被上诉人（原审被告）杨安全。
被上诉人（原审被告）胡本均。
委托代理人（特别授权）林利仁、曾友国（实习）。
上诉人熊霞与被上诉人杨安全、胡本均房屋买卖合同纠纷一案，熊霞不服金沙县人民法院于2014年10月23日作出的（2014）黔金民初字第350号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年12月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审原告诉称: 因被告杨安全触犯刑法在兴义市监狱服刑期间，由于欠冷宗华所经营的金沙县农村信用合作联社杨叉街分社的贷款和利息，冷宗华便多次跑到兴义市监狱找被告杨安全追收贷款和利息。冷宗华每次到兴义市监狱去找杨安全追收贷款时均对被告杨安全说：“如果不及时把贷款和利息还了，我就要到人民法院起诉追案，你起码还要判10年以上的刑，你看你是要想办法赶快还钱呢？还是要多坐10年的牢，如果你不想多坐10年的牢，那我就去找人帮你还款和利息，但你必须按我说的办，把房子卖给他。”，由于被告杨安全不懂法，怕自己的刑期加重，对冷宗华的多次威胁未表示同意卖房也不敢明确反对。2010年11月19日，冷宗华便带上胡本均又一次来兴义市监狱会见杨安全，冷宗华与胡本均在接见杨安全时，就拿出先写好的《协议书》叫杨安全签字。被告杨安全就告诉冷宗华说这个字我现在不想签，等我想办法联系到我妻子熊霞，和她商量后再确定，冷宗华则说我等不起你，因为我听他们说也不知道你妻子在什么地方，今天这个协议的字你还是把它签了，如果你不签那就别怪我，到时你就等着坐牢吧！看见冷宗华的态度非常坚决和所说的话，杨安全又确实怕多坐10年的牢，连协议的内容都未看，便违心地听从冷宗华的安排在协议上签了名字，却未得到一分钱的购房款，至今购房款是多少，付了多少，原告和杨安全均不知道，而只有胡本均和冷宗华二人知道。原告认为，二被告于2010年11月19日签订的《协议书》所涉及的房屋系原告与杨安全的共同财产，并不是杨安全一个人的财产，加之该份协议并不是杨安全的真实意思表示，而且杨安全是在服刑期间和服刑地点受冷宗华的威胁而违背自己真实意思所签订，且杨安全至今也未收到胡本均一分钱的购房款。因此该份协议从签订之日就不受法律保护，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法确认二被告于2010年11月19日签订的《协议书》无效，判决被告限期将房屋返还原告，并同时赔偿原告损失5万元，本案诉讼费由被告胡本均承担。
原审查明：2010年1月9日，被告杨安全为了偿还金沙县农村信用合作联社杨叉街分社的贷款本金25万元及利息，遂出具委托书委托金沙县农村信用合作联社杨叉街分社处理其位于金沙县城关镇柳塘村（原金塘村三组）的房屋一栋及空地，价值由被委托人确定，如有剩余款项转交其家属用于孩子及家属生活费用，并委托受托人撤销与刘静的房屋租赁协议，行使处置权利。当时金沙县农村信用合作联社经营层工作由该联社副主任冷宗华主持，对被告杨安全的委托事务也主要由冷宗华负责。2010年7月份，被告胡本均与冷宗华、文某某、杨某某（被告杨安全弟弟，已故）等人就买房事宜协商后，由被告胡本均先交定金2800元，如果被告胡本均要买房屋就将这2800元作为买房定金，如果不买就将这2800元作为去兴义市监狱的费用。2010年11月19日被告杨安全与被告胡本均在贵州省兴义市监狱会客厅达成协议，将被告杨安全所有的位于金沙县金塘村三组（现金沙县柳塘镇）的房屋一栋以总价人民币568，000.00元出卖给被告胡本均。协议书中的协议内容为：“因杨安全同志贩毒被贵州省威宁县人民法院判刑15年后，被送往兴义市监狱服刑。由于杨安全同志在服刑前在2008年8月在金沙县农村信用社借款25万元（贰拾伍万元），利息7万元（柒万元）至今未还。为了归还信用社借款，本人与胡本均协商一致，自愿将自己坐落在金沙县金塘村三组的房屋一栋，建筑面积（伍佰玖拾陆点壹肆平方米），房产证号03011938（金府字第2008—700号），共计三层，经协商房屋总价（568，000.00元）伍拾陆万捌仟元，房屋过户费用和交易税费由胡本均承担。出售需办理的相关手续特请金沙县农村信用社主任冷宗华同志协助办理。房屋出售后产生的一切法律责任和经济责任一律由杨安全全部负责，与其他人概无相关。”，协议人：出卖方杨安全，购买方胡本均，在证人田某某、杨某某、文某某、罗某某（杨某某、文某某、罗某某均系补签字），执笔人冷宗华。2010年12月2日被告胡本均付款10万元到金沙县农村信用合作联社杨叉街信用社，2011年1月10日被告胡本均打款40万元到被告杨安全的账户上，约定尚欠余款6.6万元，由金沙县农村信用合作联社副主任冷宗华代杨安全出具收条，收条载明：“收到胡本均交来杨安全出售房屋现金502，800.00元（大写伍拾万零贰仟捌佰元），剩余66，000.00元（大写陆万陆仟元）待房屋过户手续完毕后全部支付清楚，经收人：冷宗华，2011.1.10。”。金沙县农村信用合作联社杨叉街信用社将2010年7月份先行支付2800元定金和这10万元为被告杨安全偿还了其欠杨叉街信用社的贷款本息合计99，622.39元，剩余3，177.61元存入被告杨安全账户（实际存入整数3180元）。2010年9月27日被告杨安全写信给其弟弟杨某某，要求杨某某在款到位后为其偿还借款，剩余的钱交由其妹妹杨安碧保管。2011年1月21日被告杨安全写信给冷宗华，请冷宗华和杨某某为其偿还所有贷款，要求请杨某某去签字、捺印，并要求银行给杨某某清单。冷宗华与杨某某按照被告杨安全的要求用被告胡本均已经支付的购房款为杨安全偿还其与原告熊霞夫妻关系存续期间的共同债务（欠供销社、信用社、中国农业银行等贷款），支付了被告杨安全家属生活费用后，剩余款项全部存在被告杨安全的账户上，现银行存折仍在冷宗华手中。另查明：原告熊霞与被告杨安全系夫妻关系，双方于2004年4月24日登记结婚。被告杨安全于2008年2月3日取得金国用（2008）第00080号国有土地使用证， 2008年3月13日取得地字第520000200807004号建设用地规划许可证，后取得金府房字第03011938号房屋所有权证。2008年5月14日被告杨安全为办理抵押贷款，委托金沙县佳信房地产评估事务所对金府房字第03011938号房屋进行评估（价值为50万元）后，在金沙县农村信用合作联社杨叉街信用社贷款25万元，现该诉争房屋仍登记在被告杨安全名下，被告胡本均在《协议书》签订后就实际占有该房屋，并在该房屋后面部分的楼顶修建了一层，已改变了房屋现状。现在诉争的房屋用以开办金沙合协医院，被告胡本均又在该房屋的后面部分接着修建了一栋四层的房屋用作该医院的住院部。
原审认为：虽然原告熊霞与被告杨安全于2004年4月24日登记结婚，双方至今系合法夫妻关系，但本案诉争房屋的国有土地使用证、规划许可证、房屋所有权证以及房屋价值评估报告中权利人均系被告杨安全，根据《中华人民共和国物权法》第十七条 ：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，被告胡本均有理由相信被告杨安全有权处分该诉争房屋，因此被告杨安全与被告胡本均签订《协议书》出卖该诉争房屋的行为系有权处分。根据《中华人民共和国物权法》第六条 ：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”，第九条 ：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”，第三十九条：“ 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，被告杨安全系本案诉争房屋的所有权人，有权对该房屋进行处分。因此，被告杨安全于2010年11月19日与被告胡本均签订《协议书》将该诉争房屋出卖给被告胡本均是有权处分行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告熊霞与被告杨安全认为被告杨安全当时被羁押在监狱，受到冷宗华的威胁，签订《协议书》不是被告杨安全的真实意思表示，但未提供证据证明被告杨安全受到胁迫，意思表示不真实，原告熊霞与被告杨安全均未提供证据证明被告杨安全与被告胡本均签订的《协议书》显失公平，因此，原告熊霞以被告杨安全是受到冷宗华的威胁，签订《协议书》不是被告杨安全真实意思表示的诉讼主张本院不予采信。被告杨安全在被判处刑罚前在金沙县农村信用合作联社杨叉街信用社办理了抵押贷款25万元，金沙县农村信用合作联社的副主任冷中华向其追还所借贷款及利息系合法行为，并不存在强迫被告杨安全委托其将房屋出卖给被告胡本均的事实。被告杨安全系于2010年1月9日委托金沙县农村信用合作联社杨叉街信用社处理其房屋及空地，并要求撤销与该房屋有关的租赁协议，当时金沙县农村信用合作联社经营层工作由该联社副主任冷宗华主持，对被告杨安全的委托事务也主要由冷宗华负责。2010年9月27日杨安全写信给其弟弟杨某某（已故），要求杨某某代其偿还所欠借款，剩余款项交给其妹妹杨安碧管理。2010年11月19日被告杨安全与被告胡本均签订的《协议书》中写明房屋出售后需办理的相关过户手续特请金沙县农村信用社副主任冷宗华协助办理。2011年1月21日被告杨安全写信给冷宗华，要求其帮助处理房屋。由此可见，被告杨安全委托处理房屋并非受到威胁，委托是其真实意思表示，因此，被告胡本均2010年12月2日付款10万元到金沙县农村信用合作联社杨叉街信用社是基于被告杨安全委托金沙县农村信用合作联社杨叉街信用社。被告胡本均2010年12月2日付款10万元，2011年1月10日打款40万元到被告杨安全的账户上，加上《协议书》签订前预付的2800元，共计支付被告杨安全购房款人民币502，800.00元，约定尚欠余款66，000.00元。因此，原告熊霞关于未收到被告胡本均一分钱的购房款的诉讼主张本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十五条 ：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，被告杨安全将诉争房屋出卖给被告胡本均是为了偿还与原告在夫妻关系存续期间的共同债务，欠金沙县农村信用合作联社的贷款25万元及利息，其与被告胡本均于2010年11月19日签订的《协议书》合法有效。虽然现在诉争房屋尚未过户到被告胡本均名下，被告胡本均按约定尚欠购房款66，000.00元，但被告胡本均系基于合法有效的《协议书》合法占有该诉争房屋，因此，原告熊霞请求确认被告胡本均与被告杨安全于2010年11月19日签订的《协议书》无效，判决被告胡本均限期将房屋返还原告并赔偿损失5万元的诉讼主张于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告熊霞的诉讼请求。案件受理费人民币9，980.00元，由原告熊霞负担。
熊霞不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决，改判二被上诉人所签订的《协议书》无效，并由二被上诉人赔偿上诉人5万元。一二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定被上诉人对诉争房屋有处分权不合法。诉争房屋系上诉人与杨安全婚后共同投资投劳修建，虽然诉争房屋的国有土地使用证、规划许可证、房屋所有权证上是杨安全一人的名字，但在杨安全婚姻关系存续期间所建的诉争房屋属于夫妻共同财产，依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务?在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效?但第三人善意?有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿?”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款的规定，杨安全作为诉争房屋的共有人，无权单方处分该房屋。而根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”的规定，胡本均与杨安全是亲戚，房屋买卖经手人冷宗华知道上诉人自2007年5月就外出下落不明，且村委会亦出具证明，胡本均不可能不知道杨安全已婚。在转让价格方面，2008年诉争房屋毛坯就评估为50万元，尚不包括土地，而在2010年全国房价涨得最快时，胡本均却以56万元低价购买了房子和土地，是显失公平。且至今诉争房屋仍登记在杨安全名下，综上胡本均不适用善意取得。二、一审法院程序违法，遗漏冷宗华作为第三人。鉴于本案所有房屋款502，800.00元由胡本均交给冷宗华，诉争房屋买卖亦是冷宗华一手处理，为查明案情，应追加冷宗华为第三人。三、一审法院认定事实错误，有失公正。本案一审时，胡本均每天组织人手加修诉争房屋，诉争房屋改变现状是发生在本案起诉之后，一审法院在一审的8个月内未采取措施阻止胡本均改变诉争房屋性质，现又以房屋现状改变来影响判决结果，有偏袒和纵容胡本均的嫌疑。四、一审法院运用法律错误，涉案协议成立时就不合法，不应受到法律保护。杨安全委托金沙县农村信用合作联社杨叉街分社处理诉争房屋及空地是无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，上诉人于2011年4月24日起被强制戒毒两年，于2013年5月回贵州时才知房屋被卖，上诉人对上述委托行为不认可，一审法院认为上述委托是杨安全的真实意思表示来认可了涉案协议的合法有效属于运用法律错误，涉案协议成立时就构成无权处分，不能受到《中华人民共和国合同法》保护。五、杨安全无权处分，胡本均对诉争房屋无权占有，应赔偿上诉人相应损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，因杨安全无权处分，胡本均无权占有，诉争房屋出租租金应计入赔偿范围。六、涉案协议只是转让房屋，诉争房屋正侧左面的近300平方米的空坝未转让，胡本均却强行霸占该空坝。
被上诉人胡本均答辩称：请求驳回上诉，维持原判。答辩理由：一、杨安全有权处分诉争房屋，杨安全出示的诉争房屋的国有土地使用证、房屋所有权证中权利人均系杨安全，根据《中华人民共和国物权法》的规定，杨安全是房屋唯一的所有权人，杨安全有完全的处分权。二、一审程序合法。冷宗华只是杨安全的代理人，一审法院未追加冷宗华为第三人并无不当。三、一审法院认定事实清楚，证据充分。答辩人在诉争房屋上新建一层，杨安全及其家人没有任何异议和阻挠，答辩人在诉争房屋侧面建房与上诉人不搭界，上诉人认为一审法院不作为站不住脚。四、一审法院适用法律正确。杨安全是诉争房屋唯一所有权人有完全的处分权，上诉人强制戒毒阶段仍然可以联系到杨安全，且涉案协议未违反《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，也未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一审法院适用法律并未不当。五、涉案协议签订后，是杨安全委托其亲人将诉争房屋的租赁合同解除并将诉争房屋交付答辩人，上诉人没有任何损失。六、答辩人已投入诉争房屋448万元资金，如果上诉人与杨安全串通毁约，则只要上诉人赔偿答辩人全部转让款及投入损失，答辩人自愿将诉争房屋返还上诉人及杨安全。
经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。
二审争议的焦点：2010年11月19日，杨安全与胡本均签订的《协议书》效力如何，上诉人诉请的五万元损失是否有事实和法律依据。
本院认为：关于2010年11月19日，杨安全与胡本均签订的《协议书》效力如何，上诉人诉请的五万元损失是否有事实和法律依据。熊霞与杨安全系夫妻关系，双方于2004年4月24日登记结婚。杨安全于2008年2月3日取得诉争房屋的金国用（2008）第00080号国有土地使用证， 2008年3月13日取得地字第520000200807004号建设用地规划许可证，后取得诉争房屋的金府房字第03011938号房屋所有权证。诉争房屋系上诉人与杨安全夫妻关系存续期间的共同财产。2010年11月19日，杨安全与胡本均签订了《协议书》约定杨安全将诉争房屋转让给胡本均，虽然诉争房屋的另一共有人熊霞即上诉人未在该协议上签字认可，事后亦未追认该协议，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，上诉人以杨安全无权单方处分诉争房屋为由主张涉案协议无效没有法律依据，且上诉人未能举证证明涉案协议具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，对于上诉人关于涉案协议无效的诉称，本院不予采纳。2010年11月19日，杨安全与胡本均签订的《协议书》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定应为有效合同。
上诉人诉称应追加冷宗华为第三人，根据一审时当事人提交及法院调取的杨安全出具给金沙县农村信用合作联社杨叉街分社的委托书（其中冷宗华为金沙县农村信用合作联社杨叉街分社的工作人员及该委托的具体经手人），可以确认冷宗华系杨安全具体履行涉案协议的委托代理人，冷宗华仅是代理杨安全处理转让诉争房屋的相关事宜，与本案并无直接利害关系，一审法院未追加其为第三人并无不当，上诉人的该诉称没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人诉称杨安全无权处分，胡本均无权占有诉争房屋，给上诉人造成租金损失，两被上诉人应赔偿上诉人五万元的损失。鉴于上诉人未举证证明损失五万元的计算依据和来源，且胡本均系基于有效协议占有诉争房屋，上诉人要求两被上诉人赔偿其五万元损失的诉请，一审法院未予支持正确，本院予以维持。上诉人诉称胡本均非法占有诉争房屋旁边的空坝，鉴于涉案协议仅对诉争房屋转让有约定，对诉争房屋旁边的空坝未有约定，再结合上诉人的一审诉讼请求，上诉人的该诉称不属于本案审理范围，上诉人可另案解决。上诉人诉称一审立案后胡本均加紧改变诉争房屋现状而一审法院未予阻止不当，鉴于民事案件采用不告不理原则，上诉人在一审时未对诉争房屋提起财产保全，系其自行放弃其诉讼权利，上诉人的该诉称没有法律依据，本院不予采纳。
一审判决关于杨安全与胡本均签订涉案协议对诉争房屋进行转让系有权处分行为的论述不够恰当，本院纠正为：诉争房屋系上诉人与杨安全共同共有的财产，依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务?在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效?但第三人善意?有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿?”的规定，杨安全作为诉争房屋的共有人之一，无权单方处分诉争房屋。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，虽然杨安全无权单方处分诉争房屋，但涉案协议的效力却不因此而导致无效。
综上，一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但不影响判决结果，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，980.00元，由上诉人熊霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 李可
审判员 朱莉
审判员 唐琳
二О一五年一月二十一日
书记员 詹淼
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