被上诉人（原审原告）兴义市南盘江镇田寨村村民委员会。
诉讼代表人赵明辉。
上诉人王怀琴因与被上诉人兴义市南盘江镇田寨村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院作出的（2015）黔义民初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审原告兴义市南盘江镇田寨村村民委员会以王怀琴为被告向贵州省兴义市人民法院起诉称，2006年10月6日，原告兴义市南盘江镇田寨村村民委员会与被告王怀琴签订《房屋租赁协议》，约定由被告王怀琴从2006年10月6日起承租原告的公房，租金每年18000元，租期10年，租赁期间租金不增，租金需每年一付。合同签订后，双方都较好履行了合同约定的义务。从2014年起，因为配合南盘江镇政府环湖观光游道的建设，拆除了租赁物附属的花园，被告以此为由认为原告违反合同约定并拒绝支付租金，原告于2014年10月14日向被告下达房租催款通知书，但被告仍拒绝支付租金。虽然原、被告《房屋租赁协议》约定租赁物使用的范围包括花园，但其是因政府第三方行为造成，因此原告并不承担违约责任，请求判决王怀琴支付原告房屋租金18000元，同时承担本案诉讼费用。
原审被告王怀琴一审答辩称，花园在租赁合同期未满而改变，是终止被告的租赁使用权，原告违约在先。同时花园改变为停车场，并非原告诉称为了配合政府修建环湖游道。政府修建环湖观光道是2014年12月4日，但是花园在2014年9月7日就开始动工修建停车场。原告违约在先，被告不愿支付房租。
原审法院审理查明，2006年10月6日，兴义市南盘江镇田寨村村民委员会与王怀琴签订《中心村公房一楼、三楼及屋顶平台出租管理协议》，约定将兴义市南盘江镇田寨村村民委员会村活动室的一楼、三楼及屋顶平台出租给王怀琴使用，租期从2006年10月6日至2016年10月6日，租金为每年18000元，租赁期间租金不增值，租金每年一付，房屋附属的花园也由王怀琴管理使用。2014年9月3日，南盘江镇人民政府向兴义市南盘江镇田寨村村民委员会下达整改通知书，要求其将活动室花园拆除7米作为环湖游道建设使用，2014年9月4日兴义市南盘江镇田寨村村民委员会召开会议，决定由第三方出资改造硬化花园及修护护栏，由第三方无偿使用6年后村民委员会收回使用权。2014年10月14日，兴义市南盘江镇田寨村村民委员会向王怀琴发出书面催款通知书，要求王怀琴按照合同约定支付2014年房屋租金18000元，因王怀琴未按期支付，双方发生争议。
原审法院认为，双方于2006年10月6日在平等自愿的基础上签订了《中心村公房一楼、三楼及屋顶平台出租管理协议》，该合同未违反法律规定，合法有效应受法律保护。合同双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。按照合同约定，出租房屋附属的花园由王怀琴管理使用，因2014年9月3日南盘江镇人民政府向兴义市南盘江镇田寨村村民委员会下达整改通知书，要求其将活动室花园拆除7米作为环湖游道建设使用，对于南盘江镇人民政府下达的整改通知以及花园是否属于合法建筑不在本案审查范围，原、被告之间形成的是房屋租赁关系，原告虽然履行了合同，提供了租赁标的物，但附属花园又涉及违建被拆除，造成了被告不能继续管理使用花园，原告属履行不适当，应承担租赁物瑕疵担保责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”之规定，被告主要使用出租房的一楼及三楼，附属花园并非合同主要的履行内容，虽然原告出租的房屋存在一定的瑕疵，但并不必然导致原、被告所签订的合同不能履行。同时，被告表示不愿意终止合同的履行，因此酌情考虑将原租金减少至16000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七、第二百二十八条之规定，判决：由被告王怀琴于本判决生效之日起十日内向原告南盘江镇田寨村村民委员会支付2014年房屋租金16000元。案件受理费160元，由原告南盘江镇田寨村村民委员会承担40元，被告王怀琴承担120元。
上诉人王怀琴不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决。其主要上诉理由为：一、被上诉人认为其是配合南盘江镇政府环湖观光游道建设拆除花园，但政府对花园只有规划权，没有直接支配权。被上诉人改造花园没有通知上诉人并和上诉人商量，也没有出示整改通知书。被上诉人在合同期未满就将花园交给第三方出资改造，但一审判决书并未写明第三方是谁，既然是环湖改造，花园为何变成对外收费停车场且没有搞招投标让田寨村村民受益？二、一审判决认定整改通知及花园是否属于合法性建筑不在审查范围，那么上诉人与被上诉人签订的租房协议第五条是何时废止的？三、被上诉人认为有会议记录将花园进行改造，但其事先未通知上诉人，一审判决不公平。
被上诉人兴义市南盘江镇田寨村村民委员会二审未作答辩。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
综合双方当事人的分歧意见，本案二审争议焦点为：上诉人王怀琴是否应支付被上诉人兴义市南盘江镇田寨村村民委员会房屋租金？
本院认为，上诉人王怀琴与被上诉人兴义市南盘江镇田寨村村民委员会于2006年10月6日签订的《中心村公房一楼、三楼及屋顶平台出租管理协议》系双方真实意思表示，该协议内容未违反相关法律规定，双方当事人均应按协议内容履行自己的义务。在协议履行期间，协议中约定由上诉人王怀琴管理使用的花园因涉及违章建筑被南盘江镇政府下达整改通知书而拆除，导致上诉人王怀琴在租赁期间不能继续使用花园，确实给上诉人王怀琴造成了一定损失，但从协议内容来看，该协议主要是租赁中心村公房一楼、三楼及屋顶平台，花园是作为附属设施归上诉人王怀琴管理使用，上诉人王怀琴不能使用花园并不必然导致协议无法继续履行，同时《中心村公房一楼、三楼及屋顶平台出租管理协议》约定的房屋租赁期限至2016年10月6日，上诉人王怀琴在一审庭审时也表示愿意继续租赁该房屋，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，对双方约定的房屋租赁价款进行适当调减符合本案客观实际。上诉人所提上诉理由不能成为其拒绝支付房屋租金的依据，其上诉理由本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人王怀琴承担。
如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
权利人可在判决送达后，自动履行期限届满之日起两年内，向原审人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 程浩玲
审判员 程 鹏
审判员 王秋萍
二〇一五年五月八日
书记员 陈 燕
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