被上诉人（原审被告）李永忠
原审第三人童玖万
上诉人刘金珍与被上诉人李永忠，原审第三人童玖万房屋租赁合同纠纷一案，福泉市人民法院于2014年9月29日作出（2014）福商初字第536号民事判决后，刘金珍不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审审理查明：2013年5月1日，原、被告签订《租房协议》约定原告将位于福泉市马场坪街道办事处河坎路59号的房屋租给被告居住使用，租期从2013年5月1日至2014年5月1日，押金1000元，一年后涨房租600元/月，被告不交押金承诺提前一个月交房租，被告居住过程中不得人为损坏房屋，自然损坏被告要保证维修好，每月水电费被告自己支付，一年后被告不租要提前一个月通知原告，被告不租后要负责把卫生清理干净，交还房屋给原告。协议签订当日被告向原告交付一年租金4000元，原告在出具给被告收款收据中注明2013年至2018年6月1日不涨租，6月1日后涨600元。事后，2013年5月15日，原、被告再次签订《租房合同》约定原告以4000元/年将位于福泉市马场坪街道办事处河坎路59号房屋租给被告煮酒使用，双方协商被告要建一个厨房，被告走时将卫生等清理干净交回钥匙，归还房屋给原告，租期为五年，不涨租金，从2019年6月1日（应为2018年6月1日）后涨租金600元/年，水电费被告自行交付，租金为年交即每年5月1日交，免交押金，房屋被告要保护好，人为损坏的部分被告走时要修复好。第一年的租期满后，被告向原告支付租金，原告以该房屋已卖给第三人拒绝收取。
一审另查明，2014年3月15日，原告与第三人童玖万签订《房屋地基买卖合同》，约定原告将位于福泉市马场坪街道办事处河坎路的房屋及地基（原告租赁给被告使用的房屋）卖给第三人童玖万，价格为304 880元，当日付定金20 000元，余款于2014年3月22日付清，原告于2014年6月30日前将房屋交给第三人。现第三人已将房款全部付清给原告，未办理过户手续。本院在审理过程中针对优先购买权向被告进行了释明，被告在规定的期限内答复办不了过户手续，明确表示不愿意购买。
原审原告刘金珍一审诉称：2013年5月1日，原、被告经协商一致后，原告将属于原告所有的房屋出租给被告居住使用，双方签订租赁协议约定租赁期限为一年，租金为4000元/年，被告不得损坏原告的房屋，水电费由被告自行承担。2014年5月2日，原、被告签订的房屋租赁协议到期，双方协议自然终止，其权利义务已经履行完毕。被告在使用原告的房屋过程中，损坏原告的房屋，其行为已违反协议约定，侵害了原告的合法权益。其后，原告要求被告搬离所租用的房屋，被告拒绝搬出并拒绝支付租金，经双方多次未果，原告为了维护其自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告所签订的房屋租赁协议；2、被告支付拖欠原告房屋租金666.60元（从2014年5月2日至同年7月2日）；3、被告停止侵害赔偿损失6000元，责令被告搬出原告所出租的房屋；4、本案诉讼费由被告承担。
原审被告李永忠一审辩称：原告与被告签订的租房合同期限为五年，现合同尚未到期，被告按合同约定使用原告的房屋，并已按约定向原告交纳第二年的房租，是原告不愿意收取，被告不存在违约行为，要求继续按合同履行。如果原告同意赔偿被告的投资损失等，被告就同意解除合同。
原审第三人童玖万一审述称，原告已将该房屋卖给第三人，并答应于2014年6月30日将房屋交付第三人，现在原告已经拖延了几个月。原告与被告之间的租房纠纷与第三人无关。
一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方对房屋租赁事实无争议，现双方就房屋租赁期限产生争议，原告主张租赁期限为一年，并向一审法院提供2013年5月1日的《租房协议》及收款收据来予以证实；被告主张租赁期限为五年，并向一审法院提供2013年5月15日的《租房合同》予以证实。综观双方提供的三份证据，虽然原告提供的《租房协议》中载明居住使用期限从2013年5月1日到2014年5月1日，但是从原告出具给被告收到房租的收款收据中注明2013年至2018年6月1日不涨房租，能与被告提供2013年5月15日《租房合同》约定租期五年相互印证，故一审法院认定原告与被告之间的租房期限为五年。原告主张租房期限为一年的理由不成立，不予采纳。被告主张租房期限为五年的理由成立，予以采纳。现双方的租赁合同期限尚未届满，原告要求解除租赁合同，因原告未能提供证据证实存在解除的情形，并经主持双方协商未果，且被告在第一年期限满后向原告交纳第二年的租金，是原告不愿意收取，而不是被告拒绝交纳，同时被告是按照双方协议约定使用承租的房屋煮酒，并未损坏原告的房屋，即不存在违约行为。另虽然原告已将该房屋卖给第三人，但是是在租赁期限内发生的，不影响租赁合同的效力。综上所述，原告诉请判令解除双方签订的租赁合同、被告支付拖欠租金666.60元和被告停止侵害赔偿损失6000元，并责令被告搬出原告所出租的房屋的理由不能成立，不予支持。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘金珍的诉讼请求。案件受理费60元，已减半收取30元，由原告刘金珍承担。
一审判决宣判后，刘金珍不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法解除上诉人与被上诉人的租赁关系。2、判决被上诉人搬出房屋并赔偿至搬出之日止而发生的所有损失及一切费用。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉主要理由为：一、原审违反法定程序。首先，2014年8月18日第一次开庭审理时被上诉人李永忠并未到庭，也未见到任何答辩书面意见。2014年8月21日，原审法院再次开庭审理。按照法律规定，被上诉人在第一次开庭时未到庭，福泉法院已缺席审理完毕本案，其属于自动放弃诉权，应承担包括不能举证等缺席的不利后果。在被上诉人未提出不可抗力的缺席事实及理由之下，原审法院对本案再次开庭，并增加第三人童玖万，是错误的。其次，在第二次庭审期间，上诉人对被上诉人提交的证据《租房合同》进行质证时，发现签订时间从“2013年5月1日”变成了“2014年5月15日”，租期“一年”被改为“五年”，原审认定双方签订了两次合同，却不责成被上诉人提供两次合同的原件。再次，原审法律文书的署名法官为“陈福江”与实际审理案件的法官“石志书”不符。二、原审判决认定事实错误。原审法院仅凭收据去印证一份涂改后的合同而做出判决，曲解事实，一审在认定事实上至少存在五点错误：1、原判认定上诉人与被上诉人之间的合同就主张租金的意思表示是指2014年5月2日后不涨租金是错误的。事实上，双方约定的是2014年后每月涨600元，每年多涨7200，年租金11 200元。被上诉人因此租金贵才不愿交房租。然而原判认定的“涨租金”是指月涨为600元，与“涨租金600元/月”所表达的意思不符。2、《收款收据》中的“到2018年前”不涨租金是指双方按原约定在已经每月涨600元后就不再涨了，并不是指2014年5月2日后就不再涨。3、2013年5月至2014年5月1日期间，被上诉人未按合同约定向上诉人交付1000元押金，因此上诉人可随时终止租房协议。4、被上诉人在上诉人房屋中养猪养鸡违反了合同的约定，还将住房墙体打穿了18个洞，每个洞直径约为10cm，严重损坏墙体的承受力造成安全隐患。5、原判以被上诉人提交的《租房合同》作为定案依据是错误的，因为该证据是被上诉人缺席判决后才提交的，在程序的行为结果上已发生举证对李永忠不利的后果，不能作为对无故缺席人有利的证据使用。且第二次开庭时，被上诉人承认其持有的合同时早签订于上诉人持有的《租房协议的》，时间却反而是5月15日，不合常理。故原判决以收款收据印证李永忠持有的《租房合同》作为定案依据是错误的。被上诉人未按约定交1000元押金，私自涂改合同，损坏房屋及在住房里搞养殖等，均构成合同法中的根本违约，上诉人请求解除合同的主张合法，要求被上诉人搬出房屋并赔偿是合理的。
被上诉人李永忠在二审答辩期内未作书面答辩。
经本院审理,二审查明事实与一审查明事实基本一致。
二审另查明：一审庭审中，上诉人曾提交了证据（照片），以证明被上诉人在租住期间未经上诉人同意擅自改变房屋主体结构，被上诉人改变了房屋的用途，及被上诉人在租用期间损坏房屋的事实；被上诉人质证认为无意见。
本院认为：上诉人刘金珍与被上诉人李永忠所签的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行各自的义务。结合上诉人与被上诉人提交的《租房协议》、收款收据及《租房合同》来看，双方的租赁期限为五年。但被上诉人在履行合同的过程中，改变了上诉人的房屋结构，其在所租赁的房屋内进行养殖，改变了双方约定的用途，其行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，上诉人请求解除合同符合法律规定的解除条件，对其要求解除合同及由被上诉人支付所欠房租的诉请，本院予以支持。但对其要求被上诉人赔偿损失的诉请，因其未向法院提供相关证据，故对其该项诉请，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人刘金珍上诉理由部分合理，对其上诉请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销福泉市人民法院（2014）福商初字第536号民事判决；
二、解除上诉人刘金珍与被上诉人李永忠所签订的租赁合同；
三、限被上诉人李永忠于本判决生效后三十日内搬出本案租赁房屋；
四、被上诉人李永忠于本判决生效后三十日内支付上诉人刘金珍从2014年5月2日起至实际搬出之日止的按年租金4000元的标准计算的租金；
五、驳回上诉人刘金珍的其他一审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费60元，减半收取30元，二审案件受理费60元，由上诉人李永忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚斌
审 判 员 王锦
代理审判员 万青
二Ｏ一五年二月六日
书 记 员 王铨
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