委托代理人何锴，贵州乾锋律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）遵义市英竹天和商业经营管理有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路纪念广场。组织机构代码：56504XXXX。
法定代表人包万刚，董事长。
委托代理人周磊。贵州崇尚律师事务所律师。
上诉人李春因与遵义市英竹天和商业经营管理有限公司（下称英竹天和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服红花岗区人民法院（2015）红民商初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，，2011年11月7日，遵义市英竹天和商业经营管理有限公司与李春签订《租赁合同》两份，约定被告承租原告位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层A31号店面和A50号店面，租赁期限从2012年1月1日至2014年1月15日，每月租金分别为1459.92元和1413.72元，每月管理费分别为973.28元和942.48元，前述费用按年结算并支付，合同还约定每间店面被告向原告一次性支付5000元作为保证金，如被告在合同期内，有违约、违法、欠费等行为，原告有权按商场管理制度和规定收取违约金并可从履约保证金中抵扣。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，而被告未按约履行支付租金的义务，原告催收未果，向法院提起诉讼，请求，一、判令被告立即返还我司位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层A31、A50号店面；二、判令被告向我司支付租金24483.68元（从2013年1月15日至2014年1月15日，已经扣除保证金10000元），判令被告支付从2014年1月16日起至2014年10月15日给我司造成的租金损失25862.76元；三、判令被告支付从2014年10月16日起至实际搬离之日止按每月2873.64元计算的租金及按每月1915.76元计算的管理费；四、判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认为，原、被告之间的两份《租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约定履行各自义务。因双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限已经届满，依据 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，被告应当将租赁物返还给原告，故对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，法院予以支持，但考虑到被告搬离租赁房屋需要一定的时间，法院将返还租赁房屋的时间酌定为判决生效后十五日内。在租赁期间，被告拖欠租金未交纳，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，被告应当将租金交付给原告，对原告要求被告支付从2013年1月15日至合同到期时按原合同月租金标准计算的租金的诉讼请求，法院予以支持；对原告要求的用被告所交纳的保证金10000元抵扣租金，因双方合同约定如被告在合同期内，有违约、违法、欠费等行为，原告有权按商场管理制度和规定收取违约金并可从履约保证金中抵扣，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，法院予以支持。合同到期后，被告应当腾房返还，但被告一直占用，确实给原告造成了损失，被告应当按照原租赁合同约定的租金标准支付原告的损失，故对原告要求被告支付从2014年1月16日起至实际搬离之日止按每月2873.64元支付租金损失的诉讼请求，法院予以支持；对原告要求被告支付从2014年10月16日起至实际搬离之日止的管理费的诉讼请求，在庭审过程中原告明确表示从2014年1月开始，其公司就未对本案所涉租赁房屋所在的商场履行管理职责，故对原告的该诉讼请求，法院不予支持。对被告认为其因无法联系原告，故未能与原告办理房屋移交手续的辩解理由，法院认为，被告并未举证证明其采取积极主动的措施与原告进行联系，同时，也未举证证明其采取了相应的措施防止损失的扩大化，对被告的该辩解理由，法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李春于本判决生效后十五日内将位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层A31、A50号的店面返还给原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司；二、由被告李春于本判决书生效后十五日内支付给原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2013年1月15日起至2014年1月15日止的租金人民币24483.68元（已扣除被告所交纳的保证金10000元）；三、由被告李春于返还店面之日起十五日内支付原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2014年1月16日起至返还店面之日止按每月2873.64元（其中A31号店面的月租金为1459.92，A50号店面的月租金为1413.72元）计付的租金损失；四、驳回原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费530元，由被告李春承担。
上诉人李春上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。我们签订租赁合同，在汇美城正式营业不久，2012年4月，就出现商场因管理不善、硬件设施不足而引发的长期堵门事实。2012年4月19日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定英竹天和公司给我们优惠5个月租金及三个月管理费。2013年4月，商场重新招商“新摇篮KTV”后，被上诉人在未能和商户达成一致意见的情况下，强制封闭装修，致使商户不能正常经营长达4个月之久，堵门事件愈演愈烈。我们营业三个月后再也不能正常经营，多次找英竹天和公司协商，英竹天和公司不仅没有解决，甚至后来处于无法联系状态，整个商场至今无人管理。本案中，证据离权利否认者英竹天和公司更近，我们是权利主张者举证不能，应当由英竹天和公司举证才能贴近案件事实。因此，请求二审法院撤销一审判决，查清事实，公正判决。
上诉人向本院提交证据《租赁合同补充协议》，证明双方于2013年4月19日签订《租赁合同补充协议》，协议约定：英竹天和公司给予李春租赁的A31、A50号店面减免2012年1月-2012年5月的租金，2012年1月-2012年3月的管理费。英竹天和公司对该证据的真实性不持异议，同意据实减除租金，但不同意减除管理费，认为未收取管理费。
本院查明事实一审一致。
本院认为，李春与英竹天和公司对双方之间签订租赁合同以及合同到期应当返还租赁房屋的事实没有争议。双方争议的焦点是：一、双方约定减免5个月的租金和3个月的管理费是否应当从未支付租金中扣除；二、李春主张在租赁房屋期间发生堵门闹事、封闭装修等导致不能正常经营的事实，是否应当由英竹天和公司举证，是否由英竹天和公司承担责任，李春是否应当支付此期间的租金。
针对第一个焦点，由于英竹天和公司与李春签订的《租赁合同补充协议》中约定要对李春优惠5个月的租金，该约定是双方的真实意思表示，应当依约履行。并且英竹天和公司同意从2013年的租金里面予以减除，所以李春应当支付遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2013年6月15日起至2014年1月15日止的租金人民币10115.48元（扣除李春交纳的10000元保证金后），原判未减除5个月的租金不当，本院对李春主张减除5个月租金的请求予以支持。对于3个月的管理费，因为一审并未支持遵义市英竹天和公司要求支付管理费的请求，实际上李春也不用支付管理费，所以本院对李春要求减除3个月管理费的请求不予支持。
针对第二个焦点，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任；（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，黄伟坤、姚力未能就堵门闹事、封闭装修的过错和责任在英竹天和公司提供证据证明，同时在租赁合同期满后仍然占据租赁房屋，拒不腾空房屋交回天合公司。故，李春对其主张的事实应当承担举证责任，并承担举证不能的法律后果，同时也应当承担租赁期满后不交回租赁房屋的法律责任。
综上所述，原判事实认定不清，判决不当，本案应予改判。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持遵义市红花岗区人民法院(2015)红民商初字第28号民事判决的第一、三、四项；即一、李春于本判决生效后十五日内将位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层A31、A50号的店面返还给遵义市英竹天和商业经营管理有限公司；三、由李春于返还店面之日起十五日内支付遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2014年1月16日起至返还店面之日止按每月2873.64元（其中A31号店面的月租金为1459.92，A50号店面的月租金为1413.72元）计付的租金损失；四、驳回遵义市英竹天和商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；
二、撤销遵义市红花岗区人民法院(2015)红民商初字第28号民事判决的第二项；即二、由李春于本判决书生效后十五日内支付给遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2013年1月15日起至2014年1月15日止的租金人民币24483.68元（已扣除所交纳的保证金10000元；
三、由李春于本判决书生效后十五日内支付遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2013年6月15日起至2014年1月15日止的租金人民币10115.48元（已扣除李春所交纳的保证金10000元）。
一审案件受理费530元，二审案件受理费1060元，共计1590元，由李春负担1060元，由天遵义市英竹天和商业经营管理有限公司负担530元。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 李露露
审 判 员 任建毅
代理审判员 贺灿灿
二○一五年六月十八日
书 记 员 杨恩高
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