法定代表人胡昌祥，系该校校长。
特别授权委托代理人王文伦。
被上诉人（原审原告）六枝特区平寨镇塔山村民委员会。
法定代表人江成芬，系该村民委员会主任。
特别授权委托代理人朱仁杰，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。
上诉人六枝阳光学校因与被上诉人六枝特区平寨镇塔山村民委员会租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2014）黔六特民商重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决经审理查明，2000年10月18日，原告与私立六盘水阳光寄宿学校签订租赁合同，合同约定原告将塔山小学场地及校舍租赁给被告办学，租赁时间从2000年11月30日至2012年11月30日，每年租金费为3万元，12年共36万元，第一年减免，实际租金为33万元，从2001年9月底起，乙方每年9月底一次性交清当年租金，另外，被告还须租用塔山小学旁农户的8亩土地作为运动场地，费用由被告负担，原告负责协调办理，双方对其他事项也作了相应约定。合同签订前，原塔山小学与六枝特区平寨镇第三小学合并，六枝特区平寨镇人民政府于2000年9月19日批复同意，将原塔山小学的校舍产权划拨归塔山村委会所有。合同签订后，原告将塔山小学场地交付给被告，被告于2003年正式更名为六枝阳光学校，同时在原塔山小学使用的土地上拆除旧平房修建了一栋两层楼房作为食堂（C栋）、新建一栋四层楼房作为学生宿舍，并于2001年1月17日办理了新修房屋C栋一层、D栋三层的房屋产权证，同时，房屋产权证上载明土地所有权属原告塔山村。被告在原塔山小学旁，另与塔山村农户签订土地租赁协议，租赁了鲁荣林等十五户农户的8亩土地作为学校运动场。因被告2005年9月至2007年9月的租金6万元未支付给原告，2006年12月31日被告时任校长高武向原告出具欠条，并加盖被告公章，同意所欠租金按月息3%计息，从2006年1月1日起计息，但被告至今未支付该笔欠款及利息。
2012年8月，原、被告就场地继续租赁进行协商，因双方分歧较大，协商未达成新的租赁协议，被告也未支付2012年12月1日以来的租金。
原审判决认为，原告与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，租赁协议虽然只有高文个人签名，但当时六枝阳光学校属于筹备初期，尚未正式命名注册登记，六枝阳光学校的公章未启用，高文是校长，其代表被告签订租赁协议合法有效；塔山小学属于原告的村办小学，学校是涉案土地的使用人，涉案土地属于塔山村委集体所有,房产经六枝特区平寨镇人民政府以批复的形式行政划拨归原告所有，原告具有相应的处分权，该合同是有效合同，原、被告应当按合同履行自己的义务。原告具有诉讼主体资格。该合同签订的租用期是2000年11月30日至2012年11月30日，该合同在2012年11月30日履行期限届满。因被告未履行相关债务，合同的权利义务未终止，此后，双方未达成新的租赁协议，原租赁协议继续有效，为不定期租赁。现原告要求解除与被告签订的租赁合同，人民法院予以支持。被告向原告出具的租金欠条未约定还款时间，从被告2013年3月21日给原告出具的《关于塔山村支两委与阳光学校续租校场方案的回复》可以看出，原告向被告主张过6万元租金，被告在回复中未明确表示不履行该义务，故被告拖欠的租金未超过诉讼时效，被告应当向原告支付该租金及利息，但双方约定的月利率3%已高于银行的同期贷款利率四倍，基于被告租房是为了办学，是有利于社会教育之事，因此，对该租金的利息人民法院参照中国人民银行2006年1月同期贷款年利率6.12%的二倍计息，从2006年1月1日起计息至2013年9月，共计93个月，为6万元×（6.12%×2倍÷12月）×93月=5.6916万元。因原、被告签订的《租赁协议》到期后，双方未签订新的租赁合同，也未对租金进行约定，对2012年至2013年未支付的一年租金按原《租赁协议》约定的租金3万元给付；因此，被告应当支付原告的租金及利息共计为14.6916万元。原告要求被告返还租用的原塔山小学范围内的土地、校舍及被告翻建、新建的房屋，因双方未就被告翻建、新建房屋的折价处理达成一致意见，被告办理了翻建、新建房产的产权手续（土地所有权属于原告）。在本案重审过程中，经人民法院向原告释明，原告明确表示在本案处理结束前，不提起相关房产登记的行政诉讼，并称按《租赁协议》约定，被告办理房产手续的房产应折价处理给原告，同时表示，即便要提起诉讼，也要在本案处理结束后，再就相关房屋产权问题提起诉讼。因此，对被告翻建、新建的房产，在本案中不予一并处理。被告对原租赁塔山小学的土地及校舍应返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（一）项、第九十四条第（三）项、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除原告六枝特区平寨镇塔山村民委员会与被告六枝阳光学校2000年10月18日签订的《租赁协议书》；二、被告六枝阳光学校于本判决生效之日起三十日内支付原告六枝特区平寨镇塔山村民委员会租赁费及利息14.6916万元；三、被告六枝阳光学校于本判决生效之日起三十日内返还占用原告六枝特区平寨镇塔山村民委员会的土地及土地上的房屋等设施（不包括被告新修建并获得产权的房屋）。
原审判决宣判后，上诉人六枝阳光学校不服并向本院提起上诉，请求撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。其上诉理由为原审判决认定事实不清。首先，原审判决在被上诉人没有提供上诉人筹备私立六盘水阳光学校的报告和教育行政主管部门的审批意见以及高文的校长任命文书的情况下，认定由高文签字的《租赁协议书》合法有效，显属错误；其次，被上诉人不具有签订协议的主体资格。上诉人经营办学的土地及房屋属塔山小学所有，六枝平寨镇人民政府将该房产确认为被上诉人所有的行为，属无效的行政行为；最后，被上诉人诉请的租金不受法律保护。如前所述被上诉人因没有处分权采取欺骗手段与高文签订的《租赁协议书》属无效合同，被上诉人无权要求上诉人支付租金。
被上诉人六枝特区平寨镇塔山村民委员会在二审中未作书面答辩。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是涉案《租赁协议书》是否合法有效，对上诉人六枝阳光学校是否有备法律约束力。
对于该争议焦点，上诉人六枝阳光学校主张涉案《租赁协议书》是被上诉人在无处分权的情况下，采取欺骗手段与案外人高文签订的，应当属于无效合同。
上诉人六枝阳光学校在原（2013）黔六特民商初字第23号案的庭审答辩中称“政府说土地是由塔山村管理，所有我们才去找塔山村签订租赁合同”，并质证称对《租赁协议书》的三性不持异议。从上诉人该项答辩及质证内容来看，虽然涉案《租赁协议书》未有六枝阳光学校的公章和法定代表人签字确认，但上诉人已对其系《租赁协议书》实际承租人的事实予以了自认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，本院对其自认的事实予以确认。退一步讲，即使案外人高文在签订《租赁协议书》时并非代表上诉人，但上诉人六枝阳光学校自成立之后一直在租用《租赁协议书》所约定的土地及房产并交纳了部分租金，即上诉人已以自身行为对《租赁协议书》的内容予以了追认。综上，本院确认《租赁协议书》是本案各方当事人真实意思的表示。对于被上诉人关于案外人高文无权代表上诉人签订《租赁协议书》的上诉主张，本院不予采信。
本案中，被上诉人六枝特区平寨镇塔山村民委员会提交的土地使用证中显示，上诉人承租的土地属于六枝特区平寨镇塔山村集体所有，房产经六枝特区平寨镇人民政府以批复的形式划拨归被上诉人所有，被上诉人具有相应的处分权。上诉人辩称，六枝特区平寨镇人民政府作出的行政行为属无效行政行为，因本案审理的是双方当事人的民事权利关系，行政行为的合法性不属于本案审查范围之内，本院对其该项抗辩不予采信，上诉人可另寻法律途径救济。
综上，本院认定上诉人与被上诉人签订的《租赁协议书》是双方真实意思的表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对双方当事人均具有法律约束力。现《租赁协议书》约定的租赁期限已届满，合同已自然解除，人民法院无需再判决解除，本院予以纠正。上诉人要求被上诉人返还租赁土地及房产、偿还拖欠租金及利息、赔偿租金损失等具有法律和事实依据，原审法院酌情予以支持，并不不当。对于六枝阳光学校在涉案土地之上修建并获得产权的房屋，双方可寻诉讼途径解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2014）黔六特民商重字第1号民事判决第二项、第三项，即六枝阳光学校于本判决生效之日起三十日内支付六枝特区平寨镇塔山村民委员会租赁费及利息14.6916万元；六枝阳光学校于本判决生效之日起三十日内返还占用六枝特区平寨镇塔山村民委员会的土地及土地上的房屋等设施（不包括六枝阳光学校新修建并获得产权的房屋）；
二、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2014）黔六特民商重字第1号民事判决第一项，即解除六枝特区平寨镇塔山村民委员会与六枝阳光学校2000年10月18日签订的《租赁协议书》；
三、驳回六枝特区平寨镇塔山村民委员会的其他诉讼请求。
一审案件受理费4504元，由六枝特区平寨镇塔山村民委员会负担3234元，六枝阳光学校负担1270元；二审案件受理费4504元由六枝阳光学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 波
审判员 朱会峰
审判员 杨 梅
二0一五年四月三十日
书记员 曾 健
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