法定代理人江元生。
委托代理人范美林，贵州黔北律师事务所律师。
委托代理人赵洪，贵州黔北律师事务所律师。
被告贵州群立房地产开发有限公司，住所地贵阳市花溪区花溪大道北段214号。
法定代表人徐文杰，经理。
委托代理人朱代龙。
委托代理人蒋俊端，贵州正江律师事务所律师。
原告赤水市黔兴煤业有限责任公司（以下简称赤水黔兴公司）诉被告贵州群立房地产开发有限公司（以下简称贵州群立公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法由审判员袁坤远担任审判长，与人民陪审员龚德芳、袁照伦组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赤水黔兴公司的委托代理人范美林、赵洪，被告贵州群立公司的委托代理人朱代龙、蒋俊端到庭参加了诉讼。
原告赤水黔兴公司诉称：2004年11月1日，原、被告签订预订房合同。双方约定：原告购买被告开发的赤水市某某大道一期某某路入口C幢第一、二层商品房；一层面积约800㎡，价格为5,200.00元／㎡，总价4,160,000.00元，二层约1600㎡，价格1,300.00元／㎡，总价2,080,000.00元，最后以实测面积计算价款；双方同时对交付期限、房款支付方式、房屋产权证办理、违约责任和生效条件约定。 原告在2007年4月24日起通过转账等方式向被告支付房款506万。原告履行主要义务后，被告未按时交房，经原告多次催促后，被告才交付房屋，依照双方的预订房合同，被告已构成违约，应承担违约金。原、被告的预订房合同系双方协商一致签订，合法有效，双方均应按合同履行，故请求法院判决预订房合同有效、判决被告办理产权登记、支付违约金1,012,000.00元，承担本案诉讼费。
原告为了证明其主张，提供以下证据：
1、原告公司营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明；拟证明原告的主体资格。
2、原、被告签订的预订房合同。拟证明原、被告于2014年11月1日签订合同建立商品房预售合同关系。
3、2007年4月24日遵义市商业银行转账支票存根一份，金额50万元，被告同日出具的收据一份；2007年5月25日遵义市商业银行转账支票存根一份，金额306万元，被告同日出具的收据一份；被告于2007年5月25日向原告出具的收条一份，金额50万元；7月24日收据一份，金额100万元；原告当月的记账凭证。拟证明原告向被告支付房款506万元。
4、原告向被告赤水分公司送达的办理产权证催告函、告知函。拟证明原告催告被告履行预订房合同、告知被告违约等。
5、门市租赁协议8份。拟证明原告已将购买的门市出租。
6、被告预售许可证。拟证明原、被告签订的预订合同达到生效条件，预订房合同有效。
7、1997年8月5日，赤水市公证处公证书一份，赤水煤炭公司营业执照、组织机构代码，该公司章程修正案、股额明细表。拟证明赤水煤炭公司类型为自然人投资或控股。
8、赤水市煤炭有限责任公司（以下简称赤水煤炭公司）于2014年9月24日出具的关于解除预订房合同的说明。拟证明该公司预订的房屋合同已解除，被告在2007年退回公司交付的房款306万元。
被告贵州群立公司辩称：1、原告诉称与我公司在2004年11月1日签订预订房合同不是事实。原告营业执照记载的成立日期为2005年6月13日，不可能在2004年11月1日签订合同。该预订合同的签订日期应是2006年3月7日（即原告向我公司购买负一层的当天）。2、2004年11月1日，赤水煤炭公司董事长张和清与我公司签订预订房合同，此后该公司分三次向我公司支付房款 306万元。2006年3月，张和清、原告法定代表人江元生到我公司提出因为赤水煤炭公司的风险大，要由原告作为购房方与我公司重新签订合同。当时房价也大幅上涨，我公司认为重新签订合同不当，张和清和原告提出将合同签订日期写成2004年11月1日。3、原告在2007年4月24日、5月25日、7月24日向我公司支付房款200万元属实。但2007年5月25日转账支付的306万是张和清和江元生、两间公司的财务人员提出为了顺利将赤水煤炭公司购买的房屋变更为原告，由原告以转账支票的方式将306万元进入我公司账户，我公司立即将306万元转给赤水煤炭公司，作为退还赤水煤炭公司已支付的306万元房款。4、原告与我公司将预订合同的签订时间提前到2004年11月1日属于恶意串通行为，是原告利用其与赤水煤炭公司之间的关联关系损害该公司的利益，合同应认定无效。5、原告要求我公司支付违约金，即使法院认定双方的预订合同有效，我公司也不承担违约金。原告未按预订合同第四条付款违约在先，我公司享有后履行抗辩权，延迟交付房屋是我公司行使抗辩权。6、原告要求办理房产证等权属证书，如法院认定预订房合同有效，由原告与我公司完善购房合同，补足房款、缴纳契税，我公司协助原告办理产权登记。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为了证明其主张，提供下列证据：
1、赤水煤炭公司与被告在2014年11月1日签订的预订房屋合同以及附件购房合同。拟证明原告诉称的房屋先由赤水煤炭公司购买。
2、收款收据五份，其中赤水煤炭公司三份（2004年11月1日一份、金额120万元；2004年11月10日，金额100万元；2005年5月19日，金额86万元），原告付款收据二份。拟证明赤水煤炭公司与原告支付房款的事实。
3、预售许可证。拟证明被告于2005年12月14日获得预售许可。
4、贵州省建设工程竣工规划认可证。拟证明被告所建房屋于2013年5月27日获得该认可证。
5、竣工验收备案表。拟证明被告所建房屋开工日期为2005年1月18日、竣工验收日期为2010年8月6日，2013年6月14日竣工验收备案。
6、赤水煤炭公司2010年11月20日采矿许可证换证申请书。拟证明该公司为赤水市地方国有控股企业。
7、赤水煤炭公司增资决议。拟证明原告法定代表人系赤水煤炭公司的股东之一。
8、遵义市中级人民法院（2014）遵市法行初字第96号行政裁定书。拟证明赤水煤炭公司与赤水市经济贸易局存在国有产权争议。
9、被告在2006年11月24日签订的商品房买卖合同。拟证明同时期同地段门市房价7,000.00元／㎡；二层1,300.00元／㎡。
10、赤水市地方税务局缴纳契税告知书。拟证明购房契税由购房方缴纳。
11、对赤水煤炭公司原董事长张和清的调查笔录。拟证明赤水煤炭公司购房、原告购房均是其处理决定，原告股东由赤水煤炭公司股东，职工亲属、子女组成。
12、遵义市商业银行转账支票存根、进账单、收款收据。拟证明2007年5月25日原告支付房款306万元，同日被告退回赤水煤炭公司房款306万元。
13、被告所建房屋单位（分部）工程验收意见书。拟证明该工程基础部分于2006年7月1日验收。
14、被告向本院申请调取的证据：原告公司注册登记资料，即董事会决议、章程修正案、变更登记审核表、股东大会决议、增资决议、出资情况表、验资报告。拟证明原告公司与赤水煤炭公司存在关联关系。
审理中，原、被告互相质证。被告对原告提交的证据1、6的三性无异议；证据2签订的预订房合同时间不是2014年11月1日，而是2006年3月7日，且该合同系双方恶意串通，损害赤水市煤炭公司的利益，属于无效合同；证据3真实性无异议，但其中306万元系原告、赤水煤炭公司要求被告以支票换支票的方式支付；证据4收到催告是事实，未办理过户因为原告未如期付款；证据5与本案无关联性；证据7公证书证明赤水煤炭公司有国有股份，被告出具的赤水煤炭公司营业执照、机构代码证系在2014年更换，购房时该公司为赤水市地方国有控股公司；证据8赤水煤炭公司虽说明与被告解除合同，但其支付306万元房款后，在房价大幅上涨的情况下解除合同，系公司高管利用关联关系损害公司利益，存在恶意串通的行为。原告对被告提交的证据3、4、5的三性均无异议；证据1系复印件、且已经解除，即使未解除也不影响原、被告合同效力；证据2真实性无异议，其中306万元的收据正好说明赤水煤炭公司与被告的合同已经解除，即使未解除也与本案无关；证据6企业的类型应按照工商登记确定，且法院对赤水煤炭公司原董事长张和清的判决也说明该公司不属于国有企业；证据7属实，原告法定代表人系赤水煤炭公司股东的身份不影响合同效力；证据8行政裁定书真实性无异议，但与本案民事争议无关；证据9该商品房买卖合同仅是参考，如被告认为合同显失公平也只能主张撤销；证据10依照法律规定和合同约定应由原告承担的费用原告同意承担，但被告应办理产权登记手续；证据11真实性无异议，但达不到被告的证明目的，该证言证明赤水煤炭公司与被告的合同已经解除；证据12无异议，证明赤水煤炭公司与被告的协议已经解除；证据13真实性无异议，原、被告预订房合同签订时间写为2004年，实际是2007年签订，被告从2004年起就占有购房资金，2007年才退还赤水煤炭公司的房款，原告并未超过期限付款，不存在违约行为，且被告也未向原告主张违约责任。
对原、被告无异议的证据，本院予以确认，双方有异议的证据，本院依照证据的“三性”予以确认后，作为认定本案事实的依据。
经审理查明：被告于2004年开发建设赤水市某某大道一期A、B、C、C1栋商住楼。2004年11月1日，赤水煤炭公司与被告签订预订房屋合同，约定赤水煤炭公司预订被告开发的C栋商住楼，赤水煤炭公司在签订合同三日内给付定金220万元，被告用于工程建设，待附件购房合同生效后，转为购房预付款；双方同时约定购房相关条件按照附件购房合同。同日，赤水煤炭公司与被告签订附件购房合同，该合同约定：赤水煤炭公司预购被告开发的C幢商住楼，一层营业房800㎡，层高4.2m，单价5,200.00元／㎡，合计416万元，二层办公用房800㎡，单价1,250.00元／㎡，合计100万元；房屋按照建筑面积计算，交付与预订面积出现误差，按实际面积计算价款；房屋三层完工，赤水煤炭公司支付100万元、主体封顶支付100万元、余款在被告交付房屋和房权证、土地使用证、发票时付清；交房时间为2006年10月31日，某某大道主干线2007年10月30日完工；违约责任：被告违约按照已付房款20%承担违约金、赤水煤炭公司违约，按违约金额的20%承担违约金；合同在被告办理预售许可证时生效。双方同时还约定水电以及其他设施的费用。合同签订后，赤水煤炭公司分别于2004年11月1日、金额120万元，2004年11月10日、金额100万元，2005年5月19日、金额86万元，三次向被告支付房款306万元。赤水煤炭公司在支付上述房款后，认为风险大，该公司决定将所购房屋退还被告。后原、被告签订预订房合同，该合同约定：1、原告预购被告开发的某某大道一期工程文化路入口C幢商品房，一层营业房800㎡，单价5,200.00元／㎡，合计416万元，二层办公用房1600㎡，单价1,300.00元／㎡，合计208万元，交易的税费由被告承担；2、房屋用途为商住楼，框架砖混结构，第一层层高高于或等于4.2 m；房屋按照建筑面积计算，交付与预订面积出现误差，按实际面积计算价款；3、原告先支付订金100万元、基础完工支付106万元、第三层完工支付100万元，交付房屋时支付150万元、余款在被告交付房屋产权证、土地使用证、发票时付清，土地使用证和房屋所有权证费用被告承担；4、交房时间为2007年10月31日，同时保证某某大道主干线毛路完工；5、违约责任：被告未按时交付房屋、未开通干道毛路、不能办理产权证的违约行为，被告支付20%的违约金或由原告选择同等地段房屋、原告违约也按20%支付违约金；6、房权证在被告交房后90天办理；7、合同在被告办理预售许可证时生效。双方同时还约定水、电、气、电视安装规格和费用。2007年4月24日，原告支付被告预购房款50万元；2007年5月25日原告通过转账支票给付被告306万元房款，通过银行承兑汇票向被告支付房款50万元，被告同时出具收据。同日，被告向赤水煤炭公司退回房款306万元；2007年7月24日原告支付房款100万元。2011年3月，被告将房屋交付原告，原告将房屋陆续出租。2014年9月24日，赤水煤炭公司出具说明，其与被告签订预订房合同已在2007年解除。
被告开发的房屋于2005年1月18日开工建设，2005年12月14日，被告办理预售许可证，房屋基础于2006年7月1日完工验收， 2010年8月6日竣工验收，2013年6月14日竣工备案。
另查明：原告于2005年6月13日成立，注册资金121万元，经营范围煤炭销售，公司法定代表人江元生。2006年3月5日，原告公司经股东大会讨论决定将注册资金121万元增加到423.50万元。
上述事实，有当事人的陈述，原告营业执照、组织机构代码、预订房合同、转账支票存根、收据；办理产权证催告函、告知函、门市租赁协议8份；赤水市公证处公证书、赤水煤炭公司营业执照、组织机构代码、章程修正案、关于解除预订房合同的说明；被告提供的预订房屋合同、建房屋单位（分部）工程验收意见书、竣工规划认可证、竣工验收备案表；赤水煤炭公司增资决议，调查笔录；遵义市商业银行转账支票存根、进账单、收款收据；章程修正案、变更登记审核表、等证据，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：综合本案原、被告双方争议的焦点，本案需要解决以下问题：
一、赤水煤炭公司与被告签订的合同是否已解除。
赤水煤炭公司与被告在2004年11月1日签订预订房屋合同以及附件购房合同，该公司在合同签订后至2005年5月19日支付最后一笔86万元房款止，总计支付306万元房款，此后双方未继续履行合同。2007年5月25日被告退回赤水煤炭公司306万元房款，赤水煤炭公司于同日收款，且在收据上注明为被告赤水分公司退回购房款。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称＜合同法＞）第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，赤水煤炭公司与被告虽无书面同意解除合同的协议，但从双方退房款的行为上，可以认定双方均同意解除协议，且在本案审理中，赤水煤炭公司也说明双方的合同已解除。
二、原、被告签订的合同是否有效。
关于原、被告签订的预订房合同是否成立。原告在起诉状、辩论意见中认为预订房合同是2004年11月1日签订；在庭审调查中原告称对具体签订时间不清楚；在庭审后补充质证时原告认为签订时间在2007年。而被告认为签订合同的时间为2006年3月7日，即原告购买被告负一层房屋当日。同一份预订房合同签订时间，原、被告认为的合同签订时间均有矛盾之处，但未提供各自的公章使用记录、会谈纪要以及股东会、董事会相关决议等证据证实合同真实签订时间。预订房合同文本记载的2004年11月1日不属实，此时原告尚未成立，不可能签订合同。根据原、被告预订房合同中原告支付房款的方式与期限、双方约定合同生效时间是在被告办理预售许可证时等内容，同时结合赤水煤炭公司最后付款时间、同时期房价等因素，双方签订的预订房合同时间应在2005年6月13日即原告成立之后，2005年12月14日被告办理预售许可证之前，否则双方不会约定该生效条件和时间。依照《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，本案虽不能查明原、被告签订预订房合同的准确日期，但双方就房屋预订意思表示真实一致，且双方均在合同签字盖章，因此本院依法认定预订房合同成立。
关于原、被告的预订房合同效力。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告的预订房合同已具备上述主要内容，故认定为商品房预售合同。原、被告约定预订房合同从被告办理预售许可证时生效，依照《合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”、第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”的规定，双方约定办理预售许可证时生效，该约定既是生效时间，也是生效条件，被告于2005年12月14日取得预售许可证，原、被告约定的生效时间届满、条件成就，本院依法认定双方的预订房合同自被告取得预售许可证时生效。
综上所述，原告要求确认合同有效的请求，本院予以支持。
三、原告的其他诉讼请求是否应该支持。
关于原告主张的违约金。原、被告的预订房合同有效，依照《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中原告作为购买房屋一方，有按约定先支付房款的义务。但原告并未按照约定在订立合同时支付100万元订金、在基础完工时支付106万元，但原告在2007年4月24日才支付第一笔房款50万元，故原告违约在先；且双方约定在交付房屋后原告应付房款总额为556万元，原告至今已支付506万元，尚有50万未按约定支付。被告延期交付房屋，依照《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告作为先履行方未履行义务，被告作为后履行方虽享有后履行抗辩权，但根据被告的竣工验收备案表，其房屋竣工日期为2010年8月6日，显然也不能在双方约定的2007年10月31日交付房屋给原告，因此被告也构成违约。原、被告双方均存在违约行为，依照《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方应承担各自的责任。原、被告约定，被告违约责任为支付20%的违约金或由原告选择同等地段房屋；原告违约责任也是按20%支付违约金。本案中原告要求支付违约金，被告以原告违约在先进行抗辩，双方虽未约定是已付房款还是总房款的20%，但双方约定的承担责任方式一致，原告在其自身违约的情况下，要求被告承担违约金不当，本院不予支持。
关于原告主张办理产权登记手续。《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。的规定，因此，被告有协助原告办理产权证的义务，原告也应予以配合。
为此，为了维护交易安全、交易稳定，依照《中华人民共和国合同法》第”三十二条、第四十五条第一款、第四十六条、第六十条、第六十七条、第九十三条第一款、第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告赤水市黔兴煤业有限责任公司与被告贵州群立房地产开发有限公司签订的预订房合同有效。
二、被告贵州群立房地产开发有限公司在本判决生效后30日内协助原告赤水市黔兴煤业有限责任公司办理所购房屋的不动产所有权证书。
三、驳回原告赤水市黔兴煤业有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费13,908.00元，原告赤水市黔兴煤业有限责任公司承担12,908.00元，被告贵州群立房地产开发有限公司承担1,000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费 13,908.00元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则产生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可以在给付期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判长 袁坤远
陪审员 龚德芳
陪审员 袁照伦
二〇一四年十二月五日
书记员 徐凌东
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