法定代表人张俊，总经理。
委托代理人周劲松。
委托代理人赵维。
被告张书林，男，汉族。
委托代理人张东阳，男，汉族，系被告人之子。
原告遵义市城投物业服务有限公司（以下简称城投物业公司）诉被告张书林租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理，依法由审判员陈钰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城投物业公司的委托代理人周劲松、赵维和被告张书林及其委托代理人张东阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告城投物业公司诉称，2009年8月10日，我公司与王俊签订了门面《租赁合同》，合同明确：我公司将位于红花岗区白杨一区的X栋X号房屋，其中营业房面积为66平方米、库房面积32.19平方米出租给承租人王俊使用，合同期限自2009年11月15日至2014年11月14日止，第一、二、三年营业房租赁费按15元/m²月收取、管理费按7元/m²月收取，库房按5元/m²月收取、管理费按5元/m²月收取，每月共计1773.90元。第四、第五年租赁费在上一年基础上每平方米每年递增2元。合同签订后我公司履行了合同义务，将房屋及时交付王俊使用。2011年3月26日，王俊在未事先征得我公司同意的情况下将其租赁房屋转让给张书林，张书林分别于2012年10月9日、10月23日、2013年8月19日、2014年4月2日依照我公司与王俊签订的《租赁合同》条款内容向我公司交纳租赁款共计20135.90元，将租赁费交至2012年11月15日止。此后，被告张书林就以各种理由拒绝交纳租金（截止2014年11月14日被告已拖欠我公司租金49643.28元），我公司虽经多次电话、上门催收均无效果。2014年11月14日，我公司与被告之间的事实租赁关系因我公司与王俊签订的合同到期而结束，但被告拒不交纳之前拖欠我公司的租金且仍占用房屋遂向法院提起诉讼，请求判令：一、判令被告立即支付我公司从2012年11月15日至门面交付日按合同月租金标准计算给我公司造成的租金损失（截止2014年7月15日被告已拖欠我公司租金49643.28元）；二、判令被告立即归还我公司门面；三、本案诉讼费由被告承担。
被告张书林辩称，我是在征得原告同意的情况下将房屋转让过来的，并于2011年4月8日、8月15日、2012年3月21日、8月9日、10月9日、10月23日、2013年8月19日、2014年4月2日交纳了房租费、管理费，其中的管理费我认为原告没做任何管理，不应收取高额管理费。并且原告严重隐瞒市场真实情况，将我骗入了这个没有前景的市场，整个市场内商户交不起房租是普遍性的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，对于原告给我造成的经济损失，我保留另行主张的权利。
经审理查明，2009年8月10日，原告城投物业公司与案外人王俊签订《遵义市白杨建材大市场营业房、库房租赁合同》，合同约定原告将位于遵义市白杨小区X栋X号营业房、库房出租给王俊使用。双方约定租期为5年，即从2009年11月15日起至2014年11月14日止。第一、二、三年营业房租赁费按15元/m²月收取、管理费按7元/m²月收取，库房租赁费按5元/m²月收取、管理费按5元/m²月收取，每月共计1773.90元。第四、第五年租赁费在上一年基础上每平方米每年递增2元。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给王俊使用。2011年3月26日，王俊将该营业房、库房转租给被告张书林并签订《转让协议书》，合同约定2011年3月26日以前所产生的房费、水、电、卫生、管理等一切费由王俊承担。合同签订后，被告张书林于2011年4月8日、8月15日、2012年3月21日、10月9日、10月23日、2013年8月19日、2014年4月2日共缴纳房租费、管理费37252元。截止合同到期时，被告没有再交纳租赁费。期间原告多次向被告催收，被告不予理会，2014年6月16日，原告向被告发出催告函催收，被告没给予答复。合同到期后，被告也没有交还营业房和库房，原告遂诉至法院，形成本案诉争。
上述事实，原告举证了《转让协议》一份,《租赁合同》一份，收取租金管理费的收款收据6张，催告函一份，被告对原告所举证据的真实性均不持异议，故本院对原告所举证据均予以采证；被告举证了《通知》一份，《租赁合同》一份，书面证实材料一份和租金管理费的收款收据13张，原告对书面证实材料的真实性持有异议，因被告提交的书面证实材料不符合证据的形式要件，且所证实内容也与本案争议无关，故本院不予采证，对被告所举其他证据的真实性，原告均不持异议，故本院对其他证据予以采证。本院根据上述证据及双方当事人的当庭陈述，认定以上事实。
本院认为，原告城投物业公司与被告王俊签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效。在租赁期间，王俊将营业房和库房转租给被告张书林，并签订《转让协议》，原告后经追认，同意该转租关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，该《转让协议》没有违反法律的相关规定，合法有效，且原告也予以追认，故根据约定应当由原告与被告之间履行前述《租赁合同》，行使相关权力并履行相关义务。在租赁期间，被告张书林拖欠租金未交纳，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，被告应当将租金交付给原告，对原告要求被告支付从2012年11月15日至合同到期时按原合同月租金标准计算给原告造成的租金损失的诉讼请求，因双方在合同中已对租金进行了约定，现租赁合同已于2014年11月15日到期，故被告应当支付原告从2012年11月15日至合同到期时的租金，按租金标准计算为 49 643.28元。合同到期后，原告要求被告腾房返还，但被告一直占用，确实给原告造成了损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，对原告要求被告支付从合同到期时至实际交还门面之日止的房屋占用费按合同约定计算的租金损失，因双方约定的租赁费和市场管理费为第四、第五年的租赁费在上一年基础上每平方每年递增2元，则本院酌定2014年11月15日到期后所占用房屋造成的租金损失按第五年的租金标准计算，故被告应当支付原告从合同到期时至门面交付日为止按合同约定第五年的租金标准计算租金损失。在租赁期限届满后双方未能就续租达成协议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，被告应当将租赁营业房返还给原告，故本院对原告要求被告归还原告门面的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、由被告张书林在本判决书生效之日起二十日内支付给原告遵义市城投物业服务有限公司从2012年11月15日起至合同到期时所欠租金49643.28元，并支付合同到期后至实际交还门面之日止的占有使用费（按合同约定第五年的租金标准计算）；
二、被告张书林在本判决书生效之日起二十日内将位于遵义市白杨小区X栋X号营业房、库房返还给原告遵义市城投物业服务有限公司。
案件受理费520元,由被告张书林承担。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。
审判员 陈 钰
二○一五年二月四日
书记员 陈钦钦
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