委托代理人胡仁贵，系贵州仁贵律师事务所律师。
被告（反诉原告）福泉市人民政府马场坪街办事处三堡村洋基堡村民组。
代表人苟明珍，系该村民组组长。
被告苟明珍，贵州省福泉市人，现住福泉市。
二被告共同委托代理人胡建华，系贵州望江律师事务所律师。
原告王礼飞与被告福泉市人民政府马场坪街办事处三堡村洋基堡村民组（以下简称“洋基堡村民组”）、苟明珍租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法由审判员陈福江适用简易程序独任审判，在审理过程中被告洋基堡村民组向本院提出反诉，本院决定合并审理，并公开开庭进行了审理。原告王礼飞及其委托代理人胡仁贵、被告洋基堡村民组、苟明珍及二被告共同委托代理人胡建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王礼飞诉称，2014年9月23日，被告自愿将其组上的原洋基堡小学场地及房屋出租给原告使用，双方并签订了书面租赁合同。合同约定租赁期限为10年，前5年每年租金为35000元，后5年租金按48000元租用，被告并向原告保证其享有对租赁标的物的完全出租权。合同签订后，由苟明珍担保履行。被告收取了原告的租金1万元，却拒绝将出租的场地及房屋交给原告使用。经多次协商均未果，被告没有履行合同的诚意，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》，并由被告承担违约金10万元（含已交的租金1万元）；2、本案诉讼费由被告承担。
二被告共同辩称，因被告洋基堡村民组属于集体经济组织，将财产租赁给原告未经三分之二以上村民代表同意，同时所租给原告的财产不属于被告洋基堡村民组所有，被告无权处分，故双方签订的租赁合同无效。被告洋基堡村民组并以此向本院提起反诉，请求判令确认原告与被告于2014年9月23日签订的《租赁合同》无效。
原告针对其主张向本院提供如下证据：1号是身份证，证实原告的身份情况。2号是《租赁合同》，证实原告与被告签订租赁合同，并对双方的权利义务进行了约定。3号是收条，证实原告向被告交了1万元订金。4号是录音资料，证实原告向被告交租金，被告拒收的事实。
被告针对其主张向本院提供如下证据：1号是《租赁合同》，证实出租给原告的标的物只是教室和课桌板凳。2号是停止侵权告知书，证实教室和课桌板凳属于福泉市教育局所有。3号是现场照片4张，证实原、被告双方签订租赁合同后，原告已使用了租赁的场地和教室，并将场地内的树木砍掉。同时，被告向本院申请了证人文某某、何某某出庭作证，证实原洋基堡小学土地权属是被告洋基堡村民组的，教室和课桌板凳属于教育部门的，同时证实原告已搬到原洋基堡小学内居住使用至今。
本院依法向三堡村委会支书兰方泉进行了调查，其证实2014年8至9月，对于原、被告租赁原洋基堡小学的事情，有村民向村委会反映后，其村委会向原、被告双方均打过招呼原洋基堡小学不能租赁，同时向大院小学进行了汇报，市教育局和大院小学也派人处理。
对双方提供证据的审核分析认定如下：被告对原告提供的1至3号证据真实性无异议，本院予以采信；对原告提供的4号证据，提出该录音内容为原、被告双方争执意见，不能证实原告的主张的异议成立，本院不予采信。原告对被告提供的1至3号证据真实性无异议，本院予以采信。原告对被告申请出庭作证的证人证言提出异议，因该两位证人与被告提供的2号证据相互印证，本院予以采信。双方对本院依法调查三堡村委会支书兰方泉的证言，被告无异议，原告提出异议，因该证人系某某的领导，其证实的内容客观真实，能与被告庭审中陈述的事实相一致，故本院予以采信。
经审理查明，2014年9月23日，原告与被告洋基堡村民组签订《租赁合同》，双方签订的合同主要约定被告经村民代表讨论同意将原洋基堡小学（以围墙为界）出租给原告用于经营汽车装饰及洗车场（被告场地内的两层楼教室一栋和课桌板凳），租赁期限10年，从2014年9月23日至2025年1月1日止（2015年之前不算租金），前5年的租金每年35000元，后5年每年48000元，合同签订后先付2年的租金7万元，以后当年租金在一个月内付清（在租赁期间场地被征用，被告无条件退还当次所交的租金），如一方违约将承担违约金30万元，并由被告洋基堡村民组作为担保人。合同签订当日，原告向被告交纳了订金1万元，同时约定余款6万元于2015年1月1日付清。被告已将租赁的原洋基堡小学交给原告，原告并已搬至原洋基堡小学内居住至今。
另查明，2014年8至9月，对于原、被告租赁原洋基堡小学事宜，有村民向三堡村委会反映后，该村委会向打招呼不能租赁，并向大院小学汇报。2014年11月11日，福泉市教育局和福泉市大院小学向三堡村委会、洋基堡村民组发出停止侵犯洋基堡小学固定资产的告知书。
本院认为，因被告洋基堡村民组将其无权处分的财产租赁给原告，未得到权利人的追认，合同签订后也未取得租赁财产的处分权，违反了法律规定，故原告与被告洋基堡村民组签订的租赁合同无效。原告主张解除双方签订的租赁合同，因该合同属无效合同，故不存在解除的前提。被告主张确认该合同无效的理由成立，本院予以支持。因双方签订的租赁合同无效，双方依据该合同取得的财产应当互相返还，即由原告搬出原洋基堡小学，由被告洋基堡村民组返还原告所交的订金1万元。同时，根据法律规定有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，因本案中的证人证言证实，三堡村委会向双方打过招呼原洋基堡小学不能租赁，双方均知道被告对原洋基堡小学无权处分，故双方都有过错，应各自承担自己受到的损失的责任，即原告诉请判令被告承担违约金9万元的理由不成立，本院不予支持。另对于被告苟明珍的责任问题，因被告苟明珍在租赁合同中出租方和担保人处的签字均代表的是村民组长，系职务行为，故被告苟明珍不承担民事责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告王礼飞与被告福泉市人民政府马场坪街办事处三堡村洋基堡村民组于2014年9月23日签订的《租赁合同》无效；
二、由被告福泉市人民政府马场坪街办事处三堡村洋基堡村民组返还原告王礼飞订金一万元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、限原告王礼飞于本判决生效之日起十日内搬出原洋基堡小学；
四、被告苟明珍不承担民事责任；
五、驳回原告王礼飞的其他诉讼请求。
本诉案件受理费2300元，已减半收取1150元，由原告王礼飞承担1000元，被告洋基堡村民组承担150元。反诉案件受理费60元，已减半收取30元，由被告洋基堡村民组承担。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决发生法律效力。
本判决发生法律效力后，如义务人未履行义务，权利人有权在本判决确定的履行期限届满之日起二年内申请执行。
审判员 陈福江
二〇一五年六月二日
书记员 宋泽星
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