委托代理人罗洋，遵义市红花岗区中山路法律服务所法律工作者。
被告遵义市康吉房地产开发公司。住所地遵义市红花岗轻纺大楼5楼。
法定代表人蒲文忠，董事长。
委托代理人赖贵。
委托代理人罗朝明，贵州乾锋律师事务所律师。
第三人王志远，男，汉族。
委托代理人巴兴宇，贵州金瑞律师事务所律师。
原告李世祥与被告遵义市康吉房地产开发公司（以下简称康吉公司）、第三人王志远商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵仲智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李世祥及其委托代理人罗洋、被告康吉公司的委托代理人赖贵、罗朝明、第三人王志远的委托代理人巴兴宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李世祥诉称，2007年4月8日，我与被告签订《认购协议》，约定由我认购被告开发的位于遵义市红花岗区颜村水晶碧苑物管大楼门面房4、5、6号和住房一套，总价款为1150000元，其中门面房的购房款为756000元，剩余房款为住房购房款。同日，我按约交纳了首付款250000元，被告与我签订了住房的《商品房买卖合同》，但未签订门面房的《商品房买卖合同》。2007年4月10日，我又向被告支付现金150000元，同年4月23日，我向农业银行红花岗支行贷款300000元用以支付购房款。2007年12月18日，我再次向被告支付现金50000元，2010年5月24日支付现金425000元。至此，我已向被告实际支付购房款现金792500万元。2008年4月，被告将争议的三间门面房交付给我使用。2010年4月，因被告出售给我的住房外墙未涂漆，双方达成口头协议，由我承包外墙涂漆扫尾工程。工程完工后，被告仅将另一住户的工程款20000元支付给我，而我户的工程款20000元直接折抵购房款。2011年1月18日，被告与我以及第三人即被告的原法定代表人结算后，尚欠我339398元货款，三方口头约定该笔货款折抵购房款，我当即要求被告与我签订门面房的《商品房买卖合同》，但被告及第三人以房子都交给我，已形成口头合同为由，拒绝与我签订《商品房买卖合同》。2012年12月，被告要求我再补100000元购房款就与我签订《商品房买卖合同》，但我认为双方约定的价款已超额支付或折抵，故未同意被告的要求。我已实际向被告公司交纳了现金792500元、折抵购房款359398元，共计1151898元，已经履行并超出双方约定的购房价款，但被告一直不履行相关手续，故我诉至法院请求判决：一、确认我与被告于2007年4月8日签订的《认购协议》及依《认购协议》形成的口头买卖合同有效。二、判令位于遵义市红花岗区颜村水晶碧苑物管大楼门面房4、5、6号归我所有。三、由被告遵义市康吉房地产开发公司返还我多交纳的购房款1898元。
被告康吉房开公司辩称，2007年4月8日，我公司与原告签订《认购协议》是事实，同日，我公司也与原告签订了住房的《商品房买卖合同》，并于2007年4月23日在遵义市房管局登记备案。原告尚欠我公司该住房购房款31700元。对于三间门面房，原告已经丧失购买权。根据《认购协议》第四条约定，“乙方取得认购权后在10天内同甲方签署《商品房买卖合同》。甲方在前述约定签署合同的时间内不得擅自出卖乙方认购的商品房和门面房，否则，甲方双倍返还认购定金。若乙方未在约定时间内同甲方签署《商品房买卖合同》则视为乙方自动放弃认购权，甲方不再退还乙方认购定金。”原告于2007年5月23日向我公司支付了门面房认购款250000元，但未在约定的时间内与我公司签订三间门面房的《商品房买卖合同》，我公司曾电告原告到我公司办理相关手续，但原告未予回应，还将三间门面房非法占有至2013年8月，因此，对原告支付的认购金按约定不应退还。我公司与原告签订的商品房一套的总价款为574200元，原告已支付542500元，尚欠我公司购房款31700元。至于货款折抵购房款，我公司从未与原告及第三人商量过折抵房款的事，是原告为了非法占有三间门面房与第三人合谋伪造了“李世祥用材料款折抵三间门面购房款”的证据，为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人王志远述称，原、被告签订《认购协议》后的履行情况我不清楚，但确实有三方对账的事，发生于2008年被告的法定代表人由我变更为蒲文忠之后。当时是不是说用货款折抵房款的事，因为时间太久，我记不清了。但我出具的证明是真实的，是证明2008年的事，是2013年3、4月份出具的，我没有与原告串通，故请求人民法院依法判决。
经审理查明，2007年4月8日，原、被告签订《认购协议》，约定原告认购被告开发建设的位于遵义市红花岗区颜村水晶碧苑物管大楼门面房4、5、6号和商品房一套；第二条约定，上述商品房和门面的总房款为1150000元，其中门面房3间(建筑面积共计216.06平方米，价款为756000元，剩余房款为商品房的房款)；第三条约定，签署本本协议后原告即向被告首付250000元购房款，获得上述房屋的认购权；第四条约定，原告取得认购权后在10天内同被告签署《商品房买卖合同》，被告在前述约定签署合同的时间内不得擅自出卖原告认购的商品房和门面房，否则，被告双倍返还认购定金，若原告未在约定时间内同被告签署《商品房买卖合同》则视为原告自动放弃认购权，被告不再退还原告认购定金。同日，原告以购房款名义向被告交纳了250 000元。签订前述《认购协议》的同日，原、被告又签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于遵义市红花岗区颜村水晶碧苑X区X#面积为319平方米的住宅，总价款为574200元；银行按揭：首付274250元，银行提供53%。就前述住宅，被告已向原告交付并在房屋行政管理部门办理了备案登记。2007年4月10日，原告向被告支付购房款150000元。同年4月23日，原告以位于遵义市红花岗区颜村水晶碧苑X区X#面积为319平方米的住宅作抵押向农业银行红花岗支行贷款300000元用以支付住宅的购房款。同年12月18日，原告再次向被告支付购房款50000元。2010年5月24日，原告又向被告康吉房开公司支付现金42 500元。
2007年7月，被告的原股东王志远即第三人等将其所持被告的股份转让给被告的现任法定代表人蒲文忠，并于2008年9月在工商行政管理部门办理了相关变更手续。
2008年年底，原告占有了《认购协议》中约定的三间门面并曾出租给他人使用，但原、被告双方在约定的时间内及至今未签订三间门面的《商品房买卖合同》。2009年1月15日，被告开发的遵义市红花岗区颜村水晶碧苑物管大楼经遵义市红花岗区建筑工程质量监督站验收备案。
2009年12月22日，被告与案外人向洪强、李培芳、肖凤兰、张刚签订了《商品房买卖合同》，约定被告将前述三间门面出售给向洪强、李培芳、肖凤兰、张刚，房款总价777816元。该合同签订后，向洪强、李培芳、肖凤兰、张刚按约支付了购房款750000元，被告将该三间门面的质量保证书及使用说明交付给了向洪强、李培芳、肖凤兰、张刚，但未能实际交付房屋。2013年2月，向洪强、李培芳、肖凤兰、张刚以康吉公司为被告、王志远为第三人诉到本院，请求确认其于2009年12月22日与康吉公司签订的《商品房买卖合同》有效、交付三间门面等，本院于2013年4月25日作出(2013)红民商初字第130号民事判决书，判决如下：向洪强、李培芳、肖凤兰、张刚与康吉公司于2009年12月22日签订的《商品房买卖合同》有效。该判决已发生法律效力。
2013年4月，原告以本案所涉三间门面归其所有为由诉到本院，同年10月8日，原告撤回起诉。现原告向本院提起诉讼。
在庭审中，原告为证明其主张的用货款折抵购房款的事实，提供了一份由第三人书写、落款时间为2008年11月27日的《证明》，该证明载明：在本人任康吉公司法定代表人期间在李世祥处拿有209150元建筑材料，用作抵扣其购房所差款项，交接康吉公司时已与蒲文忠、李世祥当面交结清楚。但该《证明》的实际书写时间为2013年3、4月份，对此，原告和第三人均无异议。原告陈述，在签订《认购协议》同日签订的《商品房合同》约定住宅的总价款为574200元是为被告能够从银行得到贷款，但被告对此不予认可。
另查，在2008年到2010年期间，原告曾向第三人提供建筑材料，第三人于2010年12月29日向被告的法定代表人蒲文忠出具一分书面材料，内容为：经我与李世祥商定，我在李祥处所提装饰材料货款共计209150元转由你处近期支付与李世祥。蒲文忠在该书面材料上签署了姓名并签注“同意上述意见”原告也在该书面材料上签署了姓名。此后，原告又向被告供应建筑材料，经结算，被告于2011年1月18日向原告出具一张《欠条》，内容为：今欠李世祥货款339398元，其中209150元由王志远处货款转帐，另外130248元款项为供水晶碧苑墙砖货款。原告占有的《认购协议》中约定的三间门面出租给他人使用至2013年9月，此后，该三间门面被被告收回。
上述事实，有原、被告及第三人述辨，原告提供的《认购协议》、收款收据、王志远的《证明》、欠条、《租赁合同》等、被告提供的《商品房买卖合同》、备案登记表、本院（2013）红民商初字第130号民事判决书、《租赁合同》、收款收据、供货票据等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，原、被告签订《认购协议》系客观事实，且是双方的真实意思表示，不违反法律行政法律的禁止性规定，该协议合法有效，对原告请求确认其与被告《认购协议》有效的请求，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及参照建设部《商品房销售管理办法》第十六条第一、二款“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”、“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，该协议的内容只包括《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，尚有部分《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容在该协议中未作约定，因此，该协议不能认定为商品房买卖合同，只是约定了被告为原告预留商品房及原、被告双方依据该协议享有要求对方与其签订商品房买卖合同的权利义务。
该协议签订后，原、被告就该协议中约定的商品房一套签订了《商品房买卖合同》，未就三间门面签订《商品房买卖合同》，表明原、被告履行了就商品房一套签订合同的权利义务，就三间门面部分签订合同的权利义务尚未履行。在此情况下，原告以其已实际占有三间门面、履行了支付对价的义务等为由，主张其与被告已形成商品房买卖合同成立，被告对此不予认可。在商品房买卖合同中，作为买受人的主要义务在于支付购房款，作为出卖人的主要义务在于交付商品房，因此，根据前述法律法规及《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，在原、被告双方未签订《商品房买卖合同》情况下，原告主张的商品房买卖合同是否成立，关键在于原告是否已向被告履行了支付三间门面购房款的义务，被告是否已向原告交付三间门面即原告是否合法占有三间门面，这也是本案的主要争议焦点。
一、关于原告是否已向被告履行了支付三间门面购房款义务的问题。
《认购协议》中约定商品房住宅的价款为394000元，但原、被告同日签订的《商品房合同》中对商品房住宅的总价款增加到了574200元，原告主张前述增加的价款是为被告能够从银行得到贷款，但被告不予认可，且原告也未就其主张的涉及其利益的事实提供证据证明，因此，本院对原告的前述主张不予采信。前述对商品房住宅价款的增加只能反映是原、被告双方在签订住宅的《商品房买卖合同》时对商品房住宅的总价款进行了重新约定，原告购买的住宅及认购的三间门面总价款共计为1330200元。
原告主张其通过银行贷款及直接向被告支付购房款792500元、用被告拖欠其的货款折抵购房款359398元，共计1151898元，其已履行了支付购房款的义务；被告对原告主张的前述款项的金额无异议，但辩解直接向其支付250000元系认购款，不是支付购房款，不应退还，且不存在用货款折抵购房款的事实。从《认购协议》中约定的内容可见，该协议签订当日原告向被告支付的250000元认购款是被告为原告预留商品房及一方要求对方与其签订商品房买卖合同的权利义务提供的担保，该协议签订后，被告并未在约定期限内另行出卖三间门面，但原告在约定期限内未与被告就三间门面签订《商品房买卖合同》及提供证据证明其向被告提出要求签订三间门面《商品房买卖合同》的事实，并结合被告的前述辩解，该250000元认购款不能认定为原告向被告支付的购房款。2011年1月18日，经结算，被告拖欠原告货款359398元是事实，原告在起诉时陈述其已用该款折抵购房款，但原告同时又提供了一份第三人于2013年3、4月份出具给自己的倒签落款时间为2008年11月27日的《证明》说明用被告拖欠的货款折抵购房款的事实，其提供该《证明》的行为表明也认可该《证明》所载明的内容；原告起诉时的陈述与《证明》反映的折抵购房款的时间、金额等内容存在重大矛盾，且《证明》所载明的209150元货款在2008年时尚不存在，该货款也在2010年12月29日才取得被告法定代表人蒲文忠的认可，被告于2011年1月18日出具给原告的《欠条》也未载明用货款折抵购房款的内容，表明原告就货款折抵购房的陈述不真实；同时，原告未进一步提供证据排除前述重大矛盾或证明被告也认可用359398元货款折抵购房款的事实，因此，对原告主张已用货款折抵购房款的事实，本院不予认定，即原、被告之间不存在用货款折抵购房款的事实，双方之间只是债权债务关系。扣除前述认购款、货款后，原告实际只向被告支付了购房款542500元，该购房款金额尚不足以支付商品房住宅的购房款，这表明原告只支付了商品房住宅的大部分购房款，并未支付三间门面的购房款，即使250000元认购款已用于支付购房款，但原告尚欠三间门面的购房款537700元支付，但原告并未举证证明该认购款已用于支付购房款，故对原告主张其已支付三间门面购房款的事实，本院不予认定，即原告在占有三间门面后并未向被告支付购房款。
二、关于被告是否已向原告交付三间门面即原告是否合法占有三间门面的问题。
原告从2008年底即占有三间门面是事实，并主张三间门面系被告交付，但被告否认三间门面系其交付，而是原告擅自占有。三间门面所在的遵义市红花岗区颜村水晶碧苑物管大楼在2009年1月才经有关部门验收备案，此时才符合交付条件，而原告占有三间门面时尚不具备交付的条件，也未提供证据证明其占有三间门面系被告的交付，且原告未举证证明其履行了《认购协议》约定的与被告签订或要求被告与其签订《商品房买卖合同》的义务，且原告应当履行的该义务距今已多年，并结合原告在诉讼中存在虚假陈述的事实，对原告主张被告向其交付三间门面的事实，本院不予认定，即原告占有三间门面缺乏事实和法律依据，属擅自占有。
原、被告签订的《认购协议》并不具备商品房买卖合同的主要内容，且在《认购协议》签订后，原告并未向被告支付三间门面的购房款，也不能证明其占有三间门面的合法性，根据前述法律法规及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告主张其与被告之间就三间门面已形成商品房买卖合同关系的事实不能成立，故对原告请求确认其与被告之间形成了口头买卖合同有效、位于遵义市红花岗区颜村水晶碧苑物管大楼门面房4、5、6号归其所有及由被告返还其多交纳的购房款1898元的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、原告李世祥与被告遵义市康吉房地产开发公司于2007年4月8日签订的《认购协议》合法有效；
二、驳回原告李世祥的其他诉讼请求。
案件受理费30元，由被告遵义市康吉房地产开发公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内向本院或者遵义市中级人民法院预交案件受理费，上诉于遵义市中级人民法院。逾期本判决发生法律效力。
审判员 赵仲智
二〇一四年四月二十二日
书记员 杨 潺
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