被上诉人（原审被告）李智刚。
上诉人曾慧英因与被上诉人李智刚房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院已作出的（2014）黔义民初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审审理查明：2010年5月20日，曾慧英（以兴义市朝阳学校的名义）与李智刚（以黔西南州志杰商贸有限责任公司的名义）在得到房主黔西南州木材工业公司的同意后，签订了一份《租赁合同》，曾慧英将其向黔西南州木材工业公司租赁的一栋平房转租给李智刚，合同约定：每年租金为25600元，租金按年支付，每年5月20日前必须一次性付清次年房租，租期从2010年5月20日起到2015年2月28日止；如违反合同约定，违约者赔偿对方一切经济损失，并支付违约金20000元。曾慧英在该合同上签名并加盖了兴义市朝阳学校公章，李智刚在该合同上签名。后经兴义市教育局检查评估，曾慧英所承办的兴义市朝阳学校不合格，被教育局取缔。李智刚将其向曾慧英租赁的房屋作为黔西南州志杰商贸有限公司住所向工商部门和税务部门办理了登记。李智刚支付了两年的房屋租金后，便未再支付租金。后经曾慧英催要未果，2012年9、10月份，曾慧英便到该房屋处查看，发现李智刚已经搬走，房屋门窗紧闭。2014年1月，曾慧英向李智刚索要租金，李智刚明确表示其不再租房。2014年7月23日，曾慧英将房屋门锁打开，房屋内没有物品。后曾慧英诉至一审法院，请求判令被告李智刚支付原告曾慧英从2012年5月20日起至2015年2月28日的房租费70969元、违约金20000元、利息2496元，合计93465元。李智刚未到庭亦未提交书面答辩。
一审经审理认为，原告在得到房主的同意后，将其向黔西南州木材工业公司租赁的房屋转租给被告，并签订了房屋《租赁合同》。虽然该合同系原告以兴义市朝阳学校的名义签订，但因该学校经兴义市教育局检查评估为不合格而予以取缔，并未取得合法的办学资格，该租赁合同所产生的权利义务应当由原告曾慧英承受。该合同系被告李智刚以黔西南州志杰商贸有限公司的名义签订，因在签订租赁合同时该公司并未成立，李智刚在租赁合同上签名，该公司成立后李智刚也未在该合同上补盖公司公章，该租赁合同所产生的权利义务应当由李智刚承受。原告在取得原房主的同意下，与被告签订的租赁合同，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务。被告支付了二年的租金，按照合同约定，被告应在2012年5月20日前将第三年的租金交付给原告，被告在合同约定的租赁期内，既未向原告表明是否继续租房又未将房屋返还给原告且不支付租金，就搬离租房处，直至2014年1月份才明确告知原告不再租房。在被告已明确告知原告不再租房时，原告并未提出异议，而是一直等被告支付租金，原、被告之间的租赁合同实际上已经解除。在被告已明确告知原告不再租房后，原告并未采取积极措施防止损失的扩大，故不得就扩大的损失要求赔偿。对于原告主张要求被告支付2012年5月20日至2014年2月28日期间的租金的诉讼请求，不能全部予以支持，对于2012年5月20日至2014年1月份期间的租金43274.52元（25600元+25600元/年÷365天×252天），被告应当支付给原告；2014年1月后的租金损失，应当由原告自行承担。对于原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，虽然原、被告双方在合同中约定违约方应当支付违约金，但违约金是以违约所造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素来确定。而在被告未明确告知原告不再租房前的租金明确由被告支付给原告，在被告明确告知原告不再租房后，原告可以将该房屋另行出租，原告不采取措施将房屋出租所造成的实际损失应当由原告自己承担，故对于原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，因双方在合同中没有约定，不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，作出如下判决：1、由被告李智刚支付原告曾慧英房屋租金43274.52元。2、原告曾慧英的其余诉讼请求不予支持。诉讼费2736元（案件受理费2136元，公告费600元），由原告曾慧英承担1036元，由被告李智刚承担1700元。
一审宣判后，上诉人曾慧英不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判被上诉人支付上诉人从2012年5月20日起至2014年10月21日止的实际房租损失费63967元及一审诉讼费，并按银行同期贷款利率的双倍支付逾期利息。理由为：上诉人与被上诉人于2010年5月19日签订的《租赁合同》自2010年5月20日至2014年10月21日并未解除，上诉人也并没有就扩大的损失要求被上诉人赔偿。一审以2014年1月被上诉人在与上诉人的争执中所说的不续租此房屋的气话为由判决解除合同，对2014年1月至10月21日的损失不予赔偿是错误的。
被上诉人李智刚二审未作答辩。
二审期间，上诉人曾慧英向本院提交了两组证据。1、由贺寿辉、苏金城、罗成、于建梅四人共同出具的《证明》一份，拟证明2012年9月至2014年7月初，黔西南州志杰商贸有限责任公司一直在使用本案所涉房屋。2、曾慧英作为甲方，梁雪松作为乙方于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》。经审查，上诉人提交的以上证据材料不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，故本院不予采纳。
二审期间，被上诉人李智刚未向本院提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的分歧意见，归纳本案争议的焦点为：1、原审判决房屋租金计算至2014年1月是否恰当。2、上诉人的利息请求应否得到支持。
本院认为，根据上诉人曾慧英一审庭审自认， 2014年1月上诉人找到被上诉人李智刚后，被上诉人表态已不再续租，故应视为双方合同的解除。上诉人主张不续租房屋不是被上诉人的真实意思表示，不应采纳的上诉理由不能成立。根据双方签订的《租赁合同》，约定房租的给付时间为每年的5月20日前支付下一年的房租。而被上诉人李智刚支付了两年的房屋租金后，便未再支付。在2012年9月、10月，上诉人到所租房屋查看，李智刚租赁房屋办理的沙发厂已搬走，房屋也已上锁。上诉人在被上诉人未支付续租租金及李智刚已搬走的情况下，理应对李智刚是否续租房屋及时询问查实，采取积极措施防止损失的扩大。故原审以2014年1月被上诉人明确表明不再续租房屋为时间节点计算租金并无不当，上诉人主张租金应计算至2014年10月21日的上诉理由不能成立。
关于被上诉人李智刚逾期给付租金的利息问题，因双方签订的租赁合同中并无利息约定，故上诉人主张逾期付款利息的上诉主张无事实与法律依据，上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2136元，由上诉人曾慧英承担。
如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
权利人可在判决送达后，自动履行期限届满之日起两年内，向原审人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 程浩玲
审判员 周先秀
审判员 王秋萍
二○一五年六月十五日
书记员 陈 燕
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