法定代表人何涛，该公司总经理。
委托代理人韩毅，贵州上善律师事务所律师。
委托代理人叶家勇。
被告熊鹏亚，成年，贵州省遵义县人，住遵义市。
委托代理人王华，贵州省余庆县人。
原告遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）与被告熊鹏亚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理。依法由审判员杨蛟适用简易程序于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩毅、叶家勇，被告熊鹏亚及其委托代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金宁物业公司诉称，2005年1月6日，被告向贵阳金宇房地产开发有限责任公司购买了位于香港路港澳广场翠景苑8单元8-1-2号商品房，建筑面积为127.34平方米，并与其签订商品房买卖合同。2005年6月16日，被告与原告签订了《港澳广场管理公共契约》和《前期物业管理服务协议》，契约载明：原告接受被告的委托，对熊鹏亚所购上述商品房进行物业管理，被告按规定交纳管理服务费和其他应交的使用费。协议内容载明：自2005年6月16日起，被告按建筑面积每月每平方米0.60元的价格向原告支付物业管理费。其后因被告将其住房改为商业用房，按照原、被告双方物业管理合同的约定，物管费调整为每平方米1.50元，被告也以此标准实际履行了一段时间。但自2009年11月11日被告交纳了当月的物业管理费后便一直拒绝向原告交纳物业管理费。为此特诉至人民法院请求依法判令被告：一、支付物业管理服务费9,360.00元及利息，利息自起诉之日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计算；二、案件受理费由被告承担。
被告熊鹏亚辩称，原告没有尽到物业管理的职责，未对私有和公有部分进行管理。特别对户外墙面没有进行管理，导致北京华联修建门头招牌，该门头招牌将被告的房屋阳台与另外3户的阳台连成了一个整体，使阳台失去了独立性，严重影响被告的使用，影响居住安全。该门头从阳台外沿伸出223厘米，阻挡了从阳台观望街景，楼上住户扔垃圾积存在平台上，严重影响了被告的身心。双方签订的《前期物业管理服务协议》约定每平方米0.60元，而原告起诉时调整为每平方米1.50元没有事实和法律依据，不应当得到支持，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年1月6日，被告熊鹏亚与贵阳金宇房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了遵义市汇川区香港路港澳广场翠景苑8-1-2号房屋，建筑面积为127.34平方米。2005年6月16日，原、被告签订了《前期物业管理协议》，协议约定：一、由原告对被告购买的房屋公用部位共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；二、房屋按建筑面积每月每平方米收取0.60元物业管理费；三、共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。协议签订后，被告就装修房屋入住，双方按协议履行各自的义务，被告从2009年12月份起至今没有交纳物业服务费。
另查明，2005年3月18日，北京华联综合超市股份有限公司与贵阳金宇房地产开发有限责任公司签订《租赁合同》，由北京华联综合超市股份有限公司向贵阳金宇房地产开发有限责任公司租用遵义市澳门路1号“港澳广场”项目临澳门路的地上一、二层的部分商业用房，经装修后开办了北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司。同时北京华联综合超市股份有限公司在该租赁房屋澳门路一面的外墙装修了名为“北京华联”的广告牌，经北京华联遵义分公司同意，遵义香榭大道餐饮旗舰店汇川分店、百胜餐饮（成都）有限公司分别在该广告牌加载了“香榭大道”及“肯德基”标识并在该公司租赁的场所内从事经营活动。该广告牌顶部与被告熊鹏亚的房屋阳台相连，且没有经过遵义市城市管理局批准，属于违法建设的户外设施。
上述事实有原、被告的当庭陈述、《港澳广场管理公共契约》、《前期物业管理服务协议》、（2011）汇民一初字第78号民事裁定书、（2011）遵市法民一终字第1001号民事裁定书、收款收据等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告为被告提供了物业服务，被告应当按照约定履行支付物业服务费的义务。本案中原告未按合同约定对户外墙面进行有效的管理，致使其被他人利用后修建违法户外设施，给被告的居住造成一定的影响，已构成部分违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告应承担相应的违约责任，综合原告就物业管理服务的其他履行情况，本院认为应酌情减少20%的物业管理费较为适宜。原告请求被告交纳物业管理费是诉请，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本院予以支持应缴纳金额的80%。原告主张按每平方米1.50元计算物业管理费的诉请，未提供证据证明双方就物业管理费的调整已达成新的协议或应予以调整的情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，应承担举证不能的法律后果，因此对其主张，本院不予采纳。从2009年12月份至2013年12月份，共计应缴纳物业管理费为127.34×0.60×49=3,743.80元，因此被告实际应支付2,995.03元。对于原告请求从起诉之日起计算利息的诉请，因双方在协议中并未就逾期履行是否承担违约责任进行约定，因此对其诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告熊鹏亚于本判决生效之日起五日内支付原告遵义市金宁物业管理有限公司从2009年12月份至2013年12月份的物业服务费2,995.03元；
二、驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费25.00元（已依法减半收取），由被告熊鹏亚承担。
如未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，还应在上诉期满后七日内向遵义市中级人民法院预交案件受理费，上诉于遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 杨蛟
二〇一四年三月二十五日
书记员 穆利
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