代表人先光明，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）莫浩，系贵州匡大律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）谈振中，系贵州匡大律师事务所律师。
被告（反诉原告）独山县怡景佳园小区业主委员会，住所地独山县城关镇（现为百泉镇）。
代表人桂来旭，系该业主委员会主任。
委托代理人徐广华，系该业主委员会成员。
原告（反诉被告）黔南天力房地产开发有限公司独山分公司诉被告（反诉原告）独山县怡景佳园小区业主委员会返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黔南天力房地产开发有限公司独山分公司的委托代理人莫浩、被告（反诉原告）独山县怡景佳园小区业主委员会代表人桂来旭及其委托代理人徐广华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）（以下统称原告）诉称：2013年10月11日，原被告就被告物业及业委会用房事项达成《物业用房产权归属协议书》，协议明确约定，原告交付位于独山县怡景佳园小区A栋4单元303号房屋（以下简称303号房屋）一套给被告作物业服务用房及业主委员会办公用房，面积128.24平方米，被告应当于该协议签订之日起七天内将原告租赁作物业服务及业委会用房的独山县怡景佳园小区A栋4单元103号房屋（以下简称103号房屋）交还原告。协议签订当日，原告即交付303号房屋给了被告，然而被告却未按协议约定交付103号房屋给原告，甚至将该房屋出租给他人并收取租金，致使原告无法将103房屋退还给出租人，造成向出租人额外支付租金。原告多次催交未果，特向法院提出诉请：1、判令被告立即退还独山县怡景佳园小区A栋4单元103号房屋；2、被告赔偿原告的经济损失，每月按1300元，从2013年11月起算；3、被告承担本案诉讼费。
原告为支持自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、租房合同一份，用以证明独山县怡景佳园小区A栋4单元103号房屋的业主是许明政而不是原告，原告属于承租人。
2、原被告签订的物业用房产权归属协议书一份，用以证明A、原告已经按照相关的规定提供一定场所给被告，B、独山县怡景佳园小区A栋4单元303号房屋为原告购买，已经交给被告作办公用房，C、协议中明确被告应于2013年10月18日前把独山县怡景佳园小区A栋4单元103号房屋交还原告，但是被告至今未退回103号房屋。
3、收条一份，用以证明原告已经向103号房屋的业主支付了一年的租金，每月租金是1300元。
庭审中，上述证据经被告质证，被告无异议。
被告（反诉原告）（以下统称被告）辩称及反诉称：根据国务院《物业管理条例》和贵州省建设厅2003年的相关文件规定，原告应该依法为被告配置建筑总面积千分之三的房屋归全体业主作为物业管理用房和业主委员会的办公用房，为此被告多次找原告交涉此事无果，后向相关部门反映投诉原告的行为，独山县住房和城乡建设局以会议纪要的形式下发了文件责令原告配置物业用房，但是原告置之不理，为此被告2013年9月向法院起诉要求原告履行配置物业用房的义务，后原、被告于2013年10月11日签订了《物业用房产权归属协议书》，原告未按照协议的约定履行将303号房屋的产权过户登记给业主委员会的义务。故请求：1、驳回原告的诉讼请求；2、判令原告履行独山县住房和城乡建设局下发会议纪要明确的实施项目和履行2013年10月11日原被告双方签订的《物业用房产权归属协议书》，按照《物业用房产权归属协议书》第四条的约定为被告办理好物业用房的产权登记及相关的产权证书；3、判令原告立即支付被告因配置物业用房引起诉讼的费用4000元及维修配置的物业用房的费用3800元；4、原告承担本案的诉讼费及相关的涉诉费。
被告为支持自己的辩称及主张，向本院提供下列证据：
1、独山县住房和城乡建设局独住建专议【2011】02号文件（标题为《关于研究怡景佳园物业管理有关事宜的专题会议纪要》），用以证明原告应该提供能够使用的办公用房给被告办公；
2、原被告间签订的物业用房产权归属协议书一份，用以证明原告没有按照协议约定移交303号房屋的产权登记过户手续给被告，所以原告违约在先；
3、《独山天力公司召开协商会的经过》一份，用以证明2014年3月10日原告方代表人何与山与被告经过开会协商，原告许诺赔偿被告3000元作为303号房屋维修费；
4、被告于2011年5月26日的《承诺书》一份，用以证明原告未按照承诺的约定在一年内提供办公用房给被告，原告是违约的；
5、被告维修物业用房的相关票据共4份，用以证明原告提供的303号房屋破烂不堪，不能正常使用，所以被告进行简单的装修，花去装修费3800元，该费用经过与原告开会协商，双方达成由原告支付被告3000元作为303号房屋维修费的意见；
6、2013年10月11日原告方代表人何与山签名并加盖原告方公章同意支付4000元诉讼费给被告的票据一张，用以证明在上一次诉讼中，经过协商，原告同意支付4000元诉讼费给被告，但是原告至今未支付该款；
7、证人蒙某某出庭证言：自己是被告的成员，2014年3月10日原告代理人何与山到独山县怡景佳园小区解决物业用房的问题，当时自己在现场，经过协商，被告就提出由于办公用房破损，希望原告进行一点赔偿，同时提供办公用房的相关手续，最后何与山口头同意支付3000元作为303号房屋维修费用，协助并且提供相应的材料办理303号房屋的产权登记过户手续，把303号房屋登记在业主委员会名下；
8、证人何某某出庭证言： 2014年3月10日原被告协商时自己在场，当时是何与山让自己开门的，自己坐在旁边听到原告答应赔偿被告装修303号房屋的费用3000元。麻将馆只使用103号房屋的客厅和厨房，每月租金是1000元；
9、证人毛某某出庭证言：自己不是怡景小区的业主，自己在103号房屋开麻将馆，每月的租金是1000元，租期是从2013年1月至2014年12月。2014年3月10日本人看到原告方的经理何与山来与被告讲事情，自己在旁边听见原告经理何与山答应给被告303号房屋3000元的维修费。
庭审中，上述证据经原告质证，原告的质证意见如下:对1、2号证据真实性无异议，但是物业用房是全体业主共有的，根据相关的规定，无法办理产权证；对3号证据，何与山不是原告方的法人代表，在没有授权的情况下不能代表公司进行民事活动，并且该份证据仅是一个过程并非是结果，也没有何与山的签名，不具有证明力；对4号证据，原告已经按照与被告签订的协议将303号房屋交给了被告且被告已在使用，原告是否按照承诺履行义务与本案无关；对5号证据，属于被告正常办公产生的费用，与原告无关，票据的真实性也有异议，原告方提供的是303号房屋而有一份票据注明的不是303号房屋；对证据6，与本案无关；对证人蒙某某的证言，由于证人与被告有利害关系，而且证词只是陈述一个过程，证明力值得商榷；对证人何某某与毛某某的证言无异议。
被告对上述三证人证言无异议。
在审理中，为查明案件的事实，本院依职权向独山县房屋管理所进行调查，其出具证明一份，内容为：黔南天力房地产开发有限公司大约于2014年3月将关于独山县怡景佳园小区A栋4单元303号房屋的物业用房产权归属协议书送达我所。
原、被告对该份证据无异议，同时被告认为原告的租金损失应该按照每月1300元，从2014年4月起算。
经庭审举证、质证，对原告所提供的证据作如下认证：原告提供的三份证据被告均无异议，对本案的事实认定有一定关联性，可作为本案的定案依据。对被告提供的证据作如下认证：2号证据与原告方提供的一致，可以作为本案的定案依据；1、4号证据原告认为与本案无关，该两份证据与本案不具有关联性，不能作为本案的定案依据；对3、5、7、8、9号证据，相互印证，尽管证人蒙某某与被告有利害关系，但是其证言与另外两名与本案无利害关系的证人证言是一致的，原告对这两名证人证言无异议，因此该五份证据可以作为本案的定案依据；对6号证据，原告对真实性无异议，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。独山县房屋管理所出具的证明，与本案有关联性，双方均无异议，可以作为本案的定案依据。
本案争议的焦点是：1、被告是否应该退还103号房屋给原告？2、被告主张4000元的诉讼费及3800元的房屋维修费是否支持？3、本案103号房屋的租金损失如何计算？由谁承担？
经审理查明：2013年3月19日原告从许明政处租得103号房屋给被告作办公用房，租期是从2013年4月1日至2014年3月31日，租金每月为1300元。2013年10月11日原、被告签订了一份物业用房产权归属协议书。该协议主要内容为“1、由原告于2013年10月11日将303号房屋的钥匙交付给被告；2、原告交付的303号房屋作为被告的办公用房，被告对该房屋享有所有权，原告应于2013年12月31日前办理好该房屋的产权登记，并移交相关的产权证书，办理产权所产生的所有费用均由原告承担；3、被告应于协议签订之日起七天内， 将103号房屋的钥匙交给原告”。协议签订后，被告于2013年10月20日前收到原告交付的303号房屋钥匙。由于被告收到的303号房屋门窗破损，被告于2013年11月进行基本的维修，2014年3月10日原告方副经理何与山口头答应支付被告方303号房屋维修费3000元及办理303号房屋的产权登记备案手续。被告一直控制103号房屋至今。
又查明，2013年12月被告开始在303号房屋办公，业主委员会的办公用房不能办理产权过户手续，仅能办理产权登记备案手续，双方对此均予以认可。2014年3月原告已将原被告签订的《物业用房产权归属协议书》报送独山县房屋管理所。
再查明，2013年9月被告因原告未履行独山县住房和城乡建设局《独住建专议【2011】02号文件》，向本院起诉要求原告履行配置物业用房产生诉讼费用4000元，同年10月11日原告方代表人何与山签名并加盖原告方公章同意支付4000元诉讼费给被告，该款原告至今未支付。
本院认为：原、被告2013年10月11日签订的《物业用房产权归属协议书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应予认可，双方应按协议全部履行所约定的义务，虽然协议第四条明确要求由原告将物业用房的产权过户给被告，但是双方事后均认可对物业用房仅能办理产权登记备案，不能办理产权过户手续，且原告已于2014年3月将双方签订的《物业用房产权归属协议书》报送独山县房屋管理所，该行为应视为对303号房屋办理了产权登记备案手续。按照协议约定，原告已履行了自己的义务，被告就应该将103号房屋交付给原告，故原告诉请返还103号房屋，应予支持。因被告未及时返还103号房屋，导致原告仍继续向该房主支付租金，所造成的租金损失应由被告承担，租金损失应该自2014年4月起算至被告交付103号房屋的钥匙止，每月租金以双方认可的1300元计算。被告反诉要求原告承担303号房屋的维修费3800元及4000元的诉讼费问题，根据被告提供的证据和何与山的签字，维修费应确认为3000元，诉讼费用确认为4000元，因该费用与原告的诉请有直接的因果关系，故被告的反诉成立，尽管原告否认何与山没有得到原告的授权，仅仅是个人行为，因何与山是原告的副总经理，让被告有充分理由相信何与山是代表原告的行为，故原告的该项辩称，理由不充分，不予采信，据此，被告应承担原告303号房屋的维修费3000元及4000元的诉讼费。被告反诉请求原告办理303号房屋产权登记及相关产权证书，因原告已办理了303号房屋产权登记备案，且相关法律规定此类物业用房不能进行产权登记、过户手续，故被告的该项请求，不予支持。被告要求原告履行独山县住房和城乡建设局会议纪要明确的实施项目，该请求与本诉不属同一法律关系，本案不予审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）独山县怡景佳园小区业主委员会于本判决生效之日返还位于独山县怡景佳园小区A栋4单元103号房屋给原告（反诉被告）黔南天力房地产开发有限公司独山分公司。
二、被告（反诉原告）独山县怡景佳园小区业主委员会在本判决生效之日向原告（反诉被告）黔南天力房地产开发有限公司独山分公司支付租金损失；该租金损失从2014年4月起算至被告（反诉原告）独山县怡景佳园小区业主委员会交付独山县怡景佳园小区A栋4单元103号房屋钥匙止，每月租金损失按1300元计算。
三、原告（反诉被告）黔南天力房地产开发有限公司独山分公司在本判决生效之日向被告（反诉原告）独山县怡景佳园小区业主委员会支付维修费3000元和诉讼费4000元共计7000元。
四、驳回原告（反诉被告）黔南天力房地产开发有限公司独山分公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）独山县怡景佳园小区业主委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元、反诉费50元，由原告黔南天力房地产开发有限公司独山分公司承担反诉费50元、被告独山县怡景佳园小区业主委员会承担案件受理费50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决则发生法律效力。义务人不履行义务，权利人可在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 朱代昀
审 判 员 蒙泽科
人民陪审员 吴其炯
二〇一四年十月二十日
书 记 员 黄 蕾
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
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