被告贵州锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房产公司）。
法定代表人李世高，总经理。
委托代理人（特别授权）杨敏。
原告吴艳诉被告贵州锦绣房产公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴艳、被告锦绣房产公司的委托代理人杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴艳诉称：2012年9月15日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的锦绣花园XX栋XX号商品房，其中房屋建筑面积148.1㎡，套内建筑面积128.59㎡；房屋总价款463800元，首付款163800元，按揭贷款300000元。合同签订后，原告向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续，随后被告交付了商品房。2014年3月2日原告为购买的上述商品房办理产权登记，产权证上登记的建筑面积为145.83㎡，套内建筑面积124.51㎡，除去公摊面积19.51㎡，套内建筑面积比合同约定的少4.08㎡。虽然《商品房买卖合同》中约定有“以上面积仅供参考”及“商品房价款按套计算”等内容，但与原、被告双方在购房时口头约定“按实际面积每平方米3131.7,元计算商品房价款”等承诺不相一致。被告与原告签订《商品房买卖合同》时明知该商品房的实测套内建筑面积必然小于合同约定套内建筑面积的情况下，为了非法骗取原告多支付购房款，把商品房的计价方式写成按套计算，并且在《商品房买卖合同》中删除了有关面积差异处理的约定。被告的上述行为严重违反了“诚实信用、实事求是”的原则。为保护原告的合法财产不受侵害，请求法院判决被告把原告多付的购房款12777元返还给原告以及因此办证多付出的款项。
被告锦绣房产公司辩称：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效；2、按套计价是根据《商品房销售管理办法》和省建设厅、天柱县房管局要求必须采用的计价结算方式之一，是合理合法的，被告在2009年就进行了公示；3、原告编造口头约定作为起诉理由和依据，隐瞒真相，无视合同按套计价的书面约定要求按套内面积退款是没有依据的；4、合同约定买受人应承担分摊面积，分摊面积包括公共部位和公共用房。公共用房是买受人应承担的分摊面积，但但该面积没有计入产权证面积；5、根据《商品房销售管理办法》第十九条第一款规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”买受人对现售商品房进行了实地勘察，约定总价款，买受人认为商品房的价格大体相当，才签订合同，否则，不会签订商品房买卖合同。本合同约定按套计价，面积仅供参考，并且出卖人在合同中对出让房屋的图纸、户型、尺寸约定非常明确，交付的商品房的套型与设计图纸相符，相关尺寸也相符，没有差异。出卖人不是以套内面积作为计价标准将该商品房卖给买受人，所以买受人以合同面积比实测套内面积少4.08㎡为由要求重新约定总价款，要求退款的理由是不成立的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年原告吴艳到被告贵州锦绣房地产开发有限公司已建成的现房选购商品房，被告的员工向原告发放了一份置业顾问单，置业顾问单对预定房屋的基本情况作了介绍，原告也实地查看了商品房。同年9月15日原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的锦绣花园XX栋XX号商品房，其中房屋建筑面积约148.1㎡，套内建筑面积约128.59㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约19.51㎡，以上面积仅供参考；计价方式与价款，按套（单元）计算，该房屋总价款为463800元，首付款163800元，按揭贷款300000元。合同签订后，原告向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续，随后被告交付了商品房。2014年7月7日原告为购买的上述商品房办理产权登记，产权证上登记该商品房的建筑面积为145.83㎡，套内建筑面积124.51㎡，套内建筑面积比合同约定的套内少4.08㎡。2014年3月2日原告以被告违反双方按面积计价的口头约定及合同约定为由向本院起诉，请求本院判决被告把原告多付的购房款12777元返还给原告。
上述事实有原、被告陈述、置业顾问单、商品房买卖合同、房产证等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，该合同属有效合同。有效的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。当房屋建筑面积与房屋买卖合同约定面积不相符，合同有约定的，应当按照约定处理。原、被告在《商品房买卖合同》中约定商品房计价方式是按套计价，并非按房屋建筑面积或套内建筑面积计价，因此房屋面积出现误差即实际交付的房屋面积比合同约定的面积少，被告并未构成违约。故对原告主张被告交付的商品房的套内建筑面积比合同约定的面积少被告构成违约为由，要求被告返还多收的购房款12777元，本院不予支持。原告主张双方口头约定商品房是按面积计价，且有置业顾问单为证，本院认为置业顾问单只是被告对所售商品房的一种宣传介绍，作为购房者是否购房的一种参考，并非合同的组成部分，不能作为商品房按面积计价的依据，且原告未能提供证据证明被告所售的商品房双方口头约定是按面积计价，因此对原告的主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
驳回原告吴艳的诉讼请求。
案件受理费120元，由原告吴艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于贵州省黔东南州苗族侗族自治州中级人民法院。
审 判 长 袁 莲
人民陪审员 蒋梅贞
人民陪审员 吴述坤
二0一五 年 六 月 十 日
书 记 员 纪鸾平
")