委托代理人金家特，贵州宇泰律师事务所律师。特别代理。
被告何某某，1963年x月x日生， 住本市云岩区。
被告雷某某，1987年x月x日生，住本市。
上述两被告共同委托代理人刘力，贵州圣伦达律师事务所律师，特别代理。
原告朱某某诉被告何某某、雷某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告朱某某及其委托代理人金家特，被告何富、雷某某的委托代理人刘力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告朱某某诉称：我与被告何某某同为贵州轮胎股份有限公司职工，2005年7月15日双方签订房屋买卖协议，其将位于本市云岩区百花大道西山巷xx栋x单元x-xx（现为xxx号）房屋卖给我，双方就付款、交房，手续办理等事项进行了约定。合同签订后，我向被告何某某支付了购房款项52000元，被告将房屋交付给我使用并配合我办理了煤气、电视等过户手续。因被告上述房屋产权尚未办理到被告何某某名下，双方一直未办理上述房屋过户手续，2013年12月18日，我起诉被告何某某要求履行房屋过户手续，该案于2014年3月5日开庭审理。案件在审理过程中，被告何某某将上述房屋恶意转让给其女雷某某，其行为严重侵害了我的合法权益，现依法诉请：1、确认被告何某某将位于贵阳市云岩区百花大道西山巷xx栋x单元x-xx号（现房号为xxx号）的涉案房屋转让给其女雷某某的合同无效；2、判令被告将上述涉案房过户到原告名下；3、判令被告承担本案诉讼费。
被告何某某、雷某某辩称，何某某与朱某某于2005年7月15日就西山巷xx-x-xx号房屋买卖事宜达成的《协议》无效。该房是单位分配的福利房，不享有所有权，依法何某某无权转让该房，依《婚姻法》该房使用权属何某某与夫雷国华共同享有，何某某未经其夫同意，擅自处分房屋，侵犯雷国华的合法权益，朱某某不具备善意第三人的构成条件。根据相关法律规定，在善意取得制度中，受让的应当依法办理过户登记的不动产的时候必须是支付了合理对价且已经办理了过户登记，另外，受让人必须有理由相信出让人有权处分，也就是说受让人知道或者应当知道夫妻一方处分的财产属于夫妻共同财产的不适用善意取得。朱某某与何某某同为一厂工人，对何某某是否结婚应当有所了解。就算于2005年7月15日《协议》成立并生效，朱某某也未按照该协议约定补缴西山巷房屋土地收益金及全产权差额部分，该行为已构成违约，其办理过户手续的诉讼请求也缺乏合同依据，现请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2005年7月15日，作为甲方（被告）的何某某与作为乙方（原告）的朱某某签订《协议》，该协议主要载明：就甲方所属贵州轮胎厂西山巷xx-x-xx号房屋，经甲乙双方协商，达成如下协议；甲方将上述房屋作价52000元转让给乙方，该住房土地收益及全产权差额收乙方补交；乙方向甲方交纳现金50000元，余额1500元在甲方搬出房子交割时付清，交房后水、电、煤气费等转至乙方名下，由乙方交纳，甲方配合乙方办理相关手续。该协议签订后，原告朱某某分三次将购房款52000元支付给了被告何某某及其夫雷国华。同时，被告何某某将房屋交付原告居住使用至今。上述房屋的煤气户主及有限数字电视用户户主亦变更为原告朱某某。另上述房屋房号现已变更为云岩区百花大道西山巷xx栋x单元x层x号。被告何某某在2009年8月20日至2011年1月27日期间共交纳土地收益金22401.34元，又于2010年12月9日用存量交纳了土地收益金10602元，2013年12月原告曾起诉来院请求判令被告何某某办理房屋过户手续，在该案审理过程中，被告何某某于2014年3月13日将争议房屋以买卖形式签订《存量房买卖合同》过户于其女即本案被告雷某某名下。本院（2014）云民一初字第64号判决除2010年12月9日土地收益金外均作出了认定。
上述事实有当事人的陈述，本院（2014）云民一初字第64号判决书，2010年12月9日《补交土地收益（或购房）款结算单》为据。
本院认为：对于原告朱某某诉请确认被告何某某将涉案房屋位于贵阳市云岩区百花大道西山巷xx栋x单元x-xx号房屋转让给其女雷某某的合同无效，由于被告何某某已收取原告购房款，已交付房屋给原告使用，在明知《协议》有效的情况下，却在诉讼期间与其女被告雷某某签订《存量房买卖合同》，被告何某某存在故意不履行《协议》的行为，被告间存在恶意串通，已损害原告的合法利益，故被告之间签订的《存量房买卖合同》应为无效，现对原告该项诉请予以支持。对原告诉请判令被告将上述涉案房屋过户到其名下，根据原告与被告何某某签订的《协议》，由于该协议已被认定为有效协议，故双方均应严格履行，从《协议》的目的看，买卖房屋是必须过户的，不过户就不能实现买卖房屋的目的，现在过户的条件已经成熟，故对原告该项请求依法予以支持。又据《协议》中“该住房土地收益金及全产权差额由乙方补交”的约定，原告负有支付土地收益金的义务，虽然被告在本案中未提出土地收益金的问题，但结合《协议》中所约定的条款，以及全面解决当事人之间的纠纷，加之，土地收益金与房屋买卖之间存在不予分割的关系，且互为义务，故决定由原告向被告支付土地收益金33003.34元。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条：“下列民事行为无效：（四）项恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”及《中华人民共和国合同法》第六十四条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，判决如下：
一、何某某与雷某某关于贵阳市云岩区百花大道西山巷xx栋x单元x层x号房屋买卖的《存量房买卖合同》无效；
二、由何某某、雷某某于本判决生效后十日内将贵阳市云岩区百花大道西山巷xx栋x单元x层x号房屋过户到朱某某名下；
三、由朱某某于本判决生效后十日内支付何某某土地收益金33003.34元。
案件受理费2700元，减半收取1350元，由何某某、雷某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 孙贵宝
二0一四年六月二十六日
书记员 黄 凯
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