则。且导致被告不能按约交房的原因系因政府产业调整原因，该宗地一直未能按时拆迁交付，致使被告未能修建房屋及门面，根据认购合同第七条第二款之规定，不应承担民事责任。三、中房公司贵州万山特区项目部已退还原告4500元，而原告诉请赔偿20000元的请求无法律及事实依据。请求人民法院确认被告中房公司贵州万山特区项目部与原告签订的《认购合同》无效，被告返还原告认购款44500元。
被告中房公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、认购合同，用以证明被告收到的49000元是认购金而非定金。且合同第七点约定了因政府产业调整导致合同不能履行，甲乙双方可以解除合同，不需要承担民事责任。
2、收款收据4张，用以证明被告实际只收到江建兵49000元认购金而非54000元。
3、江建兵出具的领条和郭娅丽出具的收条，用以证明被告已经退回原告江建兵4500元的认购金。
庭审质证及本院对证据的综合分析认证。
1、对原、被告均提交的《认购合同》，原、被告对该证据的真实性均无异议，该证据的真实性本院予以确认。对该证据证实原告与被告中房公司贵州万山特区项目部签订《认购合同》，合同第五条、第六条有关于定金的约定，第七条有关于因政府产业调整导致合同不能履行，甲乙双方可以解除合同并免除民事责任的约定的事实本院予以确认。
2、对原、被告均提交的被告出具的收据，原、被告对该组证据的真实性均无异议，该证据的真实性本院予以确认。对该组证据证实的被告出具的收据中记载了收到原告认购金共计54000元的事实本院予以确认。
3、对被告提交的江建兵出具的领条和郭娅丽出具的收条，原告对该组证据的真实性无异议，但认为实际上是原告要求被告报销的车费。收条上注明的是作为耽误时间和车费补偿费。本院审查认为，原告对该证据的真实性无意见，该证据的真实性本院予以确认。但领条中明确注明系报销车费，收条中明确注明作为耽误时间和车费补偿费，故该组证据不能证明被告的证明目的。
4、对本院于2014年12月11日对万山区人民政府办公室副主任刘祖刚的调查笔录，原告及被告均无意见，该证据本院予以采信，对其证实因拆迁原因导致原告购买的79号商铺所占土地一直到2014年才交付的事实本院予以确认。
5、对本院要求被告提交的（万特）商房预字第2010—01号商品房预售许可证，原告对该证据的真实性无意见，但认为被告未取得原告购买商铺的预售许可证。本院审查认为，该证据系行政机关颁发给被告的可以预售开发项目的许可，该证据本院予以采信，对其证实被告于2010年5月17日取得其开发的万山农贸市场商品房预售许可证的事实本院予以确认。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述及庭审笔录，本院查明如下案件事实：2009年7月11日，原告江建兵与被告中房公司贵州万山特区项目部签订《认购合同》，合同第一条约定了原告认购被告开发建设的万山商业步行街79号商铺；第三条约定了原告向被告中房公司贵州万山特区项目部支付认购金20000元，原告在保留期限内与被告中房公司贵州万山特区项目部签订《商品房买卖合同》，在签订《商品房买卖合同》时认购金抵作购房价款；第五条约定了被告中房公司贵州万山特区项目部须为原告保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋的《商品房认购书》或《商品房买卖合同》，并承诺在原告携《认购合同》与其签订《商品房买卖合同》时，被告中房公司贵州万山特区项目部完全履行《认购合同》约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如果违反前述约定，须向原告双倍返还定金，同时《认购合同》自动失效；第六条约定了《认购合同》签订后，在第五条约定的时间内到被告中房公司贵州万山特区项目部指定的地点与其签订《商品房买卖合同》，并承诺在签订《商品房买卖合同》时，被告中房公司贵州万山特区项目部完全遵循《认购合同》约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如原告不能履行《认购合同》确定的义务，视为自行放弃房屋的房号保留权，被告中房公司贵州万山特区项目部有权终止《认购合同》的履行，并将该房屋另行出售，原告交付的定金不予返还；第七条第二款约定了因政府产业调整发生变化而导致《认购合同》无法履行时，可以解除合同并免除民事责任。原告分别于2009年7月11日、7月16日、8月10日向被告中房公司贵州万山特区项目部交纳了认购金共计54000元。2010年5月17日，被告取得其开发的万山农贸市场的预售许可证，但因拆迁问题，原告认购的79号商铺所占的土地万山区人民政府未付给被告使用，直到2014年才拆迁完毕。原、被告双方就购买79号商铺的问题发生纠纷。2014年4月23日，原告江建兵出具领条载明领到被告报销的车费500元；2014年5月13日，原告江建兵之妻郭娅丽出具收条载明收到被告作为耽误时间和车费补偿费4000元。原、被告未就购房纠纷达成一致意见，原告于11月7日起诉至本院。
本院认为，原告与被告中房公司贵州万山特区项目部签订的《认购合同》约定了签订商品房买卖合同的相关事项，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，虽然载明了双方当事人及房屋总价等基本情况，但对商品房买卖合同的必备条款未作约定，该合同仅反映了原告与被告中房公司贵州万山特区项目部为将来签订商品房买卖合同而实现达成的预约购房合意，故本案应为商品房预约合同纠纷。关于原告与被告中房公司贵州万山特区项目部签订的《认购合同》是否有效问题。本院认为，被告中房公司为在铜仁市万山区开发房地产项目，成立了贵州万山特区项目部，原告有理由相信该项目部签订合同是在被告中房公司的授权范围内，故被告中房公司贵州万山特区项目部与原告签订《认购合同》行为构成表见代理，合同的内容系双方真实意思表示，该《认购合同》有效，故被告中房公司辩称《认购合同》无效的意见本院不予采纳。因被告中房公司成立的贵州万山特区项目部不具有法人资格，原告与被告中房公司贵州万山特区项目部签订《认购合同》后，产生的权利义务应由被告中房公司承担。
对于原告要求被告双倍返还其支付的定金108000元的诉讼请求，本案中，原告与被告中房公司贵州万山特区项目部签订《认购合同》后，被告于2010年5月17日取得其开发的万山农贸市场的预售许可证，但《认购合同》约定的商铺所占土地因为区政府拆迁未果，导致该地未能交付被告使用，从而导致《认购合同》中约定的商铺未能继续修建，因此，未能签订商品房买卖合同不可归责于原、被告，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原告要求被告双倍返还支付的定金的诉讼请求本院不予支持，被告应当将原告交付的定金返还原告。至于被告应当返还原告定金的具体金额，本院认为，被告出具的收据中记载了收到原告认购金共计54000元，被告虽辩称其中收到VIP卡抵10000元的收条实际只收到原告5000元，但其并未举证证明，故该辩称意见本院不予采纳；被告辩称已经退还原告4500元，但2014年4月23日原告江建兵出具领条载明领到被告报销的车费500元；2014年5月13日，原告江建兵之妻郭娅丽出具收条载明收到被告作为耽误时间和车费补偿费4000元，故被告该辩称意见本院不予采纳，本院确认被告应当返还原告定金54000元。对于原告要求被告赔偿损失20000元的诉讼请求，本院认为，被告于2010年5月17日取得其开发的万山农贸市场的预售许可证后，《认购合同》约定的签订商品房买卖合同条件已经成就，因拆迁原因万山区政府未能交付《认购合同》约定商铺所占土地导致未能签订商品房买卖合同，虽不可归责于原、被告，但被告应当履行及时通知原告的义务，被告未能举证证明其及时履行了通知义务，故被告应当赔偿原告的损失。原告的损失在于被告占用资金期间利息的损失，故对原告该诉讼请求本院确认为按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间的利息。至于该利息的起算时间，原告与被告中房公司贵州万山特区项目部签订的《认购合同》约定了在保留期内签订商品房买卖合同，原告在签订《认购合同》后向被告支付了认购款项，应当视为原告同意被告在保留期内占用其交纳的资金。原、被告未约定保留期的具体时间，被告于2010年5月17日取得其开发的万山农贸市场的预售许可证，但其未履行及时通知原告不能签订商品房买卖合同的义务，故该利息应从2010年5月17日起开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告怀化中房房地产开发公司于本判决生效之日起十五日内返还原告江建兵定金54000元。
二、被告怀化中房房地产开发公司于本判决生效之日起十五日内支付原告江建兵资金占用利息，利息以人民币54000元为计算基数，从2010年5月17日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2860元，减半收取1430元，由被告怀化中房房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决则发生法律效力。权利人可在判决书发生法律效力后二年内，向本院申请强制执行。
审判员 刘元美
二0一四年十二月二十六日
书记员 李凤萍
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