原告何德林，贵州省遵义县人。
原告何易，贵州省遵义县人。
三原告共同委托代理人周正义，遵义县中心法律事务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被告遵义佳浩房地产开发有限公司。
法定代表人姚小兵，公司董事长。
委托代理人王顺利。代理权限为特别授权。
委托代理人钱钞，贵州山一律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告何水富、何德林、何易与被告遵义佳浩房地产开发有限公司（以下简称佳浩公司）合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理，审理中依法追加何德林、何易为本案原告，后发现案情复杂，依法将本案转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何水富、何德林、何易及其共同委托代理人周正义，被告佳浩公司的委托代理人钱钞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何水富、何德林、何易诉称：2010年，原告与被告签订《还房协议》，约定原告自愿将约520平方米的土地有偿提供给被告开发，被告以还房形式补偿原告三套住房。任何一方违约，支付对方违约金50万元，并赔偿对方因此造成的经济损失。还房时间定于2013年3月交付。原告于2013年5月找被告商谈违约，被告不予理睬。现被告至今未交付房屋，要求被告交付还房迎宾苑1-2-4号、1-3-4号、1-4-4号住房，并办理房产过户手续，承担违约金50万元及经济损失3万元，诉讼费由被告承担。
被告佳浩公司辩称：应该还房的三套房屋已于2013年5月由原告实际占用，且原告现在正在装修中，这应视为被告已经履行了协议，故违约金和经济损失就不存在了。办理房产证是双方的义务，并非单方义务。另外，签订的协议是姚小兵的个人行为，其行为不能代表被告，与被告无关，即使违约也是姚小兵违约。况且该协议是无效协议，对此，原告也存在重大过错，现在土地无法返还，只能折价补偿，故不存在违约。如果违约成立，违约金应在3000元内。同时约定违约金与经济损失是矛盾的，不合法的。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告遵义佳浩房地产开发有限公司于2010年6月22日成立，法定代表人姚小兵，该公司经营范围为房地产开发、销售、小区绿化，公司类型为有限责任公司。该公司在开发修建虾子镇米兰社区红水组迎宾苑商住楼期间，于2010年9月22日，原告何水富作为乙方，姚小兵作为甲方，双方签订了一份“还房协议”，约定乙方将其耕管的约520平方米的土地提供给甲方进行房地产开发，甲方以还房形式补偿乙方3套住房，还房的房产手续由甲方办理，费用由甲方承担，内部分配住房由乙方自行决定，还房定于2013年3月交付。协议签订后，任何一方违约，承担违约金50万元，并赔偿对方因此遭受的经济损失。2010年11月9日，原告何水富、何德林、何易与姚小兵签订了一份“还房补充协议”，明确A栋C号一层2号房归原告何水富所有，A栋C号二层2号房归原告何德林所有，A栋C号三层2号房归何易所有，3套还房面积差价互不补偿。
另查明，A栋C号一层2号房、A栋C号二层2号房、A栋C号三层2号房分别是被告开发修建的商品房迎宾苑1-2-4号房、迎宾苑1-3-4号房、迎宾苑1-4-4号房，位于虾子镇米兰社区红水组迎宾苑。2012年10月16日，被告将迎宾苑1-3-4号房出售给他人，并办理了预售备案登记。2012年11月18日，被告将迎宾苑1-2-4号房、迎宾苑1-4-4号房出售给他人，并办理了预售备案登记。2013年3月，被告未交付以上还房给原告，且至今未给原告办理房屋权属证书。
诉讼中，原告称2014年5月才搬进协议上载明的还房内居住，被告则辩称原告于2013年5月就搬进还房内居住，但双方均未提供相应证据予以证明。
上述事实，有当事人陈述、还房协议、还房补充协议、商品房预售备案登记表等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：姚小兵签订的“还房协议”及“还房补充协议”是在被告遵义佳浩房地产开发有限公司成立后，协议主要内容是利用原告提供的土地进行房地产开发，对原告进行房屋补偿安置，姚小兵作为该公司法定代表人，故应认定协议是原告与被告签订的拆迁补偿安置协议，协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告虽将还房另行出售他人且办理了预售备案登记，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人邓以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原告作为被拆迁人要求拆迁人的被告交付还房即补偿安置房屋，予以支持。被告未按约定时间2013年3月交付安置房屋，也未给原告办理房屋权属证书，已构成违约。现原告已实际占用安置房屋，但双方对何时占用安置房屋发生分歧，对此，按协议约定交付安置房屋是被告应履行的义务，举证责任在被告，被告未提供充分证据证明交付安置房屋的时间是2013年5月，应承担举证不能的法律后果，故认定原告主张的实际占用安置房屋的时间2014年5月成立。违约金方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原、被告双方约定的违约金50万元过高，被告要求减少，符合法律规定，结合当地生活水平，违约金酌情按每套房屋年租金1万元计算，计算期间为13个月（2013年4月至2014年4月），共计为42250元（30000元÷12×13×130%）。违约金计算了，原告再要求被告赔偿相应损失3万元，本院不予支持。现原告已实际占用安置房屋，故不存在交付问题，但被告应为原告办理房屋权属证书。综上，为维护正常的社会秩序，保护公民的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告遵义佳浩房地产开发有限公司开发修建的位于虾子镇米兰社区红水组迎宾苑的商品房迎宾苑1-2-4号房、迎宾苑1-3-4号房、迎宾苑1-4-4号房归原告何水富、何德林、何易所有。
二、被告遵义佳浩房地产开发有限公司于本判决生效后3个月内为原告何水富、何德林、何易办理房屋权属证书，相关费用由被告遵义佳浩房地产开发有限公司承担。
三、被告遵义佳浩房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告何水富、何德林、何易违约金42250元。
四、驳回原告何水富、何德林、何易的其余诉讼请求。
案件受理费14970元，由原告何水富、何德林、何易负担4770元，被告遵义佳浩房地产开发有限公司负担10200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。
审 判 长 李 勇
审 判 员 石 海
人民陪审员 苟先远
二〇一四年九月九日
书 记 员 黄 飞
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