委托代理人蒲再文，贵州灵泉律师事务所法律工作者。
被告中国人民财产保险股份有限公司独山支公司，住所地独山县百泉镇（原城关镇）。
负责人龙明刚，该支公司经理。
委托代理人顾祝辉。
委托代理人牟杨。
第三人谭盛琴，个体户。
委托代理人陆疆，贵州灵泉律师事务所律师。
原告黄绍英诉被告中国人民财产保险股份有限公司独山支公司（以下简称人保独山支公司）、第三人谭盛琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法由审判员朱代昀独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄绍英及其委托代理人蒲再文，被告人保独山支公司的委托代理人顾祝辉、牟杨，第三人谭盛琴及其委托代理人陆疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告从2000年起一直租用被告所有的位于独山县基长街上的办公用房至今，被告未提出任何异议。被告于2014年11月7日在互联网挂牌转让该房，原告于2014年11月16日知晓。2014年11月24日，被告将该房出售给第三人，但事前、事中、事后均未书面通知原告要出售该房屋，原告属于承租人，享有优先购买权，因此被告将房屋出售给第三人的行为侵犯了原告的合法权益，故诉请：1、撤销2014年11月24日被告与第三人达成的房屋买卖行为；2、依法确认原告对被告所有的位于独山县基长街上的房屋享有优先购买权；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：本公司出卖争议房符合相关法律规定，由于原告出价比第三人低，故将争议房出卖给第三人。因此原告主张的优先购买权不成立，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人述称：2014年11月24日，原告与第三人在网络竞拍的行为符合法律规定，自己购买房屋的行为并没有侵害原告的优先购买权，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、原、被告间签订的租房协议，用以证明原、被告间存在房屋租赁关系，同时争议房至今仍然由原告管理。
2、房屋租金收据，用以证明被告向原告收取争议房租金至2012年1月30日，至今房屋还是原告租用，被告没有提出异议。
3、房产价值评估报告及评估收费票据，用以证明2009年被告欲出售争议房，原告要求购买；原、被告在租赁关系存续期间，被告于2011年2月出具手续全权委托原告办理出卖房屋的价值评估；由于被告同意将现争议房出卖给原告，原告在该房评估中所产生的一切费用由原告承担；原、被告已经口头达成争议房屋买卖合同意向，待被告向上级请示后，正式签署房屋买卖合同。
4、中国人民财产保险股份有限公司黔南支公司购房函，用以证明被告认可（1）原告于1992年在其单位工作；（2）原告长期承租争议房；（3）原告有优先购房的权利；（4）原、被告已经口头达成争议房屋买卖合同意向。
5、被告上级公司卖房承办人王明飞出具的收条和打款凭证、原告向被告上级公司的函，用以证明（1）被告及被告上级公司于2012年5月同意出卖争议房屋给原告的事实；（2）被告卖房承办人出具收到原告购房预付款的事实；（3）原、被告已形成购买争议房屋的客观事实；（4）原告交款给被告后，发函给被告要求被告过户，如果不能过户就要双倍赔偿，但是被告没有答复。
6、重庆联交所2014年11月10日在贵州都市报登载拍卖争议房屋的公告，用以证明公告前，公告中，公告后，重庆联交所和被告没有书面通知原告有优先购买权和参加竞拍事宜的事实，被告未尽到告知义务，且被告违反了已收取原告购买争议房屋款及已经达成的口头购房协议，即被告违约。
7、原告向重庆联交所递交的优先购买权函，用以证明（1）2014年11月24日为购房，原告在不懂网络操作的前提下参加竞拍，无法加价，所以原告只好书面告知联交所，在同等价位上原告愿意购买的事实；（2）重庆联交所收到原告函件后，电话和信息回复：“财保公司没有告知我们联交所，告知你有优先购买权，具体事宜你跟财保公司联系”的事实；（3）回复的信息证明了被告侵犯原告优先购买权的事实。
8、被告向上级公司函件，用以证明在网上拍卖争议房屋后，被告认可原告在同等条件下有优先购买权的事实，与2-6号证据形成证据链。
9、视听资料，用以证明本案争议房屋网络竞拍后，由于原告不懂网络操作在网上不能加价，所以与第三人电话进行沟通，愿意出高价进行购买，但第三人不同意，第三人表示其花费很大心血才购买得该房屋。
被告对原告方证据的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，但恰好证明原、被告于2012年1月30日解除租赁关系。对证据3、4的真实性无异议，但原、被告并没有达成口头买卖争议房的协议，此外购房函中已说明在同等价位时享有优先购买权。对证据5中第（4）证明目的不认可，因为被告没有作出答复，对其他的证明目的无异议。认为证据6中，被告已于2014年10月初就口头通知并发短信告知原告参与竞拍，并没有与原告达成口头买卖争议房的协议。认为证据7中，被告不清楚重庆联交所的回复信息，信息没有盖章，并且内容无法证明原告方具有优先购买权。认为证据8虽加盖有公章，但只认可原告工作情况，不能达到原告的证明目的。认为证据9与自己无关，不予质证。
第三人对原告方证据的质证意见为：认为证据1、2、3、4、5、8与自己无关，不予质证。认为证据6中在贵州都市报刊登拍卖争议房屋的公告，被告已经履行了告知义务，其他的证明目的与自己无关，不予质证；认为证据7是原告自己出具，来源不清，没有落款，不予认可。对证据9无异议，但认为参与竞拍时，自己通过借外债来筹钱购买，并没有与第三方有违法交易，不认可原告的证明目的。
经过庭审举证、质证，本院对原告提供的证据1、2予以采信作为本案的定案依据；原告提供的证据3、4，被告否认与原告达成口头出售争议房屋的协议意向，原告不能提供其他证据证实，故该证明目的，本院不予确认，被告对该证据3、4余下证明目的予以认可，本院对此予以采信；原告提供的证据5，被告否认对原告作出答复，原告不能提供其他证据证实，该证据本院不予确认；原告提供的证据6，被告及第三人均不认可，原告不能提供其他证据证实被告未尽到通知义务，本院对该证据不予采信；原告提供的证据7，被告及第三人均不认可，原告不能提供其他证据证实，本院对该证据不予采信；原告提供的证据8，被告否认，原告不能提供其他证据证实，本院对该证据亦不予采信；原告提供的证据9，第三人认可，本院对该证据予以采信。
被告为支持自己的辩称，向本庭提交下列证据：
1、原告向中国人民财产保险股份有限公司北京资产管理部领导的信函，用以证明信件内容系原告的单方陈述，本公司没有作出任何回复。
2、原告签收的产权受让申请书、互联网多次竞价实施方案、受让申请与承诺、竞价会全部报价记录、竞价会信息汇总表，用以证明争议房在网上进行拍卖的时候，被告已告知原告，原告是知情的，并且参与一次竞拍，由于原告竞拍出价较低，所以没有竞拍到争议房屋。
3、项目交易服务协议、工作联系函，用以证明被告委托人保投资控股有限公司重庆资产管理部处理争议房屋，人保投资控股有限公司重庆资产管理部又委托重庆联交所进行拍卖。
原告对被告提交的证据的质证意见为：证据1真实性无异议，但该证据与原告的证据相互印证，证实原告享有优先购买权，同时也证明了从2009年以来，原告为购买争议房屋投入了大量心血。证据2真实性无异议，但被告未通知原告，该证据是单方证据，无其他证据证明被告委托重庆联交所进行拍卖；拍卖争议房屋竞拍价低于市场价，竞拍不合法。证据3的真实性无异议，但对内容以及时间系事后补写的，与被告给原告的书面意见及承诺不吻合，被告未对原告尽到告知义务，被告委托重庆联交所拍卖，没有尽到监督职责。
第三人对被告提交证据的质证意见为：证据1与自己无关，不予质证；对证据2、3无异议。
经过庭审举证、质证，本院对被告提供的证据2、3作为本案的定案依据予以采信；被告提供的证据1与本案有关联性，应予以采信。
第三人为支持自己的述称，向本庭提交如下证据：
1、2014年11月10日出版的贵州都市报一份，用以证明该期报刊A17版面刊登有重庆联交所拍卖争议房屋的公告，第三人购买该房屋系参加竞价转让所得，程序合法。
互联网竞价实施方案，用以证明自己参加竞价转让所得争议房屋，程序合法。
现金交款单，保证金收据，用以证明2014年11月19日，第三人交纳了竞价保证金，并参加该竞价转让所得争议房，程序合法。
汇款凭证、重庆联交所价款收据、重庆联交所发票，用以证明已对本案争议房屋进行交易并支付全额价款。
5、国有产权交易鉴证书，用以证明第三人参与竞拍争议房，符合法律程序。
6、2014年12月30日公证书，用以证明争议的房屋已由被告与第三人签订房屋买卖合同，并对该合同的合法性进行了公证。
原告对第三人提交的证据的质证意见为：证据1、3、4、5、6号的真实性无异议，但不能证实第三人的证明目的；证据2系复印件，真实性无法核实。
被告对第三人提交的证据无异议。
经过庭审举证、质证，本院对第三人提供的证据1、3、4、5、6予以采信，可以作为本案的定案依据予以采信；第三人提供的证据2与本案有关联性，与其提供的其他证据相互印证，故该证据应作为本案的定案依据予以采信。
经审理查明：2014年7月30日，被告人保独山支公司委托人保投资控股有限公司重庆资产管理部委托重庆联合产权交易所挂牌出售位于贵州省黔南州独山县基长镇街上属于被告所有的房屋一栋，该房屋的房产证号为：独房权证基长镇字第7200096号，国有土地使用证号为：独基长镇国用（2002）字第0011号，国土证证载权利人为中国人民财产保险股份有限公司独山县支公司。
2014年10月20日，人保投资控股有限公司重庆资产管理部与重庆联合产权交易所集团股份有限公司签订《项目交易服务协议》，由其代为拍卖被告所有的上列房产，服务期从2014年10月30日起至成交之日止。重庆联合产权交易所于2014年11月10日在《贵州都市报》A17版面刊登拍卖人保独山支公司位于独山县基长街上的房产的公告。原告与第三人从报纸上知晓该信息后，均申请参与竞拍并分别交纳8万元保证金，重庆联合产权交易所于2014年11月12日告知原告、于2014年11月17日告知第三人《互联网多次竞价实施方案》。2014年11月24日上午10时，原告与第三人同时在网上参与竞拍。竞拍时，原告出价为410500元，第三人出价411500元。竞拍结束后，被告将房屋出卖给第三人。原告认为自己是承租人，被告出卖房屋未书面通知其参与购买，该行为侵犯了原告的优先购买权，遂提起诉讼。
另查明，2000年7月25日，原告与被告签订本案争议房屋的《租房协议》，租期从2000年8月1日至2001年8月1日。租期届满后，原告继续按照租房协议约定的租金交付租金至2012年1月30日，之后，原、被告未签订租赁合同，原告亦未继续交纳租金。但是原告仍在使用争议房屋。
本案争议的焦点问题：原告主张优先购买权是否予以支持？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。承租人优先购买权的实现必须同时具备以下三个条件：（1）在租赁合同的存续期间；（2）在同等条件下购买，在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等；（3）必须在一定期限内行使。本案中，重庆联合产权交易所受被告委托拍卖争议房屋，在贵州都市报上刊登拍卖公告，报纸的收阅对象是不特定的人，原告和第三人均是从报纸上知晓拍卖争议房屋一事后分别报名参与竞拍，说明被告已在竞拍前合理期限内履行了告知义务。重庆联合产权交易所进行网上拍卖争议房屋时，原告与第三人均为同等条件下的竞买人，由于原告出价比第三人低，最终争议房屋由第三人竞价购买，该网上拍卖程序符合法律规定，故原告对争议房屋具有优先购买权的主张，与优先购买权的第二个条件相悖，故本院依法不予支持。因为原告的优先购买权的主张不能成立，故其诉讼请求撤销被告于2014年11月24日与第三人达成的房屋买卖行为，没有相应的法律依据，本院对此依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下：
驳回原告黄绍英的诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取为150元，由原告黄绍英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 朱代昀
二〇一五年四月三日
书记员 黄 蕾
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
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