委托代理人尚中平
委托代理人潘阳珊
被上诉人（原审原告）黔南州国有资本营运有限责任公司
法定代表人王勤
原审被告肖春华
原审第三人黔南布依族苗族自治州公共资源交易中心
法定代表人毛全安
委托代理人刘海
上诉人李合勇与被上诉人黔南州国有资本营运有限责任公司、原审被告肖春华、原审第三人黔南布依族苗族自治州公共资源交易中心房屋租赁合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年9月15日作出（2014）都民商初字第370号民事判决后，李合勇不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2011年11月2日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于都匀市大兴街36号一楼1号门面出租给二被告使用，租期从2012年1月1日至2013年12月30日，月租金900元。合同到期后双方未续签合同。2014年1月13日，原告向被告发出门面收回通知，要求被告在2014年2月15日前将门面交回给原告。该门面实际承租人是被告李合勇。2014年3月26日，原告（甲方）与被告李合勇（乙方）签订协议书，该协议约定：乙方仍有租赁意愿，乙方参与门面竞租，如未中标必须于中标结果形成日起5个工作日无条件将门面交还甲方；乙方向甲方交纳履约保证金1万元，如乙方逾期未交还门面，履约保证金不予退还，同时所占用门面时间乙方应按新中标价交纳租金；如乙方中标，甲方退还乙方所交纳的履约保证金或者乙方用于抵扣租金。协议签订后，被告李合勇于2014年3月27日向原告交纳了1万元履约保证金。2014年5月13 日，第三人组织了公开招租，案外人以月租金5276元的价格取得了都匀市大兴街36号一楼1号门面的承租权。被告交纳租金至2014年4月，从5月起被告交纳租金原告以被告未中标为由拒收。2014年6月16日、7月1日原告向被告李合勇发出门面收回通知和律师函，被告以公开招租未保护其优先承租权为由拒收，被告至今未返还门面，原告遂向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将位于都匀市大兴街36号一楼1号门面返还原告；2、被告支付从2014年5月1日起至同年5月18日租金540元；3、被告从2014年5月19日起至门面返还时止，按照每月5276元的标准支付门面占用费；4、诉讼费用由被告承担。
原审原告黔南州国有资本营运有限责任公司一审诉称: 2011年11月2日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于都匀市大兴街36号一楼1号门面出租给二被告使用，租期从2012年1月1日至2013年12月30日，月租金900元；合同到期后双方未续签合同；2014年1月13日，原告向被告发送关于收回门面和门面公开招租的书面通知，限定被告于2014年2月15日前返还门面，并告知如需继续承租门面，需要到黔南州公共资源交易中心报名参与公开招租；2014年3月26日，双方又签订书面协议，约定该门面由被告暂时占用，门面公开招租结果出来后，如被告未竞得，须于招租结果形成之日起5个工作日内无条件将门面返还给原告，同时按新中标价支付占用期间的占用费；2014年5月13日，经公开竞租，案外人以每月5276元的价格竞得，原告多次催告，被告未返还门面，原告又分别于2014年6月16日、7月1日发出解除合同和限期收回门面的通知，但被告仍不归还门面，故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将位于都匀市大兴街36号一楼1号门面返还原告；2、被告支付从2014年5月1日起至同年5月18日租金540元；3、被告从2014年5月19日起至门面返还时止，按照每月5276元的标准支付门面占用费；4、诉讼费用由被告承担。
原审被告李合勇、肖春华一审辩称：该门面虽以二被告的名义承租，但实际上一直都是李合勇个人租赁；原告将其门面委托第三人进行公开招租，这次招租实质上是拍卖房屋使用权的行为，应受《中华人民共和国拍卖法》的调整，而第三人无拍卖资质，其工作人员也无拍卖师的资格，所以这次招租结果应为无效；既然招租结果无效，根据双方签订的协议，双方的租赁关系仍然存在；招租结束后被告于2014年5月26日到原告处交纳5月份的租金，原告拒收，并非被告不交租金；在双方未达成新的租赁合同之前，被告只应按原租赁合同约定的900元交纳租金；如认定这次招租有效，被告交纳的1万元履约保证金不要求退还，但如果认定这次招租无效，被告要求继续承租，1万元履约保证金可抵扣租金；综上，原告招租无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审第三人黔南布依族苗族自治州公共资源交易中心一审述称：州交易中心是经省、州编委批准设立的事业单位，其职能之一是依法办理各类公共资源交易业务，州国资公司委托州交易中心对国有房产进行公开招租符合法律规定；被告在收到通知后参加竞租，并接受竞租规则，整个竞租过程是合法有效的。
一审法院认为：一、关于合同效力问题，原、被告于2011年11月2日签订的《房屋租赁合同》以及2014年3月26日签订的协议书均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同；该租赁合同租赁期间届满后，双方未续签合同，被告仍继续使用房屋并向原告交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方间的租赁为使用性30标，考虑到实在无法承受这么高的租金，就弃标； 不定期租赁；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同；本案的租赁合同租赁期间届满后，根据对国有资产的管理规定，原告已于2014年1月13日向被告发送了门面收回通知，并告知被告可参加公开竞租，原告已履行了解除合同的通知义务，双方原签订的租赁合同已经合法解除；二、关于责任承担问题，原、被告双方于2014年3月26日签订的协议书实质上是原租赁合同的延续，双方在协议中约定“被告参加公开招租如未中标，必须于中标结果形成日起5个工作日无条件将门面交还甲方；如乙方逾期未交还门面，履约保证金不予退还，同时所占用门面时间乙方应按新中标价交纳租金”，在公开招租中被告未中标，应按约交回门面，并应从中标结果形成日起5个工作日（即2014年5月19日）按新中标价交纳租金，被告肖春华不是实际承租人，故不承担本案的民事责任；三、关于第三人进行公开招租是否合法的问题，被告辩称第三人无拍卖资质且在公开招租中未保护其优先承租权，第三人州交易中心是经省、州编委批准设立的事业单位，其职能之一是依法办理各类公共资源交易业务，原告根据国有资产管理的相关规定，委托第三人进行公开招租并无不妥；从被告提供的招租同步录音录像视频资料中反映，第三人工作人员落棰的同时被告举牌，并不能充分证明其优先承租权未得到保护，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告的证据不能证明其主张，故被告的辩称理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李合勇于本判决生效之日起三十日内返还原告黔南州国有资本营运有限责任公司位于都匀市大兴街36号一楼1号门面；二、被告李合勇于本判决生效之日起十日内支付原告黔南州国有资本营运有限责任公司租金540元（从2014年5月1日至同年5月18日止）；三、被告李合勇于本判决生效之日起十日内支付原告黔南州国有资本营运有限责任公司门面占用费，从2014年5月19日起按每月5276元计付至门面返还时止；四、被告肖春华不承担本案的民事责任。五、第三人黔南布依族苗族自治州公共资源交易中心不承担本案的民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李合勇负担。
一审宣判后，上诉人李合勇不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、依法改判，即判决确认第三人的拍租行为无效，同时判决上诉人对被上诉人位于都匀市大兴街36号一楼1号门面享有优先承租权；3、一、二诉讼费均由被上诉人承担。其主要理由：一、根据《房屋租赁合同》的约定及第三人发布的《出租公告》内容，上诉人对本案所涉门面享有优先承租权。在拍租结束的当日及此后，上诉人曾多次向被上诉人表示愿意以最高报价的租金即同等条件承担该门面。但一审判决违背了当事人意思自治原则和诚信原则，无端否定上诉人的优先承租权显然错误。二、根据相关法规规定，凡进行公平拍卖、拍租活动的，其单位不仅须有相应的资质，主持人亦须有相应的资质，其行为方为有效。但本次拍租的主持人却没有相应资质，应依法认定此次拍租无效。一审判决以第三人的职能是依法办理各类公共资源交易业务为由认定拍租活动合法错误。
被上诉人黔南州国有资本营运有限责任公司二审答辩称：一、在公开竞租结果揭晓前，答辩人与上诉人之间就争议门面仍然延续着不定期租赁的法律关系，结果揭晓后双方即具备了解除合同的条件，答辩人依法解除不定期租赁合同符合法律规定。二、在竞租过程中，现竞得人每次出价都高于上诉人，即便在竞得人最后一次出价后，主持人落槌之前上诉人也没有作继续承租或竞价的意思表示，故应当视为其对自己权利的放弃，上诉人不享有优先承租权。三、答辩人委托第三人招租的行为，既不属于对国有资产的拍卖行为，也不属于法律意义上的招投标行为，没有法定的资质要求，该行为未违反法律规定，应为有效。综上，请求二审法院查明事实后依法驳回上诉人的上诉请求，以便答辩人早日收回被占用的国有资产。
原审第三人黔南州公共资源交易中心二审述称：一、交易国有产权是第三人的法定职能之一，第三人接受州国资公司的委托对诉争门面向社会公开进行招租，属于交易国有资产的用益物权即租赁权的行为，完全符合法律的规定，招租行为合法有效。二、上诉人的优先承租权不是法定权利，只是约定权利。本案中的优先承租权体现为《门面竞租须知》规定的“竞租按价高者得的原则确定竞租人，以三声报价、落槌方式表示确定中标人，同等条件下原租赁户优先。竞价请按主持人要求举牌示意”。在竞租当天，主持人详细宣读了竞租须知，各竞租人均无异议，此时，州国资公司和上诉人已经对“同等条件下原承租户享有优先承租权”的含义形成合意，即在竞租过程中，如果上诉人愿意出其他竞租人相同的报价，但又不愿意举牌继续加价，其完全可以采取举手示意或口头说明的方式向主持人表明其意思，否则就视为其放弃优先承租权。在竞租过程中，上诉人曾向主持人提出如何享有优先承租权的问题，主持人当场给予了答复，上诉人也未提出异议，这充分表明上诉人对优先承租权的含义是清楚的。在其他竞租人举牌报价5276元/月时，主持人曾三次询问上诉人是否加价，在确认无人加价后才手起槌落，在此过程中，上诉人有足够的时间向主持人表明其愿意以此价格租赁的意思，但其并未这样做，表明其已经放弃了优先承租权。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，1、上诉人李合勇与被上诉人黔南州国有资本营运有限责任公司于2011年11月2日签订的《房屋租赁合同》第五条第（二）项约定，承租期满后，如出租人继续出租房屋，同等条件下承租人享有优先权。2、原审第三人黔南州公共资源交易中心接受被上诉人关于对都匀市大兴街36号一楼门面等国有资产进行公开招租的委托后，遂于2014年4月23日发布黔南公易产[2014]008号《黔南州国有资本营运公司出租公告》，其中第九条第5款明确了原承租户在同等条件下享有优先权。2014年5月13日，原审第三人在举行竞租前向各竞租人宣读的竞租须知中同样也明确了同等价格下原租赁户优先。3、2014年5月13日，原审第三人的工作人员在主持本案争议门面的竞租过程中，在确定最后成交价前，在未征询上诉人李合勇是否愿意以同等价格承租的情况下即落槌确定中标人，上诉人李合勇当场对优先承租权的问题提出异议。
本院认为：原审第三人黔南州公共资源交易中心是经省、州编委批准设立的事业单位，其职责之一是依法办理各类公共资源交易业务。被上诉人黔南州国有资本营运有限责任公司作为国有资产的管理人，依据国有资产管理的相关规定，委托原审第三人对本案诉争门面进行公开招租，并未违反法律、行政法规定的强制性规定，该行为合法有效。本案中，公开招租的具体方式是依据被上诉人事前发布的出租公告确定，即通过竞租方式以价高者得原则确定中标人，并不是《中华人民共和国拍卖法》相关规定的拍卖行为，因此上诉人主张被上诉人委托原审第三人公开招租的行为违反《拍卖法》的规定应为无效的理由不能成立。
关于上诉人是否享有优先承租权的问题。虽然，我国现行法律及行政法规中没有关于承租人享有优先承租权的相关规定，但是如果租赁双方通过约定进行了确认，应当从其约定。本案中，上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中已有约定，且在被上诉人委托原审第三人发布的出租公告以及竞租须知中也有明确，故上诉人在同等条件下享有优先承租权。优先承租权的行使，一方面承租人应当向出租人明确提出，另一方面，出租人也负有相关公开信息、征询承租人意见等义务。从本案当日竞租视频资料来看，被上诉人委托原审第三人主持本案争议门面的竞租时，在确定最后成交价中标前，未征询上诉人李合勇是否愿意以该成交价格承租即确定他人中标，侵害了上诉人的优先承租权。此外，被上诉人还主张落槌之前也没有作出继续承租或竞价的意思表示，应视为其对自己权利的放弃，对此本院认为出租人对承租人负有通知义务，即将其出租意图和出租条件通知承租人，再由承租人据此作出是否行使该权利的决定。具体到本案中，则体现为原审第三人在同等价格条件下的征询义务，但在其他竞租人最后一次举牌应价后，原审第三人并未询问是否接受或同意该价格，况且在原审第三人落槌确定中标人时，上诉人当场也向工作人员提出异议，主张优先承租权，故不能因上诉人未举牌加价即视为其放弃优先承租的权利。因此，由于上诉人的优先承租权在本案的竞租过程中未得到保护，被上诉人要求上诉人返还门面并按中标价格支付租金的请求本院不予支持，被上诉人对此可与上诉协商处理，也可重新组织竞租。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销都匀市人民法院（2014）都民商初字第370号民事判决第一、三项；
二、维持都匀市人民法院（2014）都民商初字第370号民事判决第二、四、五项；
三、驳回被上诉人黔南州国有资本营运有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由上诉人李合勇承担20元，被上诉人黔南州国有资本营运有限责任公司承担30元；二审案件受理费50元，由上诉人李合勇承担20元，被上诉人黔南州国有资本营运有限责任公司承担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
代理审判员 王开恒
代理审判员 万 青
二Ｏ一四年十二月二十二日
书 记 员 王 铨
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