委托代理人喻随彬，贵州谋道律师事务所律师。
被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司。 住所地 遵义市红花岗区中华南路浩鑫商贸城。
法定代表人袁树明，公司董事长。
委托代理人罗朝明，贵州乾锋律师事务所律师。
被告奉雯，女，汉族，遵义市人。
被告喻文飞，男，汉族，遵义市人。
被告奉雯、喻文飞共同委托代理人李力，贵州子尹律师事务所律师。
被告李勇，男，汉族，重庆市人。
被告金显琴，女，布依族，遵义市人。
被告李勇、金显琴共同委托代理人周正义，贵州省遵义县中心法律事务所律师。
原告程仁容与被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司（以下简称浩鑫公司）、奉雯、喻文飞、李勇、金显琴房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年9月16日立案受理，依法由审判员王丽琴适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程仁容及其委托代理人喻随彬、被告奉雯、喻文飞的共同委托代理人李力，被告李勇、金显琴及其委托代理人周正义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告程仁容诉称，我于2006年租赁了被告奉雯位于遵义市红花岗区*路*城*号门面，面积约40㎡，起初每月租金700元，一年一交，后涨至每月1000元，一直租赁至今，我均按约履行了合同义务。2008年后被告奉雯长年在外，租金和合同的签订皆由奉雯委托其丈夫的侄儿喻文飞为其代收、代签至今。为长期经营，我前后数次花费数十万将门面装饰一新，至今未将装修投入收回。2014年6月20日，被告喻文飞代表其婶娘奉雯将2014年7月5日至2015年7月15日一年的房屋租金收走，并称奉雯可能要卖这个门面，我就说如果要卖就卖给我，喻文飞承诺如果要卖就提前一个半月通知我，如果我不买的话，就给我作搬迁准备。2014年7月11日，被告李勇突然要求我立即交房给他，称门面已经由被告奉雯卖给他了，但被告李勇拒不提供房屋买卖手续，声称房屋产权正在办理过户手续，并强行将我经营的门面停电，导致停业至今。我打电话询问被告奉雯，奉雯回答说该门面确实已经出卖给了李勇，奉雯也拒不提供买房手续。为此，我认为本案各被告合谋串通的行为已经侵害了原告作为租赁户优先购买该门面的权利。为此请求人民法院判令：1、确认被告浩鑫公司与被告李勇、金显琴签订的*城*号门面的买卖协议无效；2、由本案各被告连带赔偿因侵害原告优先购买权而造成的装修、转让门面等各项经济损失共计150 000元。
被告浩鑫公司辩称，在2013年时，我公司就解除了与被告奉雯的合同，但喻文飞已经告知了原告因房屋出售让其进行搬迁，原告明知房屋出售但并未主张优先购买权，因此不享有优先购买权。依据相关法律规定，原告也不能请求确认合同无效。对于原告主张的经济损失，系原告正常经营的费用，原告提出投资经营费用系其经济损失，这是不合理的，故建议人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告奉雯、喻文飞辩称，奉雯与丈夫喻见向浩鑫公司购买了位于*路*城*和*两间门面。2005年8月28日，喻见去世，奉雯个人无力支付购房尾款，经与浩鑫公司协商，双方于2006年解除了购房合同，因浩鑫公司当时不能退还奉雯购房款，双方约定，由奉雯暂时代为管理门面，收取门面租金归奉雯所有，直至公司向奉雯返还购房款止。2010年浩鑫公司向奉雯返还购房款时，因奉雯在2009年已把门面出租给徐光琼等人，公司扣除了奉雯的一部分购房款，抵充奉雯至2014年7月1日收取的租金。原告与奉雯之间确实签订了《门面租赁合同》，但是在2010年7月11日已届满，其后双方未再签订合同，此时的租赁期限为不定期。作为出租方可以随时解除合同，只须在合理期限之前通知承租人也就是原告即可。且奉雯在2014年6月20 日出具的《收条》中也注明了此项内容。原告的主张不符合事实，原告不享有优先购买权，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告李勇、金显琴辩称，我方房屋是合法购买取得，是善意取得，无论原告是否享有优先购买权，都不能对抗我方的合法权益。原告主张的经济损失与本案无关，这些都属于原告正常经营的范围。我们已于2014年办理了房产证，对房屋享有所有权及使用权。原告的诉讼请求不具备合法性，请求人民法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明， 2009年7月10日，原告程仁容以程容名义与被告奉雯签订了《门面租赁合同》，载明：出租方奉雯，承租方程容，租赁门面位于遵义市红花岗区*路*城*的门面，租赁期限从2009年7月10日至2010年7月10日，租金为每月1000元，缴纳方式是在合同签订一次性付给出租方全年租金22000元；缴纳期限是承租方应在7月15日前向出租房缴纳租金，逾期按每天应缴纳租金总额的1%支付滞纳金等。双方签订该合同后，原告对该门面进行了租赁经营，合同到期后，双方未终止合同权利义务，原告继续按照该合同的约定租赁经营该门面。2011年7月10日原告程仁容与奉雯签订《门面租赁合同》，此合同中关于租赁门面、租金数额及缴纳方式等内容与2009年7月10日《门面租赁合同》相同，租赁期限从2011年7月10日起至2012年7月10日止。2012年7月10日合同到期后，原告程仁容与被告奉雯未签订书面租赁合同，但原告程仁容继续承租上述门面，此期间的租金因被告奉雯长期在外地，就委托其侄儿喻文飞代为收取。2014年6月20日，被告喻文飞向原告程仁容出具收条，载明：“今收到程容交来*城*门面2014年7月15日至2015年7月15日租金，共计壹万贰仟元整。注：在租赁期间内，如门面因房东出售，将提前1个半月通知租房户，做好搬迁准备，租金费用按月多退少补”。2014年7月，被告李勇向原告程仁容主张权利，双方发生纠纷，原告对该门面停止经营，原告由此另外向案外人梁桂华等另行租赁门面进行经营，原告向本院提供了因所租两间门面转让费共计90 000元的收条一张、装修费用共计45 000元的收条两张及自己记录的经营情况账册。
另查，被告李勇与金显琴系夫妻关系。位于遵义市红花岗区*路*城*门面一间，原为被告奉雯与其丈夫喻见共同向被告浩鑫公司购买。2005年8月28日，因喻见去世，被告奉雯无力支付购房尾款，经与浩鑫公司协商后，被告奉雯与浩鑫公司于2006年12月23日解除购房合同，同时约定由被告奉雯暂时代为管理该门面，由奉雯收取门面租金用以抵扣浩鑫公司应当退还奉雯的购房款，直至抵扣完毕。2010年8月18日，被告浩鑫公司与被告李勇、金显琴签订《房屋买卖协议》，约定由浩鑫公司将上述门面出售给李勇、金显琴，同时被告李勇在签订合同当日作出书面承诺，载明：“本人于2010年8月18日与浩鑫公司签订了位于*路*城*门面的房屋买卖协议，因该门面租赁协议的原因，本人承诺，放弃该门面在2010年8月18日至2014年7月1日期间的管理权。特此承诺”。在出售该门面时，被告浩鑫公司未告知作为承租人的原告程仁容。2014年7月9日，被告李勇、金显琴对该门面办理了房屋产权证书，证号为遵房权证监字第20141*****号。
上述事实，有《门面租赁合同》、承诺书、收条、房屋产权证书等书证及当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点在于本案各被告是否侵犯了原告作为承租人的优先购买权，以及是否应当赔偿原告的经济损失。
根据查明的事实可以认定，奉雯与浩鑫公司解除房屋买卖合同关系后，因退还房款浩鑫公司委托被告奉雯对涉案门面进行管理，浩鑫公司系门面的出租人，原告系承租人，被告奉雯系受浩鑫公司委托与原告之间就涉案门面签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，也未违反有关法律规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同于2012年7月10日届满后，原告继续使用门面，被告奉雯代表浩鑫公司亦继续收取租金，未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，自2012年7月11日起，双方租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。本案中，浩鑫公司作为房屋出租人，没有充分证据证明其在出卖原告租赁的房屋之前的合理期限内通知了原告，并告知了出卖房屋的条件，因此浩鑫公司出卖房屋的行为侵害了承租人优先购买权。在审理过程中，原告申请对被告浩鑫公司与李勇、金显琴签订购房合同的时间进行鉴定，并拟以此事实为基础请求确认该购房合同无效，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原告申请鉴定并无实际意义，故对于原告请求确认被告浩鑫公司与李勇、金显琴签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持，但被告浩鑫公司作为出租人应当向原告承担赔偿责任。对于赔偿的金额，考虑原告因本案纠纷产生的误工及经营损失等，结合被告浩鑫公司的过错程度，本院酌情认定由浩鑫公司赔偿原告30 000元。对于被告浩鑫公司称原告不享有优先购买权、不应对其进行赔偿的辩解意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。
对于原告要求被告奉雯、喻文飞承担赔偿责任的诉讼请求，因奉雯、喻文飞仅是受浩鑫公司委托与原告签订租赁合同，以及收取租金，由此产生的法律责任应由浩鑫公司承担，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告李勇、金显琴承担赔偿责任的诉讼请求，在浩鑫公司与李勇、金显琴对涉案门面进行的买卖过程中，李勇、金显琴并无向原告进行告知的义务，事后也依法取得了涉案门面的产权证书，系善意第三人，因此李勇、金显琴不应向原告承担赔偿责任，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：
一、由被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司赔偿原告程仁容人民币30 000元；
二、驳回原告程仁容的其他诉讼请求。
案件受理费1 650元，由原告承担50元，由被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司承担1 600元。
被告如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。
审判员 王丽琴
二〇一四年十二月十二日
书记员 王文艳
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