发布日期：2014-04-25
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民 事 判 决 书
原告铜仁地区中南房地产开发有限公司。
法定代表人张某，该公司总经理。
委托代理人张李某某，贵州泽富律师事务所律师。
被告石阡原野实业有限责任公司。
法定代表人蔡某某，该公司经理。
委托代理人杨某某。
委托代理人杨某容。
原告铜仁地区中南房地产开发有限公司与被告石阡原野实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2012年9月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告铜仁地区中南房地产开发有限公司法定代表人张某的委托代理人张李某某，被告石阡原野实业有限责任公司法定代表人蔡某某及委托代理人杨某某、杨某容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告铜仁中南公司诉称：2010年8月30日我方与被告签订的《石阡县某某项目开发建设合同》第二条第二项约定“原告在签订合同之日起5个月借给被告人民币220万元，此借款期限为二年半，到期后归还原告，不计任何利息。”及第八条六项约定“被告到期不归还200万元借款，被告自愿用位于贵州省石阡县汤山镇北塔大道北段东侧的石阡县某某前排从第一个门面算起至450平方米止的商业门面抵付该借款。”合同签订后我方按合同约定全面履行了合同约定的义务，2013年9月18日借款到期后，被告未予归还。为此，特起诉请求：1、依法判决合同约定的位于贵州省石阡县汤山镇北塔大道北段东侧的石阡县某某前排从第一个门面算起至450平方米止的商业门面归我方所有；2、本案的受理费由被告承担。
原告铜仁地区中南房地产开发有限公司提供了下列证据证明自己的主张。
一、组织机构代码证、法定代表人的身份证和营业执照一份，用以证明原告公司具有合法的诉讼主体资格的事实。
二、公证书即合同，用以证明原告借款人民币220万元给被告，并约定被告于2013年9月18日归还原告，如到期不归还，被告用位于开发的一楼前排第一个门面算起至450平方止抵付人民币220万元借款以及三通一平及周边关系由被告承担的事实。
三、还款说明一份，用以证明被告在石阡县农村信用合作联社借款人民币170万元及期间利息7524.57元，原告分三次代为偿还了借款及利息的事实。
四、收条一份，用以证明原告按合同约定向被告缴纳保证金及进度款人民币50万元转作借款的事实。
五、收据及合同，用以证明按合同约定应由被告承担东面保坎及通水电的义务，而由原告代为履行产生的费用共计人民币424145元的事实。
被告石阡原野实业有限责任公司辩称：首先，原告所诉被告系石阡县原野实业有限责任公司，而我方注册的系石阡原野实业有限责任公司，故本案被告的主体资格不符。其次，原告诉请的位于石阡县汤山镇北塔大道北段东侧的石阡县某某前排从第一个门面算起至450平方米止的商业门面归其所有，缺乏事实依据和法律依据，因约定的借款是170万元，而非220万元，在银行的还款凭证上载明的还款人是我公司，而非原告还款。按照物权法相关规定，本案的抵押物未进行登记，不产生物权效力，即便欠款事实存在，也只能请求还款。50万的进度保证金不是借款，原告实际才交付37万保证金，因原告违约，按合同约定该款不应偿还，同时原告在施工上违约，并将我方的部分房屋进行了出售。再次，即便原告诉请成立的情况下，应支付给我方1，632613元后方可，即出售的住房一套价值40万元、按补充合同约定原告应承担的补偿费10万元、约定的借款50万元用于我方运作该项目的前期费用、原告承担的银行超期利息14613元、拖欠工程违约金21.8万元及原告应支付给我方的40万元。所以，原告的主张既无事实依据，也无法律依据，相反是原告多处违约给我方造成了损失。
被告石阡原野实业有限责任公司提供了下列证据证明自己的主张。
一、营业执照和组织机构代码证、蔡某某的身份证，用以证明被告具有自然人独资性质的合法主体资格，以及被告不是石阡县原野实业有限责任公司，原告起诉被告主体不符的事实。
二、委托书和公证书，用以证明：1、原告是委托尹国良全权处理该项目中一切事宜的事实；2、原告未给被告办证而违约；3、原告应借款170万元给被告二年半且不计息；3、工期需延期要经被告签字认可；4、未约定原告违约可抵付问题；5、合同和补充合同均是经公证且原告延期一天要支付1000元违约金和应给被告10万元补偿费的事实。
三、承诺书和竣工验收备案表，用以证明：1、原告承诺工程竣工后三个月将属于被告所有的资产手续证件办给被告；2、原告违约除按市场价赔偿被告损失外还应承担100万元违约金的事实；3、竣工时间为2013年4月30日，原告至今超过三个月未办而违约的事实。
四、收款收据和协议，用以证明即便被告欠有原告款项也只有130万元和原告欠被告在签订合同前答复的应付的50万元的事实
五、缴款单两张、结息凭证一张、贷款收回凭证三张和产权情况记载单四份，用以证明：1、原告实际才交纳37万元工程进度保证金而非50万元；2、由于原告违约导致被告多支付14613.2元利息；3、被告所欠170万元的债务不是原告偿还的事实即原告诉称被告欠其220万元贷款无事实依据的事实；4、原告已将属于被告享有所有权的一套房屋予以出售的事实。
六、民事答辩暨反诉状、裁定书、石阡县人民法院（2013）石民商初字第1号民事判决书，用以证明原告曾起诉被告所欠220万元，因证据不足而撤诉，本次系重复起诉的事实，以及原告主张是用门面和房屋担保债权的理由不成立且法院已予以认定的事实。
七、石阡县农村信用合作联社营业部“说明”一份，用以证明在信用社的还款以票据为准，不是原告偿还的贷款，以及原告开庭提交的“说明”已申明作废的事实。
经审理查明：2010年8月30日，原告铜仁地区中南房地产开发有限公司委托代理人尹国良与被告石阡原野实业有限责任公司法定代表人蔡某某签订了《石阡县某某项目开发建设合同》后，于2010年9月2日双方又签订了补充合同就如何建设石阡县某某工程达成协议，并经石阡县公证处2011年6月20日以（2011）石证字406号公证书予以公证。其中合同第二条第二项约定“石阡县某某项目运作以来，甲方已支付项目的有关建设手续、土地及平整等项目相关前期费用300万元，其中在银行贷款170万元。乙方愿在签订合同之日起5个月内借给甲方170万元，作为归还银行贷款之用，此借款期限为二年半，到期后甲方归还乙方，不计算任何利息。”和第六条第四项约定“签订本合同时乙方（原告）向甲方（被告）交工程质量及进度保证金伍拾万元（￥50万元）。此款项目工程完工取得合格备案手续后，转作乙方借给甲方的借款，借款期限为二年半时间，到期后甲方归还乙方，并不支付利息。”及第八条第六项约定“甲方到期不归还170万元借款及利息，及本合同中的质量保证金及进度款转作的借款50万元。甲方用一楼前排的第一个门面算起至450平方米的地方止，或用二楼南头的1050平方米的房屋抵付220万元的借款。借款超期利息由甲方支付。”合同签订后，原告按约定偿还了被告在石阡县农村信用联社贷款170万元及利息7524.57，其中公司转了一部分帐，公司股东按股份比例用现金偿还了一部分，并向被告支付了50万进度保证金。2012年4月30日该工程竣工验收，2012年5月4日该工程竣工验收的材料在石阡县建设局备案。2013年9月18日借款到期后，被告未予归还，为此，原告诉来本院，请求依法判决合同约定的位于石阡县汤山镇北塔大道北段东侧的石阡县某某前排从第一个门面算起至450平方米止的商业门面归原告所有。在审理中，双方分歧过大，无法达成调解协议。
上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提供的证据，并经庭审举证、质证，以及庭审记录在卷佐证，可以认定。
本院认为：原、被告签订的《石阡县某某项目开发建设合同》和《石阡县某某项目开发建设补充合同》，是双方的真实意思表示，应予维护。在本案中，对该合同约定抵押借款行为的法律分析如下：首先，对本案的合同约定系一份债的关系或债权、债务关系的合同约定，非物权关系合同，符合债和债权、债务的特征，由于抵押物属于物权法律关系范畴，不属于债的关系范畴，因而不能适用《物权法》关于抵押部分的法律规定；其次，原、被告签订合同第二条第二款、第六条第四款系附条件的借款合同，属于债的关系范畴，作为合同的主文内容是该合同不可分割的部分，双方对借款条件、借款方式、借款用途、借款期限、借款是否有利息等作了明确的约定，系附条件的借款，条件的成就为原告取得该项目的承建权。合同签订后，双方如约履行协议，借款发生、借款合同生效并履行完毕，债的法律关系建立，被告有义务偿还原告170万元借款及利息。对合同第八条第六款的约定系建设合同的违约责任约定，适用《合同法》及相应司法解释关于违约金的相应规定，该约定不属于抵押，系对被告违约后的约定违约罚则，虽系双方的真实意思表示，但违反了法律的强制性规定，该约定不属于物权约定，因标的物未实际产生，是臆想性的标的物，在约定时未实际存在的客体物，违反了物权法关于担保的法则，且双方约定的物权担保也未依法进行抵押登记，因抵押权实行的是登记生效主义，即使合同约定有效，但抵押合同未生效；再次，双方将第八条第六款置于违约责任之下，是原告为防止被告到期不能或不偿还借款及进度款而约定的违约金，即使双方约定成立的情况下，450平方米的商业门面价值远大于原告借给被告的170万元及50万元进度款，不符合合同法对违约金的规定。综上，对原告请求按合同约定的位于石阡县汤山镇北塔大道北段东侧的石阡县某某前排从第一个门面算起至450平方米止的商业门面抵付借给被告的170万元借款及50万元进度款的诉讼请求，本院不予支持。本案债权、债务关系已成立，被告违约，依法应归还原告为其偿还的银行贷款170万元和转作借款的50万元进度保证金。本案双方约定的超期利息7524.57元，原告进行了偿还，被告应归还原告。对本案的违约责任，考虑到原告的实际损失，被告按银行同期贷款利率的四倍承担违约责任。被告以原告在施工中的违约来对抗本案原告借款的理由不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、由被告石阡原野实业有限责任公司偿还原告铜仁地区中南房地产开发有限公司借款人民币1，700000元及利息7524.57元，工程进度保证金人民币500000元，共计人民币2，207524.57元。
二、由被告石阡原野实业有限责任公司支付原告铜仁地区中南房地产开发有限公司利息，即本金人民币2，200000元，按商业银行同期贷款利率四倍计息，自2013年9月19日起计算至本判决生效之日止。
三、驳回原告铜仁地区中南房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
以上有执行内容的款项，限在本判决发生法律效力后30日内履行。
案件受理费人民币24400元，由被告石阡原野实业有限责任公司负担。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费24400元。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 罗 柿
审 判 员 沈冬青
人民陪审员 杨昌礼
二〇一四年三月二十二日
书 记 员 李诗扬
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