法定代表人易江萍，系该公司董事长。
委托代理人付光禄，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）周秉。
上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司与被上诉人周秉商品房预售合同纠纷一案，贵州省兴义市人民法院于2014年3月21日作出（2014）黔义民初字第229号民事判决。宣判后，上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
本院二审审理查明：2009年5月3日，周秉与贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称为“安达公司”）签订《商品房买卖合同》，购买安达公司开发的位于兴义市某楼盘B 16栋某某号商品房一套。该套商品房建筑面积约133.45平方米，按建筑面积2121.40元/平方米计算房屋价款，周秉已按约定支付了房屋价款308112元。该《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应于2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’条件的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“逾期交房超过60日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起到实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价万分之八的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方协商解决，如因买受人原因造成未能按时产权登记的，出卖人不承担相关责任。”安达公司于2010年11月12日在房屋未经验收合格的情况下将涉案商品房交付给周秉使用。同日，周秉向安达公司支付了勘丈费、维修基金、房产证工本费合计5962.5元，并补交了房屋面积误差差价25011元。
另查明，2013年9月12日，安达公司将向周秉代收的维修基金缴存到主管机关专户。涉案楼盘于2013年4月19日经验收合格取得《竣工验收备案表》，于2013年10月8日获经兴义市住建局初始登记。
一审原告周秉诉称：周秉于2009年5月3日与安达公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：周秉向安达公司购买兴义市某小区B16栋某某号预售商品房1套，建筑面积约133.45平方米，每平方米单价为2121.40元，2010年6月30日前交房，同时安达公司在商品房交付使用后90日内为周秉办理房屋所有权证书。周秉已按约向安达公司付清购房总款308112元，但安达公司未在合同约定的期限内交房，迟延至2010年11月12日才交房。交房时，周秉还向安达公司支付房屋维修基金、房产证工本费等其他费用。另外，安达公司未能依照双方合同约定在90日内为周秉办理房屋所有权证书。为此，周秉与安达公司交涉未果。周秉与安达公司签订的《商品房预售合同》，内容合法有效，双方均应严格、全面地履行合同。安达公司未在约定期内为周秉办理房屋所有权证书的行为，明显违反合同约定，应承担违约责任。现要求安达公司于判决生效后30日内为周秉办妥房屋所有权证书，并承担从2011年2月13日起以已付购房款总额308112元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率9.225%计算至房屋所有权证书办妥之日止的迟延办理房屋所有权证书的违约金，案件受理费由安达公司承担。
被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司答辩称：周秉诉称的《商品房买卖合同》的订立时间、约定交房时间、实际交房时间、房屋的面积、房屋价款、房屋单价及付款情况属实。涉案楼盘已于2013年4月19日经验收合格取得《竣工验收备案表》，于2013年10月8日获经兴义市住建局初始登记，现可以办理权属证书。至今没有办理产权证的原因是周秉没有提交相应的证件，才导致不能办理，该责任不能完全归责于安达公司。周秉支付的房屋价款中有部分是按揭贷款，房屋产权证的办理与否与损失没有关系。周秉要求支付的违约金过高，要求法院予以减少。
一审认为：安达公司在取得商品房预售许可证后，与周秉所签订的《商品房买卖合同》有效，合同签订后双方均应按约定全面履行各自义务。周秉已按合同约定履行了付款义务；安达公司于2013年9月12日才将作为办理产权登记的必须义务之一的代收周秉的维修基金缴存到主管机关专户，未按合同约定及法律规定期限履行办理权属登记的相应义务，即未在合同约定的出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。周秉未取得权属证书是因安达公司未在约定期限内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，进行初始登记，故周秉未能在期限内取得权属证书是安达公司的责任所致，安达公司依法应当承担违约责任。
关于周秉要求安达公司为其办妥房屋所有权证书的问题。双方在《商品房买卖合同》中对权属登记方面约定安达公司的义务是将办理权属登记需要由安达公司提供的资料报产权登记机关备案，而不是为周秉办妥产权证书，故周秉要求安达公司为其办妥房屋所有权证书的主张不符合合同的约定，且办理产权证书是以产权登记机关为主体的登记行为，并非安达公司独立能够完成，故对办妥房屋所有权证书的诉讼请求不予支持。
关于周秉未按期取得权属证书违约金的起算日期问题。双方在《商品房买卖合同》中约定安达公司应在2010年6月30日前交房，安达公司应依约定按期交房，安达公司于2010年10月30日在房屋未经验收合格的情况下将涉案商品房交付给周秉使用，合同约定安达公司办理产权证书的义务是在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需要由安达公司提供的资料报产权登记机关备案，安达公司未在约定期限内履行自己在办理产权证中应履行的义务，即未在约定期限内将办理权属登记需要由安达公司提供的资料报产权登记机关备案，周秉主张以2011年2月13日为违约金的起算日期应予支持。
关于周秉未按期取得权属证书违约金的止算日期问题。双方《商品房买卖合同》中约定安达公司在权属登记方面的义务是：“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中，安达公司未举证证明其履行了“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务的具体时间，按“谁主张，谁举证”的一般民事诉讼举证规则，不能认定安达公司履行该合同义务的具体时间。鉴于安达公司于2013年9月12日才将办理权属登记必须事项之一的将向周秉收取的维修基金上交主管机关，且涉案楼盘已于2013年10月8日获经初始登记，据此，推定获经初始登记日为安达公司履行完资料报产权登记机关备案日，以此作为周秉未如期取得权属证书的违约金止算日为宜。
关于周秉未按期取得权属证书违约金的计算标准的问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条中对未在期限内取得权属证书违约责任的约定为“协商解决”，但双方未能协商解决，且周秉经业主委员会通过信访途径后，经有关行政机关和基层组织解决仍未达成协议，应视为双方对违约责任约定不明。对违约责任及违约金的确定应遵循“有约定从约定，无约定从法定”的契约精神。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，同时虑及周秉所支付房款中有部分系按揭贷款，即已在涉案商品房所有权之上设置了负担，权利的处分受到一定限制，并结合违约金计算的时间长、安达公司在逾期办理权属证书中的违约程度等本案的实际情况，以中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率作为违约金的计算标准为宜。
据此，参照中国人民银行公布的金融机构存贷款基准年利率，对安达公司应支付周秉未在期限内取得房屋权属证书产生的违约金计算为：50253.49元[308112元（房屋总价）×6.15%(基准年利率)÷365天×968天(从2011年2月13日至2013年10月8日)]。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，一审判决如下：一、限被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周秉违约金50253.49元；二、驳回原告周秉的其余诉讼请求。案件受理费1754元，减半收取为877元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担600元，原告周秉承担277元。
一审宣判后，上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司不服该判决，以一审判决认定事实错误、适用法律错误为由提起上诉，请求二审撤销原判，依法公正判决。上诉理由为：1、一审认定安达公司延期提供办理涉案房屋权属证书相关资料报产权登记机关备案导致周秉未按期取得涉案房屋权属证书违约责任的起算时间错误。（1）一审认定的交房时间错误。2009年5月3日，安达公司与周秉签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定：出卖人应于2010年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并取得合格证明文件的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方协商解决。本案中，涉案房屋于2010年10月竣工，安达公司告知买受人可以入住，但还不具备法定房屋交付条件。2013年4月19日，涉案房屋经兴义市房地产主管部门验收合格并取得《建设工程竣工验收备案表》，达到法定交付条件。根据双方合同约定及法律强制性规定，安达公司向周秉交付房屋的时间，最早应为2013年4月19日。（2）一审认定的安达公司承担延期提交办证资料违约责任起算时间错误。2013年10月8日，涉诉房屋获经兴义市房地产管理部门初始登记，具备办理房屋权属证书的条件。据此，安达公司应承担的延期提供办证资料违约责任起算时间应自2013年4月19日往后推90日，即自2013年7月19日开始计算，一审以安达公司告知周秉可以入住的时间往后推90日为本案违约责任的起算时间，认定事实错误。2、一审适用法律错误。违约金分为赔偿性违约金和惩罚性违约金，而本案周秉所诉逾期办证违约金应属赔偿性违约金，原因是安达公司在房屋验收合格后，已积极将办证相关资料提交房地产主管部门，虽在办理权属证书的时间上有所拖延，但是其中也有政府部门延期审查资料的原因。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，赔偿性违约金数额应与实际造成的损失数额相当，违约金过高或过低时均允许适当调整。本案中，周秉未按期取得房产证，对其并未造成任何损失，一审判决安达公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金，适用法律错误。
二审中，上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司未提交新的证据。
被上诉人周秉答辩称：1、一审认定的交房时间正确。2、迟延办理产权证是安达公司单方恶意造成，安达公司违反双方合同中关于交房时间及协助办理产权证的期限约定，依法应承担违约责任。3、一审适用法律正确，但是周秉在一审中请求按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算本案违约金，该诉请并没有超出法律规定的标准，一审仅按照中国人民银行计收贷款年利率的标准计算本案违约金不当，请求二审对此节予以改判。
二审中，被上诉人周秉未提交新的证据。
综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1、原判认定安达公司逾期提交办证资料违约责任的起算时间是否正确；2、原判对逾期办证违约金的计算标准是否适当。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条分别对逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约责任进行了规定，由此可知，逾期交房违约责任与逾期办证违约责任属不同性质，在逾期交房和逾期办证的违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。本案中，安达公司与周秉签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。因双方《商品房买卖合同》第八条、第十五条就安达公司交付房屋以及办理提交办证资料的时间均作了明确约定，现安达公司未按照合同约定的期限将办理房屋权属证书需要由安达公司提交的资料报产权登记机关备案，导致周秉不能按期取得房产证，安达公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任。
关于原判认定安达公司逾期提交办证资料违约责任的起算时间是否正确的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》，安达公司在该合同中承诺在2010年6月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后90日内将办理产权登记需要由安达公司提交的资料报产权登记机关备案，据此，安达公司应在2010年9月30日前即履行提供办证资料报产权登记机关备案的义务，逾期，则应从该期限届满之次日（10月1日）起承担违约责任。对于安达公司关于涉案房屋在2013年4月19日前未经验收合格，未达到法定交付条件，故延期提交办证资料违约责任应在2013年4月19日房屋达到交付条件经过90日后开始计算的上诉理由。依据双方合同，安达公司应在2010年6月30日前交付房屋，其迟延至2013年4月19日才取得法定的房屋交付条件，已构成逾期交房。正如前述分析，逾期交房违约责任与逾期办证违约责任属不同性质，逾期交房不能成为逾期办证违约责任的法定免责事由。据此，本案安达公司逾期提交办证资料违约责任起算日期应为2010年10月1日，而周秉主张从2011年2月13日起开始计算，系对其权利的处分，一审予以支持，并无不当。
关于原判对本案逾期办证违约金的计算标准是否适当的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审结合本案实际，区分采用按揭方式购房等因素，酌情按照已付购房款总额参照中国人民银行公布的金融机构存贷款基准年利率计算违约金，属已据实调减出卖人承担逾期办证法定违约金的数额，故安达公司上诉称一审对违约金的计算标准适用法律错误一节不能成立。被上诉人周秉在上诉答辩中对一审认定的逾期办证违约金标准提出异议，但其并未对此提起上诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十六条的规定，本院不予审查，仅对安达公司上诉请求及与上诉请求有关的事实及适用法律进行审查。结合贵州省内同类纠纷的处理情况及鉴于此类案件数量较大、业主人数众多，从平衡出卖人和买受人双方利益考虑，本院对一审认定的逾期办证违约金标准予以维持。
关于安达公司上诉称一审对交房时间认定错误一节。实际交付与法定交付系不同概念，实际交付即买受人占有使用房屋的状态，法定交付是指交付的房屋必须达到法定交付条件。据此，一审根据查明的事实认定“安达公司于2010年11月12日在房屋未经验收合格的情况下将涉案商品房交付给周秉使用”并无不当，对安达公司该项上诉理由不予支持。
关于安达公司上诉主张未按期办理房产证对周秉并未造成损失，本案违约金过高，请求予以调减的上诉理由。首先，违约责任的承担并不以存在损失为前提。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条中关于违约金过高或过低可以请求人民法院予以调减的规定仅适用于双方在合同中对违约金有约定的情形。再次，本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中对逾期提交办证资料违约金的约定为“双方协商解决”，但双方未能协商解决，应视为双方对违约金约定不明。据此，安达公司该项请求调减违约金的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1754元，由上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹慧兰
代理审判员 陈玉萍
代理审判员 蒋松
二○一四年八月十二日
书 记 员 罗倩
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