委托代理人刘泽超，四川明会律师事务所律师。
被告黄绪安，个体业主，住贵州省赤水市。
委托代理人袁仲斌，昆明建纬律师事务所律师。
被告马新民，个体工商户，户籍地湖北省潜江市。
原告梅志忠诉被告黄绪安、马新民房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年2月28日立案受理后，依法由审判员袁坤远担任审判长，与人民陪审员龚德芳、袁照伦组成合议庭公开开庭进行了审理，原告梅志忠及其委托代理人刘泽超，被告黄绪安的委托代理人袁仲斌、被告马新民等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅志忠诉称：2014年9月6日，原告与被告黄绪安签订了《购房协议》，并且，被告马新民向原告出具《担保书》，被告马新民作为保证人为被告黄绪安的债务向原告提供连带责任保证。原告按约向被告履行了合同义务，但被告以各种理由拒绝履行合同义务，被告的行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权利，原告依法向贵院提起诉讼。1、判令解除原告与被告于2014年9月6日签订的《购房协议》；2、判令被告向原告返还购房款项人民币600万元；3、判令被告向原告承担违约责任。4、本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。
被告黄绪安辩称：原告诉称属实，但原告的诉讼请求系重大变更，主要是对订金分解为购房款和定金，是否需要延长答辩期，保留自已的意见。
被告马新民辩称：原告诉称属实，但原告梅志忠与被告黄绪安已对购房协议协商解除，只退还定金600万元的问题，被告黄绪安未及时清退而发生纠纷，我在本案中承担连带责任。
经审理查明：2014年9月6日，甲方黄绪安与乙方梅志忠签订《购房协议》，协议约定：“甲、乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经友好协商一致，达成如下协议：一、乙方购买甲方位于赤水市某某大道老村岩安置点外侧的综合大楼1、2号楼一层经营性用房面积1395.5㎡，其中面积300㎡，每平方米人民币贰仟贰佰元整（小写：2,200.00元），总计陆拾陆万元整（小写：660,000.00）元。剩余面积 1095.5㎡，每平方米人民币伍仟元整（小写：5,000.00元），总计伍佰肆拾柒万柒仟伍佰元整（小写：5,477,500.00元）。二、乙方购买甲方位于赤水市某某大道老村岩安置点外侧的综合大楼I、2号楼二层、三层和地下层房屋面积3239.5㎡，每平方米人民币贰仟贰佰元整（小写：2,200.00元)，总计柒佰壹拾贰万陆仟玖佰元整、小写：7,126,900.00元）。三、水、电、气和通讯等主管线由甲方负责安装。四、卷帘门和外墙窗户由甲方负责安装。五、甲方在2个月内办理产权证，如果2个月后没有办理产权，甲方每月支付违约金人民币叁拾万元整（小写：300,000.00元）。六、乙方支付购房订金人民币陆佰万元整（小写:6,000,000.00元），其余购房款在办理完成房屋产权证当日一次性全额付清。七、以上价格经甲、乙双方共同商定。八、本协议一式贰份。甲方壹份，乙方壹份。自甲、乙双方签字或盖章之日”。甲方黄绪安、乙方梅忠签名确认。同时，被告马新民出具《担保书》，载明：“黄绪安将诚信综合大楼1、2号楼卖给梅志忠，双方协定梅志忠首付款为陆佰万元整(小写：6,000,000.00元)。为确保梅志忠的资金安全，现由马新民作为担保人，如梅志忠的款项产生风险由马新民负责。此据，担保人马新民，2014年9月6日”。协议签订后，原告梅志忠通过中国建设银行转账人民币2,300,000.00元和委托曾彬通过中国工商银行转账人民币2,550,000.00元入黄绪安账户，余额付现款，共计6,000,000.00元。并由黄绪安出具《收条》一份,载明：“今收到梅志忠交来赤水市某某大道老村岩安置点外侧综合大楼1-2号房屋购买定金人民币陆佰万元正（6,000,000.00元），此据，收款人黄绪安，2014年9月6日”。尔后，由于被告黄绪安不能按时交房，未及时退还购房款，原告以诉称理由向本院请求处理。
审理中，原告梅志忠变更了部分诉讼请求，将购房订金6,000,000.00元分解为定金2,652,880.00元，购房款为3,347,120.00元，并要求定金两倍返还，即5,305,760.00元。原告梅志忠于2015年3月6日向本院提出财产保全申请，要求查封黄绪安所有的位于赤水市某某大道诚信综大楼1、2号楼、赤水市赤化路赤天华青年坡生活区24栋二单元五楼19号、赤水市两河口街道的房屋。本院于2015年3月5日作出了（2015）赤民初字第00288-1民事裁定书：一、查封被告黄绪安所有的位于赤水市某某大道诚信综合大楼I、2号楼的房屋（产权证号201406996)。二、查封被告黄绪安所有的位于赤水市赤化路赤天化青年坡生活区24栋二单元五楼19号的房屋（产权证号改私F0690）。三、査封被告黄绪安所有的位于赤水市两河口乡两河口街道的房屋（产权证号两河口私0055)。
另查明，坐落于赤水市某某大道城信综合大楼1、2号，被告黄绪安办理了私产登记手续，产权证号为20146996号
上述事实，有原、被告的陈述、《购房协议》、《担保书》、中国建设银行和中国工商银行转账凭证，房屋产权信息，（2015）赤民初字第00288-1号《民事裁定书》等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点：一是原告梅志忠与被告黄绪安签订的《购房协议》是否有效，购房协议是否符合解除条件。二是梅志忠交纳的600万是预付购房款还是定金，定金是否符合双倍返还的条件。三是违约金每月300,000.00元是否应予支持。四是被告马新民是否应承担连带责任。
首先，合法的买卖关系受法律保护。被告黄绪安将其办理了产权登记手续的，坐落于赤水市某某大道城信综合大楼1、2号楼出售给原告梅志忠，并签订《购房协议》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”及《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，双方当事人应当按照协议约定全面履行义务。在履行合同过程中，由于被告黄绪安不能按期交房，原告梅志忠要求解除与被告黄绪安签订的《购房协议》，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，由于被告不能按时交房屋，其行已构成违约，原告请求解除《购房协议》，被告已同意解除。所以，原告请求解除《购房协议》，本院予以确认。
其次，原告梅志忠交纳的600万是订金还是定金，是否符合双倍返还的条件。订金是当事人可以约定一方向对方给付订金作为债权的担保。履行债务后，订金应当抵作价款或收回。给付订金的一方不履行约定债务的，无权要求返还订金，收受订金一方不履行约定债务的，应当双倍返还订金。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。而定金是双方当事人约定的，一方当事人向对方当事人支付一定数额的货币作为债权的担保，但约定定金要符合法律规定。合同中对定金的具体确定，由双方当事人协商确定，最高不得超过主合同标的的20％，如果双方当事人约定的定金数额超过主合同标的的20％，其超过部分无效。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定及《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，原告梅志忠与被告黄绪安在《购房协议》中约定：“订金6,000,000.00元，其余购房款在办理完成房屋产权证当日一次性全额付清”。而被告黄绪安出具给原告梅志忠的收条，载明：“房屋购买定金人民币陆佰万元正”。担保人马新民出具的《担保书》，注明：“黄绪安将诚信综合大楼1、2号楼卖给梅志忠，双方协定梅志忠首付款为陆佰万元整(小写：6,000,000.00元)……”。从上述证据充分证明原告梅志忠支付的6,000,000.00元，应为购房的首付款，而不是将其分解为定金和购房款，且双方在购房协议中又没有明确约定。所以，原告梅志忠支付的6,000,000.00元将其分解为定金和购房款的理由不能成立，本院不予支持。
三、原告梅志忠与被告黄绪安在《购房协议》中约定：“五、甲方在2个月内办理产权证，如果2个月后没有办理产权，甲方每月支付违约金人民币叁拾万元整(小写：300,000.00元）”。该违约金的约定高于实际造成的损失，但是由于被告的违约行为确实给原告造成了损失，综合本案的实际情况，本院将其违约损失酌定为按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算赔偿违约损失，即6,000,000.00元×2％／月=120,000.00元／月，应由被告黄绪安承担赔偿责任。
四、被告马新民在本案中作为原告梅志忠为购买被告黄绪安诚信综合大楼1、2号楼的6,000,000.00元资金担保人，依照《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，被告马新民对原告梅志忠的购房款承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，被告马新民对原告梅志忠的购房款承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第九十一条之规定，判决如下：
一、解除原告梅志忠与被告黄绪安于2014年9月6日签订《购房协议》。
二、被告黄绪安在本判决书生效之日十日内起返还原告梅志忠的购房款6,000,000.00元，被告黄绪安从2014年12月起每月赔偿原告梅志忠的违约损失120,000.00元，直至付清为止。
三、被告马新民对被告黄绪安前述款项承担连带清偿责任。
四、驳回原告梅志忠的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
已收取的案件受理费53,800.00元及保全费5,000.00元，由被告黄绪安承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，权利人可在判决生效之日起两年内向本院申请执行。
审 判 长 袁坤远
人民陪审员 龚德芳
人民陪审员 袁照伦
二〇一五年七月二日
书 记 员 王明富
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