被上诉人（原审原告，反诉被告）唐志琴。
上诉人李静与被上诉人唐志琴房屋租赁合同纠纷一案，大方县人民法院于2013年11月15日作出（2013）黔方民初字第1343号民事判决。李静不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年4月30日以（2014）黔毕中民终字第386号民事裁定书裁定发回大方县人民法院重新审理。大方县人民法院重审后于于2014年12月11日作出（2014）黔方民初字第931号民事判决，李静不服该判决，向本院提出上诉，本院于2015年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审原告诉称: 2009年3月，我从吴运华、焦武处转租被告所有位于大方镇庆云街205号房屋一幢三层经营鞋业，转租租金为18，080.00元，期限自2009年3月2日起至2010年5月1日止。李静母亲杨正云得知后告知我该门面是她的，询问到期后是否续租，如果续租就与她签订合同，于是，我即与李静母亲杨正云签订了三年的续租合同，时间自2010年5月1日起至2013年5月1日止。一年多后，李静来到门面内称该门面是她的，其母亲无权出租，要求收回。我告知李静，如果她这样做，就以涉嫌诈骗控告其母亲杨正云，于是李静同意按其母亲与我签订的合同将门面出租给我，并要求将第三年租金交给她。我向李静支付了第三年租金后，因身体原因，没有精力经营，便请万广元负责管理，李静看到门面内不是我看管，即经常泼闹，要我搬走，导致我长期关门不能正常营业。2013年8月19日，我到门面查看货物情况，才知李静已私自将门面撬开出租给他人，将我放置于门面内的货物运走，被告的行为导致我于2012年5月12日至租期届满期间一直不能使用承租门面经营。为维护我的合法权益，请求法院依法判决李静赔偿我的门面损失和货物损失共计15，000.00元。
李静答辩反诉称：我拥有大方镇庆云街205号房屋一幢三层所有权，因长期未在里面居住，2009年，经我同意，母亲杨正云将该房屋出租给吴运华、焦武使用。同年，唐志琴在我和母亲不知情的情况下，从吴运华、焦武处转租该房屋从事鞋业经营，我母亲知情后，唐志琴便哄骗我母亲与之签订出租合同，以欺骗手段将市价为35，000.00元至40，000.00元的租金定为8，000.00元，并由唐志琴自己书写一份合同读给我母亲听后自己保留。我母亲收取了8，000.00元租金，只知道房屋租期是从2009年至2012年。我于2010年6月回家知道此事后，以合同无效要求唐志琴立即搬出，在唐志琴的请求下，让其承租到2011年5月1日。2011年4月，我专门赶回大方向唐志琴收回出租房，但唐志琴又说要按合约约定2012年5月1日才交房，于是双方发生争执，在我强烈要求下唐志琴才拿出一张算术本格子上写的后面一行字为“到期时间2012年5月1日”，我在万般无奈之下只好答应。于是唐志琴分两次交了2011年5月1日到2012年5月1日的房租共计8，000.00元，并说好2012年5月1日交回出租房。2012年4月23日，我再次找唐志琴收房，谁知唐志琴已将该房屋转租给黔西县的万广元，在无法联系唐志琴的情况下，我与万广元协商收回房屋发生纠纷。2012年5月12日，大方派出所出警处理万广元答应三日内交回房屋。同年5月15日，万广元锁上门锁不知去向，我托人帮忙找唐志琴要求其交回房门钥匙，唐志琴却托人带回一张称作被告母亲与其签订的将到期时间2012年改为2013年的租房合约复印件。由于找不到唐志琴，我又只好外出。2013年8月，我向大方县人民政府反映，工作人员告知可以在多人在场的情况下打开房门，于是我请了多人在场打开房门，收回自己的房屋。房门打开后里面垃圾成堆，无任何货物，因唐志琴从2012年12月起未交纳电费被停止供电，我补交了电费。2013年8月20日，我将房屋以年租金55，000.00元出租给他人。综上所述，唐志琴所述与事实不符，其以欺骗手段与我母亲签订的租房合同应无效；其强占我的房屋并转租给他人侵犯了我的合法权益；其强占我的房屋自2012年5月起一直关门未经营，不存在损失；我打开房门时里面除了垃圾外无任何货物。相反，唐志琴以低价租金哄骗我母亲与其签订租房合同，并在承租期届满前将房屋转租给他人，从中牟取不正当利益侵犯我的合法权益。为此，请求法院判令唐志琴赔偿我2012年5月1日至2013年8月1日店面租金损失55，000.00元，并由唐志琴承担反诉费用。
原审查明：2009年7月31日，唐志琴与李静母亲杨正云签订房屋出租合同，杨正云将李静所有的位于贵州省毕节市大方县大方镇庆云街205号房屋门面一间及二至三层住房出租给唐志琴从事鞋业经营和居住，租金为8，000.00元/年，租期为三年，即从2010年5月1日至2013年5月1日，唐志琴并于合同签订之日支付了一年租金8，000.00元。此后，李静对该房屋出租合同予以追认，并由其弟弟李朝美于2010年4月19日代为收取一年的租金8，000.00元，其自己于2011年9月25日分两次收取一年租金8，000.00元。后唐志琴将该房屋转租给贵州省毕节市黔西县城关镇龙潭村七组的万广元，被李静发现，李静要求万广元搬出出租房从而引起纠纷，2012年5月12日，经大方派出所出警，万广元称该房屋是唐志琴转租给他的，并答应三日内把东西搬出。2012年5月15日，万广元将出租房门锁上不知去向，致使该房屋一直搁置。2013年8月，李静将出租房门打开收回房屋。
原审认为：本诉被告李静母亲杨正云在无处分权的情况下与本诉原告唐志琴签订房屋出租合同，将本诉被告李静所有的位于贵州省毕节市大方县大方镇庆云街205号房屋门面一间及二至三层房屋出租给本诉原告唐志琴，后得到了本诉被告李静的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，该房屋出租合同应为有效合同，对本诉原、被告均具有约束力。大方县公安局大方派出所出具的证明显示，本诉原告唐志琴租赁本诉被告李静位于贵州省毕节市大方县大方镇庆云街205号三层房屋一幢后，未经本诉被告李静同意，将该房屋转租给贵州省毕节市黔西县城关镇龙潭村七组的万广元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，本诉被告李静有权解除房屋出租合同。万广元因本诉原告唐志琴的转租行为而成为该房屋的管理者和实际经营者。由于本诉原告唐志琴既未提供证据证明从2012年5月12日以后至租赁合同期满期间其不能使用该房屋是本诉被告李静的行为所造成，也未提供证据证明其存放在该房屋内的货物名称及数量，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本诉原告唐志琴以本诉被告李静将其门面房门撬开，将门面内货物运走，请求本诉被告李静赔偿其2012年5月12日以后至租赁合同期满期间其不敢使用租赁门面损失及货物损失15，000.00元的诉讼主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。反诉原告李静之母亲杨正云与反诉被告唐志琴签订房屋出租合同的有效期限为2010年5月1日至2013年5月1日，且反诉被告唐志琴已依约支付了三年的全部租金，由此，反诉被告唐志琴在房屋出租合同的有效期限对该房屋具有管理使用及收益的权利，反诉原告李静请求反诉被告唐志琴支付2012年5月1日至2013年8月1日店面租金损失55，000.00元的反诉主张，由于未提供足够证据加以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，应判决如下：一、驳回本诉原告唐志琴的诉讼请求；二、驳回反诉原告李静的反诉请求；本诉案件受理费275元，由本诉原告唐志琴负担，反诉案件受理费1,500.00元，由反诉原告李静负担。
李静不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决， 改判被上诉人赔偿上诉人2012年5月1日至2013年8月1日的店面租金损失55，000.00元，一二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，偏袒被上诉人。本案中，上诉人之弟李朝美所收房租清楚说明系2010年5月1日至2011年5月1日的租金，上诉人分两次所收的房租写清系2011年5月1日至2012年5月1日的租金，一审法院凭空认定被上诉人于合同签订之日支付了一年租金8，000.00元错误。一审法院认定“2012年5月12日，经大方派出所出警，万广元称该房屋是唐志琴转租给他的，并答应三日内把东西搬出。2012年5月15日，万广元将出租房门锁上不知去向，致使该房屋一直搁置。2013年8月，李静将出租房门打开收回房屋。”，却不支持上诉人要求被上诉人十五个月的房租损失显失公平。一审法院未支持上诉人一审中要求对涉案房屋所在的同地段同面积出租房屋2009年至2014年的租金情况给予调查的申请（用以证明被上诉人以远远低于市场价的租金欺骗上诉人母亲与其签约的事实，及用以支持上诉人要求被上诉人赔偿55，000.00元租金损失主张），也没有依照职权进行调查属于偏袒被上诉人，以至判决不公。二、一审判决程序违法。一审法院的应诉合议庭成员通知书告知上诉人本案由审判员陈太军，人民陪审员蒙丽、赵福秀组成合议庭，一审判决时审判员却变成陈道勋，根据《最高人民法院关于人民法院合议庭工作的若干规定》第三条的规定，一审法院更换合议庭成员却未告知上诉人，剥夺了上诉人可以申请回避的权利，程序严重违法。三、一审法院适用法律错误。一审法院以《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条为判决依据，其适用的法律自相矛盾。
被上诉人未予答辩。
经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。
二审争议的焦点：一、一审法院程序是否合法；二、上诉人要求被上诉人赔偿其2012年5月1日至2013年8月1日的店面租金损失55，000.00元是否有事实和法律依据。
本院认为：一、关于一审法院程序是否合法。上诉人诉称一审法院应诉合议庭成员通知书告知上诉人本案由审判员陈太军，人民陪审员蒙丽、赵福秀组成合议庭，一审判决时审判员陈太军变成陈道勋没有告知上诉人。根据一审法院的应诉合议庭成员通知书和一审庭审笔录，一审法院庭前告知的合议庭成员为审判员陈太军，人民陪审员蒙丽、赵福秀，但开庭审理时，一审法院口头告知上诉人合议庭成员（变更）为审判员陈道勋，人民陪审员蒙丽、赵福秀，并询问上诉人是否申请回避，上诉人表示不申请回避，故一审法院程序上并无不当，也并未损害上诉人回避的诉讼权利，上诉人该诉称没有事实和法律依据，本院不予采纳。
二、上诉人要求被上诉人赔偿其2012年5月1日至2013年8月1日的店面租金损失55，000.00元是否有事实和法律依据。根据被上诉人一审提交的房屋出租合同（李静之母杨正云与唐志琴于2009年7月31日签订的房屋出租合同，合同约定租赁期限为2010年5月1日至2013年5月1日，租金为每年8，000.00元，合同上注明已付一年租金8，000.00元）、收条三张（内容为2010年4月19日李朝美收到唐志琴2011年房租8，000.00元，2011年4月4日李静收到唐志琴房租4，000.00元，2011年9月25日李静收到唐志琴房租4，000.00元），虽然对于上述房屋出租合同，上诉人质证认为房屋出租合同有涂改痕迹，将房屋出租合同的合同期限“2010年5月1日至2012年5月1日”涂改为“2010年5月1日至2013年5月1日”，经一审法院释明后，上诉人不申请对该证据的真伪进行司法鉴定，故一审法院采信该证据正确，本院确认涉案租赁合同的租赁期限为合同上的2010年5月1日至2013年5月1日。结合上述三张收条，可以确认经上诉人本人签收房租的行为，上诉人已追认了涉案合同，上诉人一家已收到了该合同约定的三年房租，涉案合同于2013年5月1日租赁期限届满后自动终止。2012年5月1日至2013年5月1日期间还处于合同约定的租赁期限，且被上诉人已支付完毕三年的租金，被上诉人有权使用涉案房屋，上诉人要求被上诉人承担2012年5月1日至2013年5月1日期间的租金损失没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，在该合同履行期间，唐志琴将该房屋转租给贵州省毕节市黔西县城关镇龙潭村七组的万广元，被李静发现后，李静要求万广元搬出出租房。2012年5月12日，经大方派出所出警，万广元称该房屋是唐志琴转租给他的，并答应三日内把东西搬出。2012年5月15日，万广元将出租房门锁上不知去向，致使该房屋一直搁置。2013年8月，李静将出租房门打开并收回房屋。鉴于涉案合同于2013年5月1日租赁期限届满后自动终止，上诉人于2012年5月12日就知道了涉案房屋经被上诉人转租给万广元并要求收回房屋，但上诉人于2013年8月才采取措施收回涉案房屋，从2013年5月2日（租赁期限届满的次日）至2013年8月上诉人收回房屋前的租金损失属于上诉人未采取有效措施导致其损失扩大而造成，该损失应由其自行承担。故上诉人要求被上诉人赔偿其2012年5月1日至2013年8月1日的店面租金损失55，000.00元的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院未予支持正确，本院予以维持。上诉人诉称一审法院以《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条为判决依据，其适用的法律自相矛盾。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，该两个法律条款并不矛盾，合同有效后才能适用解除情形。上诉人该诉称没有法律依据，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，500.00元，由上诉人李静负担。
本判决为终审判决。
审判长 李可
审判员 朱莉
审判员 唐琳
二О一五年四月八日
书记员 詹淼
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