委托代理人田烨。
被告张忠涛，女，汉族，遵义市人。
委托代理人徐光华。
委托代理人李情娜。
原告张华富诉被告张忠涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理，依法由审判员刘沂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张华富及委托代理人田烨、被告张忠涛的委托代理人徐光华、李情娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张华富诉称，被告做生意期间需资金周转，向我借款现金人民币150 000元，后被告无力偿还，被告将其所有的位于遵义市红花岗区凤凰南路某某商住楼X栋X单元X楼X号面积117㎡的住房一套作价人民币150 000元转让给我，与此同时，被告将该套住房的钥匙和红花岗区人民法院的判决书（判决该套房屋归被告所有）、身份证原件交付给我，并外出至今才归，为此，我无法办理该套住房的产权变更登记。现特依法提起诉讼，请求判令1、原告与我签订的《房屋转让协议》有效；2、被告为我办理位于遵义市红花岗区凤凰南路某某商住楼X栋X单元X楼X号的房屋产权变更登记手续。
被告张忠涛辩称，一、原告与我签订的“房屋转让合同”实为“房屋抵押合同”。合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同内容所涉的法律关系来确定合同的性质。合同内容是当事人双方意思表示一致的产物，在原告提供的合同内容中，明显的写着抵押二字，说明该合同性质为抵押合同；二、原告的抵押合同有效，但不具有抵押权。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，我认可抵押合同有效，但原告不具有抵押权。因为原告没有进行抵押登记，原告只能根据抵押合同享有债权，而不享有物权；三、2005年5月3日双方签订的所谓“房屋转让协议”也属于无效合同。即使双方签订的是所谓的《房屋转让协议》，因违背《物权法》强制性规定也为无效合同。原告与我签订《房屋转让协议》时，该房为我与前夫李X共同抵押给银行贷款的按揭房，其转让未得到抵押权人银行的同意，并且原告也未代为偿还债务消灭债权，根据《物权法》一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，原告与我签订的《房屋转让协议》违反强制性规定，依法应为无效合同；四、原告的请求不应得到法律的支持。在我的2004年的离婚判决书中表明“该套房屋归被告张忠涛所有，该套房屋未交付的按揭贷款由张忠涛偿还。”，而在2008年交通银行起诉的民事判决书及银行的有关还贷信息中显示：1、该房屋在双方签订合同时已抵押给交通银行了，交通银行享有抵押权；2、房屋未交付的按揭贷款是由我的前夫李X给付的。原告从未交付按揭贷款，并且我没有向原告交付房屋，该房屋一直由我的弟弟居住及管理。原告诉称要求我按照协议约定履行过户手续，从上述分析来看，合同为抵押合同，合同签订后的按揭款也不是原告支付的，我也没有向其交付房屋，且原告也没对房屋进行管理，故原告诉请不应得到支持。
经审理查明，位于遵义市红花岗区凤凰南路某某商住楼X幢X单元X层X号的住房一套系被告张忠涛与前夫案外人李X在2003年8月4日按揭贷款购买，新房购置价格为129 100元。案外人李X于2003年8月6日与交通银行遵义分行签订了《个人住房借款合同》和《借款抵押合同》，将该房屋抵押借款90 000元，被告张忠涛在《借款抵押合同》中抵押人一栏签名，并且在房管部门办理了抵押备案登记手续。2004年7月2日，本院作出（2004）红民一初字第250号民事判决书，判决：“一、准予原告李X与被告张忠涛离婚；二、婚生子李X喻由原告李X抚养；三、共同财产：位于遵义市红花岗区凤凰南路亮水沟的住房一套归被告张忠涛所有，该住房尚未支付的按揭贷款由张忠涛偿还；四、原、被告各自债务由各自偿还。”。该判决书于2004年7月28日生效。2004年9月13日，案外人遵义长征房地产开发有限责任公司与案外人李X签订了《房屋移交协议书》，将房屋移交。2005年5月3日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《房屋转让协议》，约定：“因乙方于2004年8月12日向甲方借壹拾伍万元整，现无力偿还，经甲、乙双方商定，特用乙方遵义市凤凰南路某某商住楼X栋X单元X楼X号面积128.39㎡抵押给债权人张华富，作价壹拾伍万元整抵还借款，从此该房手续及未尽事宜由张华富负责，甲、乙双方解除债权、债务关系。”。因该房贷款尚未清偿，在履行归还交通银行遵义分行的按揭贷款的过程中，有本金65 104.53元及利息、罚息共计71 863.13元未归还，交通银行遵义分行曾诉至本院，本院于2009年3月10日作出（2008）红民二初字第584号民事判决书，判决解除案外人交通银行遵义分行与案外人李X之间订立的《个人住房借款合同》以及由案外人李X与被告张忠涛在前述判决生效后十日内偿还原告交通银行遵义分行借款本金65 104.53元、利息6 038.63元、罚息719.97元等合计71 863.13元并支付从2008年6月14日起至付清之日止的逾期利息，同时，判决案外人交通银行遵义分行对位于遵义市红花岗区凤凰南路某某商住楼X栋X单元X楼X号房屋有优先受偿权以及案外人遵义长征房地产开发有限责任公司在案外人交通银行遵义分行实现抵押权时，有义务以不低于该借款本息的价格对该抵押物履行回购责任。庭审中被告表示根据（2008）红民二初字第584号民事判决书的内容，案外人李X已偿还了交通银行遵义分行借款本金65 104.53元、利息6 038.63元、罚息719.97元等合计71 863.13元。原告对此未否认，同时表示本案所涉房产的贷款已经还完。现房屋是由被告张忠涛的母亲居住，原告并未居住在内，但其出示了被告交付的身份证和房屋钥匙，主张被告已经将房屋交付。原告诉请本院要求被告协助办理该房产过户手续，酿成诉争。
本案受理后，根据原告的财产保全申请，本院于2013年12月6日作出（2014）红民一初字第108-1号民事裁定书，裁定查封被告张忠涛所有的（现登记于案外人李X名下）位于遵义市红花岗区凤凰南路某某商住楼X幢X单元X楼X号房屋一套。并于2013年12月12日依照该裁定书查封了该套房屋。
上述事实，有原告提供的《房屋转让协议》、（2004）红民一初字第250号民事判决书、《房屋移交协议书》、《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》、（2008）红民二初字第584号民事判决书以及原、被告的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据（2004）红民一初字第250号民事判决书的判决内容，位于遵义市红花岗区凤凰南路亮水沟的住房已归被告张忠涛所有，且该住房尚未支付的按揭贷款应由张忠涛偿还。对于原、被告双方的《房屋转让协议》，是因为被告无力向原告归还借款，才将以121 900元的价格购买的房屋作价150 000元，转让给原告抵债，双方在《房屋转让协议》中约定：“从此该房手续及未尽事宜由张华富负责，甲、乙双方解除债权、债务关系。”，可以认定该《协议》为房屋转让协议，而不是抵押合同。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原、被告签订的《房屋转让协议》有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，在本案中，被告是因欠原告借款而将房屋转让抵债，其应得价款已与所欠债务相抵，可以视为原告已履行了合同义务。虽然被告在转让房屋时未经抵押权人同意，且原告没有代为清偿剩余房贷，但双方签订《房屋转让协议》之后，根据本院于2009年3月10日作出的（2008）红民二初字第584号民事判决书的内容以及庭审中双方所陈述的关于判决的履行情况，抵押权人即案外人交通银行遵义分行的贷款现已得到了清偿，抵押权得到了涤除，结合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，第一百九十一条并不是绝对的效力禁止性规定，抵押权对于抵押物来说，具有追及效力，而抵押权作为担保物权，不应对物权的处分产生影响。在被告将房屋钥匙与身份证交给原告后，尽管现房屋由被告亲属居住，为维护交易安全和诚实信用原则，仍可以认定房屋已交付。庭审中被告对原告提交的被告身份证不持异议，但辩称因原告不能证明所举证的钥匙是否能开本案所涉房屋的锁，故对钥匙的真实性持有异议。但并未举证证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对于被告辩称关于否认原告所出示的钥匙是开本案争议房屋的钥匙的意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，被告应当履行《房屋转让协议》中所约定的义务，协助原告办理房产过户手续。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、原告张华富与被告张忠涛于2005年5月3日签订的《房屋转让协议》有效；
二、由被告张忠涛在本判决书生效后十日内协助原告张华富办理位于遵义市红花岗区凤凰南路某某商住楼X幢X单元X层X号住房的房屋产权过户手续。
案件受理费30元，由被告张忠涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 刘沂
二○一四年二月十四日
书记员 温媛
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