发布日期：2015-09-01
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民 事 判 决 书
原告刁某英。
委托代理人任永朝，石阡县中心法律服务所法律工作者。
被告卢某富（付）。
原告刁某英与被告卢某富买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刁某英及其委托代理人任永朝到庭参加了诉讼，被告卢某富经本院公告送达应诉通知书、民事诉讼状副本、举证通知书、风险提示书、合议庭成员通知书及开庭传票，期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刁某英诉称：原、被告于2010年10月4日自愿签订了《购房协议》，协议约定被告将坐落于石阡县汤山镇河西街林业局办公楼下面的门面房（24号门面）一间转让给原告，因被告还未取得该门面的土地使用证，便将25号门面房的土地使用证抵押给原告，同时约定待24号门面手续齐全后便将门面过户给原告，否则将25号门面过户给原告。原告于当日按照约定将房屋转让款人民币16.8万元支付给被告。但被告至今未将上述房屋过户给原告。综上，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，据此，特提起诉讼，请求：一、依法确认原、被告签订的《购房协议》有效；二、判令被告将坐落于石阡县汤山镇河西街林业局办公室楼下的门面房一间过户给原告；三、本案诉讼费由被告承担。
原告刁某英提供以下证据支持其诉讼请求：
1、身份证，证明原告的基本情况；
2、《购房协议》一份，证明原告以人民币16.8万元向被告购买门面一间，双方于2010年10月4日签订购房协议的事实；
3、收条一份，证明被告卢某富已于2010年10月4日收到原告购房款人民币16.4万元，并向原告出具了收条的事实；
4、照片三张，证明原告购买被告门面所在位置即石阡县林业局楼下24号门面；
5、石房权证汤山镇字第某号房屋所有权证一份，证明被告卢某富将其所有的位于石阡县汤山镇河西街龙川星苑中1-6号门面出售给原告的事实；
6、石国用（2007）第x号土地使用证，证明被告卢某富将位于石阡县汤山镇临江社区龙川星苑2栋23号门面出让给朱某发，原告购买的是24号门面，同时证明23号和24号门面系房产证上的1-5号和1-6号门面，是办在同一个房产证上的事实。
本院依职权调取的证据有：
1、石阡县公安局汤山派出所出具的贵州省人员基本信息表，证明被告卢某富的基本情况；
2、调查被告卢某富之妻王某英的笔录一份，证明被告卢某富现下落不明，无法联系，并表示卢某富买卖房屋她不晓得，卢某富的一切事情与她无关，她也不参与的事实；
3、石阡县住房和城乡规划建设局产权情况记载，证明被告卢某富位于石阡县汤山镇河西街龙川星苑的房屋1-5、1-6号（产权证号为某）已于2009年3月24日抵押给石阡县农村信用合作联社汤山信用社，其终止日期为2012年3月24日的事实；
4、石阡县农村信用合作联社汤山信用社于2015年3月11日出具的《关于卢某富在我社贷款的说明》，证明被告卢某富分别于2009年3月25日和4月30日向该社借款共计人民币35万元，用自有房屋抵押，该贷款已于2013年全部还清，抵押房屋产权证已被领取的事实。
以上原告的陈述和所提交的证据及本院依职权收集的证据，经庭审举证、质证，可以认定以下事实：
经审理查明：原告刁某英十年前租住原东台房开公司开发的石阡县汤山镇河西街龙川星苑2栋24号（现石阡县林业局办公楼下）门面房一间，住了约两年时间之后，被告卢某富便将该门面房及相邻23号门面房予以购买，并于2007年12月14日将该门面房及23号门面房办在同一房屋产权证（石房权证汤山镇字第某号）上，其房屋状况中的房号为1-5、1-6，原告刁某英仍继续租住24号门面房（即产权证中的1-6号）。在租住房屋期间，被告卢某富相继在原告处借款共计人民币11万元，后因无力偿还借款，被告卢某富便提出将该门面房屋出售给原告刁某英，经双方协商，达成以人民币16.8万元的房屋买卖协议，并于2010年10月4日签订了《购房协议》，其《购房协议》载明：“甲方：卢某富（付）身份证号码×××（以下简称甲方），乙方：刁某英（以下简称乙方），甲方卢某富有意出售在汤山镇河西街林业局办公楼下的门面房壹间（面积平方米）。经甲乙双方共同协商，甲方以该门面房壹拾陆万捌仟元（168000.00元）的价格出售给刁某英。双方就出售的相关事宜达成如下协议：一、甲方卢某富要求乙方必须将购买门面房款壹拾陆万肆仟元一次性付完，余下肆仟元作该房产权证和土地使用证过户费用的押金。二、乙方要求再付房款时甲方必须将该房产权证和土地使用证给乙方，同时双方约定产权证和土地使用证过户费用各自承担50%。三、鉴于甲方已将该门面房产权证作贷款抵押的情况下，甲方承诺抵押期满后（即2012年元月30日）将产权证交给乙方。同时乙方扣除过户手续费用后余款退还甲方，如过户费用不够双方按第二条款各自承担应该承担的费用。四、甲方门面房出售给乙方前与该门面房相关的一切债务与乙方无关。五、乙方要求甲方不准将该门面房的产权证作重复抵押，双方约定的时间必须兑现，否则甲方属于违约，并承担相应的法律责任。六、甲乙双方对本协议签字生效，如事后甲方反悔，应按双方约定的购房款叁倍赔偿乙方损失，并承担相应的法律责任。甲方：卢某富，乙方：刁某英，见证人：杨某碧，2010年10月4日”。协议签订后，原告按照协议支付了购房款人民币16.4万元（扣除原借款人民币11万元，实际支付人民币5.4万），被告于当日向原告出具了收条一份，其收条载明：“今收到刁某英购我在汤山镇河西街林业局办公楼下面的门面房款壹拾陆万肆仟元整（16.4万元）。此据，收款人：卢某富，2010年10月4日”。被告承诺的抵押期满后，原告便要求被告交付该门面房产权证，被告则以尚未偿还贷款为由拒绝交付。2015年2月13日，原告以被告未完全履行《购房协议》，至今未将房屋过户给原告，其行为严重侵犯了原告的合法权益为由向本院提起诉讼，请求依法判决如前诉请。
另查明，被告分别于2009年3月25日和4月30日向石阡县农村信用合作联社汤山信用社借款共计人民币35万元，并以其石房权证汤山镇字第某号房屋所有权证，即石阡县汤山镇河西街龙川星苑房号为1-5、1-6的门面房作借款抵押，其设定日期为2009年3月24日，终止日期为2012年3月24日，该借款被告于2013年全部还清后，被告卢某富便将该房屋产权证领走，但未到房屋管理部门办理注销手续。被告得到该房屋产权证后，又将该房屋产权证抵押给他人作私人借款，原告知晓后，通过与借款人协商，借款人将该门面房产权证交付给了原告。原告从租赁到购买该门面房，居住至今十余年时间。
本院认为，被告在原告租赁其房屋期间，将其租赁房屋抵押给石阡县信用合作联社汤山信用社作借款，并办理了抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。……”的规定，原告作为承租人仍可继续使用租赁物。在租赁过程中，被告为了偿还原告个人借款，与原告在抵押期间达成购房协议，并在协议书中承诺抵押期满后将产权证交付给原告，事实上被告已于2013年还清全部贷款，故原、被告转让协议并未对抵押权人即石阡县信用合作联社汤山信用社构成侵害，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原、被告双方签订的购房协议有效，被告应继续履行该协议，协助原告办理房屋产权登记转移手续，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，一百九十条，第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刁某英与被告卢某富签订的《购房协议》有效；
二、由被告卢某富于本判决生效之日起10日内将其所有的坐落于石阡县汤山镇河西街林业局办公楼下24号门面房（即石房权证汤山镇字第某号1-6）一间变更到原告刁某英名下。
案件受理费人民币50元，由被告卢某富承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
审 判 长 罗 飞
审 判 员 艾银昌
人民陪审员 鲁晓莉
二〇一五年六月十八日
书 记 员 郭 超
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