委托代理人王建锋，四川平通律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈莉，住赤水市。
原告（反诉被告）蔡佩容与被告（反诉原告）陈莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理后，依法适用简易程序由审判员袁成伟公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡佩容及其委托代理人王建锋，被告（反诉原告）陈莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蔡佩容诉辩称:蔡佩容与袁健涛合伙经营歌厅，2012年1月1日袁健涛以个人名义与陈莉签订房屋租赁合同，承租陈莉位于赤水市某某镇新建路私房菜底楼门市用于经营歌厅。2012年1月12日蔡佩容通过转让获得该歌厅全部股权，蔡佩容由此取得该房屋的租赁权，陈莉予以认可，蔡佩容为此向陈莉之夫王遇春交清2014年1月1日至2016年12月31日房租30000元及定金2000元。2014年8月11日，歌厅所在地赤水市某某镇街道遭受特大洪灾，导致装修及设备全部冲毁，蔡佩容再无力重新装修、购买设备，致使合同目的不能实现。为此，要求解除与陈莉的房屋租赁合同，并由陈莉退还房租23000元及保证金2000元。陈莉提出的清淤费、房屋维修费，与事实不符，夸大了损失，且与蔡佩容无关，陈莉作为房屋的产权人，该费用应由其自行承担。
被告（反诉原告）陈莉诉辩称：陈莉租赁给蔡佩容的房屋不是危房，可正常居住并用于营业，且陈莉无违约行为，蔡佩容主张解除合同的理由不成立，故坚持不同意解除合同。因蔡佩容故意迟交该房屋钥匙，导致该房屋被洪水浸泡时间过长，扩大了损失，要求清淤费、房屋维修费、误工损失等共计59120元由蔡佩容承担。
经审理查明：陈莉（甲方）和袁健涛（乙方）于2012年1 月1日签订房屋租赁协议，该协议载明:“一、租赁时间:从2012年1月1日至2017年1月1日止，共计五年。二、租金及付款方式：租金采用二次付清：签合同之日支付前两年租金共计18000元；2014年1月1日支付后三年租金30000元整，另加2000元保证金，乙方在租赁期满交清水、电、气费用后，甲方退还乙方2000元保证金。如果乙方在2014年1月1日没有及时交后三年房租，甲方有权从当日收回门市。三、装潢问题：在不违反国家法律规定和不危及楼房建筑安全的条件下，乙方可自行展开装潢，装潢引起的一切事故，由乙方自行负责。四、设备设施问题：属于营业性设施、设备为乙方所有，租赁期满后乙方带走，但不得损坏地面、墙壁铺装设施；属于房产设施，水、电设备为甲方所有，租赁期满后乙方不得拆除和移动。五、门市租赁期间产生的水、电、气及清洁费等，由乙方及时向有关部门缴纳，并由乙方负责门市的日常保洁和治安工作。六、乙方在合同期间如果有特殊情况需要转让，必须经甲方同意并在合同上签字方可转让，否则视为违约，甲方有权收回门市，并不退还未到期租金。七、租赁期间产生的一切税费由乙方负责。八、租赁期满时，乙方必须保证灯亮、排污畅通、门窗完好，如有损坏，乙方按价赔偿。九、未尽事宜，双方另行协商”。2012年2月3日（农历2012年1月12日），蔡佩容与歌厅合伙人袁健涛签订股权转让协议，袁健涛当日将其股份全部转让给蔡佩容。2014年1月29日，陈莉之夫王遇春向蔡佩容出具收据一份，该收据载明：“收到蔡佩容现金32000元，2014年1月1日至2016年12月31日三年房租含2000元押金”。2014年8月11日凌晨5时许，赤水市某某镇街道遭受特大洪灾，蔡佩容所租赁陈莉的房屋也在洪灾中被淹没、浸泡，但蔡佩容未向本院提供在洪灾中受损设备、物件清单，也未向民政、救灾部门申报所损失的设备、物件。赤水市某某镇新建路私房菜底楼门市在洪灾后是由陈莉在赤水市某某镇翠华社区人员在场的情况下破门进入负责清淤、维修；庭审中，蔡佩容、陈莉均认可该房屋现不属于危房、仍可正常居住，用于营业。本案受理前，蔡佩容已将自己投入的设备和物件自行运走。
上述事实，有当事人的当庭陈述，房屋租赁协议，股权转让书，收款收据，短信，通话记录，U盘，本案庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，陈莉与袁健涛于2012年1月1日签订的房屋租赁合同，系双方在平等自愿的基础上订立，是双方真实意思的表示，且不违反有关法律和行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本院认定该合同为有效合同。2012年2月3日袁健涛将其股份转让给蔡佩容，蔡佩容向陈莉之夫交清房租，蔡佩容即承受该合同的权利义务，且陈莉予以认可，故该合同对蔡佩容和陈莉具有法律效力。
《中华人民共和国合同法》第九十三条明确规定，当事人协商一致，可以解除合同。现蔡佩容以无力继续营业，合同目的不能实现为由要求与陈莉解除合同，陈莉不同意解除，蔡佩容为此未提供具有法定解除合同情形的有效证据，虽本案蔡佩容所租赁陈莉的房屋所在地赤水市某某镇街道遭受特大洪灾，但蔡佩容和陈莉均认可该房屋现未毁损、灭失，且不属于危房，仍可正常居住并用于营业，又因蔡佩容与陈莉所签订的合同标的物是房屋，合同目的是指房屋的租赁使用，而不是歌厅的经营能力和风险，故本院对蔡佩容的诉讼请求不予支持，蔡佩容和陈莉应当按照房屋租赁合同的约定全面履行自己的义务。
对于陈莉提出蔡佩容赔偿因其未及时交付钥匙，造成房屋浸泡时间过长而延误清理、维修、误工产生的损失。陈莉认为清淤费应由蔡佩容承担，从陈莉与袁健涛签订的合同第五条来看，双方约定门市租赁期间产生的水、电、气及清洁费等，由袁健涛及时向有关部门缴纳，这里的清洁费实指有关部门收取的卫生管理费或垃圾处理费，双方在合同中对清淤费未作约定，且陈莉已自愿进行了清理，故清淤费应由其自行承担；陈莉认为维修费应由蔡佩容承担，从双方的租赁合同看，并未约定租赁物的维修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行出租物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，陈莉作为该房屋的出租人，维修费应由其自行承担；陈莉要求蔡佩容赔偿其误工损失，未向本院提供证据予以证明，于法无据。综上，该房屋的清淤、修缮及陈莉的误工是因不可抗力造成，与蔡佩容无因果关系，蔡佩容亦对该房屋无损坏行为，故本院对陈莉的反诉请求不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）蔡佩容的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）陈莉的反讼请求。
减半收取的案件受理费213元已由原告（反诉被告）蔡佩容交纳，由原告（反诉被告）蔡佩容承担；减半收取的反诉案件受理费538元已由被告（反诉原告）陈莉交纳，由被告(反诉原告)陈莉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉案件受理费1502元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审判员 袁成伟
二○一四年十二月二十二日
书记员 杜德伟
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