法定代理人江元生。
委托代理人范美林，贵州黔北律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（一审被告）贵州群立房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市花溪区花溪大道北段214号。组织机构代码：75019XXXX。
法定代表人徐文杰，经理。
委托代理人蒋俊端，贵州正江律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人赤水市黔兴煤业有限责任公司（下称黔兴公司）因与被上诉人贵州群立房地产开发有限公司（下称群立公司）商品房预售合同纠纷一案，不服赤水市人民法院（2014）赤民商初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黔兴公司委托代理人范美林，被上诉人群立公司委托代理人蒋俊端到庭接受询问，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：群立公司于2004年开发建设赤水市红军大道一期A、B、C、C1栋商住楼。2004年11月1日，赤水煤炭公司与群立公司签订预订房屋合同，约定赤水煤炭公司预订群立公司开发的C栋商住楼，赤水煤炭公司在签订合同三日内给付定金220万元，群立公司用于工程建设，待附件购房合同生效后，转为购房预付款；双方同时约定购房相关条件按照附件购房合同。同日，赤水煤炭公司与群立公司签订附条件购房合同，该合同约定：赤水煤炭公司预购群立公司开发的C幢商住楼，一层营业房800㎡，层高4.2m，单价5,200.00元／㎡，合计416万元，二层办公用房800㎡，单价1,250.00元／㎡，合计100万元；房屋按照建筑面积计算，交付与预订面积出现误差，按实际面积计算价款；房屋三层完工，赤水煤炭公司支付100万元、主体封顶支付100万元、余款在群立公司交付房屋和房权证、土地使用证、发票时付清；交房时间为2006年10月31日，红军大道主干线2007年10月30日完工；违约责任：群立公司违约按照已付房款20%承担违约金、赤水煤炭公司违约，按违约金额的20%承担违约金；合同在群立公司办理预售许可证时生效。双方同时还约定水电以及其他设施的费用。合同签订后，赤水煤炭公司分别于2004年11月1日支付金额120万元，2004年11月10日支付金额100万元，2005年5月19日支付金额86万元，三次向群立公司支付房款306万元。赤水煤炭公司在支付上述房款后，认为风险大，该公司决定将所购房屋退还群立公司。后黔兴公司、群立公司签订预订房合同，该合同约定：1、黔兴公司预购群立公司开发的红军大道一期工程文化路入口C幢商品房，一层营业房800㎡，单价5,200.00元／㎡，合计416万元，二层办公用房1600㎡，单价1,300.00元／㎡，合计208万元，交易的税费由群立公司承担；2、房屋用途为商住楼，框架砖混结构，第一层层高高于或等于4.2m；房屋按照建筑面积计算，交付与预订面积出现误差，按实际面积计算价款；3、黔兴公司先支付订金100万元、基础完工支付106万元、第三层完工支付100万元，交付房屋时支付150万元、余款在群立公司交付房屋产权证、土地使用证、发票时付清，土地使用证和房屋所有权证费用群立公司承担；4、交房时间为2007年10月31日。同时保证红军大道主干线毛路完工；5、违约责任：群立公司未按时交付房屋、未开通干道毛路、不能办理产权证的违约行为，群立公司支付20%的违约金或由黔兴公司选择同等地段房屋、黔兴公司违约也按20%支付违约金；6、房权证在群立公司交房后90天办理；7、合同在群立公司办理预售许可证时生效。双方同时还约定水、电、气、电视安装规格和费用。2007年4月24日，黔兴公司支付群立公司预购房款50万元；2007年5月25日，黔兴公司通过转账支票给付群立公司306万元房款，通过银行承兑汇票向群立公司支付房款50万元，群立公司同时出具收据。同日，群立公司向赤水煤炭公司退回房款306万元；2007年7月24日黔兴公司支付房款100万元。2011年3月，群立公司将房屋交付黔兴公司，黔兴公司将房屋陆续出租。2014年9月24日，赤水煤炭公司出具说明，其与群立公司签订预订房合同已在2007年解除。
群立公司开发的房屋于2005年1月18日开工建设，2005年12月14日，群立公司办理预售许可证，房屋基础于2006年7月1日完工验收，2010年8月6日竣工验收，2013年6月14日竣工备案。
另查明：黔兴公司于2005年6月13日成立，注册资金121万元，经营范围煤炭销售，公司法定代表人江元生。2006年3月5日，黔兴公司经股东大会讨论决定将注册资金121万元增加到423.50万元。
黔兴公司在一审中诉称：2004年11月1日，我公司与群立公司签订预订房合同。我公司在2007年4月24日起通过转账等方式向群立公司支付房款506万。我公司履行主要义务后，群立公司未按时交房，经黔兴公司多次催促后，群立公司才交付房屋，依照双方的预订房合同，群立公司已构成违约，应承担违约金。故请求法院判决预订房合同有效、判决群立公司办理产权登记、支付违约金1,012,000.00元，承担本案诉讼费。
群立公司在一审中辩称：1、黔兴公司营业执照记载的成立日期为2005年6月13日，不可能在2004年11月1日签订合同。该预订合同的签订日期应是2006年3月7日（即黔兴公司向我公司购买负一层的当天）。2、2004年11月1日，赤水煤炭公司董事长张和清与我公司签订预订房合同，此后该公司分三次向我公司支付房款306万元。2006年3月，张和清、黔兴公司法定代表人江元生到我公司提出因为赤水煤炭公司的风险大，要由黔兴公司作为购房方与我公司重新签订合同。当时房价也大幅上涨，我公司认为重新签订合同不当，张和清和黔兴公司提出将合同签订日期写成2004年11月1日。3、黔兴公司在2007年4月24日、5月25日、7月24日向我公司支付房款200万元属实。但2007年5月25日转账支付的306万是张和清和江元生、两间公司的财务人员提出为了顺利将赤水煤炭公司购买的房屋变更为黔兴公司，由黔兴公司以转账支票的方式将306万元进入我公司账户，我公司立即将306万元转给赤水煤炭公司，作为退还赤水煤炭公司已支付的306万元房款。4、黔兴公司与我公司将预订合同的签订时间提前到2004年11月1日属于恶意串通行为，是黔兴公司利用其与赤水煤炭公司之间的关联关系损害该公司的利益，合同应认定无效。5、黔兴公司要求我公司支付违约金，即使法院认定双方的预订合同有效，我公司也不承担违约金。黔兴公司未按预订合同第四条付款违约在先，我公司延迟交付房屋是行使抗辩权。6、黔兴公司要求办理房产证等权属证书，如法院认定预订房合同有效，由黔兴公司与我公司完善购房合同，补足房款、缴纳契税，我公司协助黔兴公司办理产权登记。故请求法院依法驳回黔兴公司的诉讼请求。
一审法院认为，综合本案双方争议的焦点，本案需要解决以下问题：一、赤水煤炭公司与群立公司签订的合同是否已解除。赤水煤炭公司与群立公司在2004年11月1日签订预订房屋合同以及附件购房合同，该公司在合同签订后至2005年5月19日支付最后一笔86万元房款止，总计支付306万元房款，此后双方未继续履行合同。2007年5月25日群立公司退回赤水煤炭公司306万元房款，赤水煤炭公司于同日收款，且在收据上注明为群立公司赤水分公司退回购房款。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称＜合同法＞）第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，赤水煤炭公司与群立公司虽无书面同意解除合同的协议，但从双方退房款的行为上，可以认定双方均同意解除协议，且在本案审理中，赤水煤炭公司也说明双方的合同已解除。二、黔兴公司、群立公司签订的合同是否有效。关于双方签订的预订房合同是否成立。黔兴公司在起诉状、辩论意见中认为预订房合同是2004年11月1日签订；在庭审调查中黔兴公司称对具体签订时间不清楚；在庭审后补充质证时黔兴公司认为签订时间在2007年。而群立公司认为签订合同的时间为2006年3月7日，即黔兴公司购买群立公司负一层房屋当日。同一份预订房合同签订时间，双方认为的合同签订时间均有矛盾之处，但未提供各自的公章使用记录、会谈纪要以及股东会、董事会相关决议等证据证实合同真实签订时间。预订房合同文本记载的2004年11月1日不属实，此时黔兴公司尚未成立，不可能签订合同。根据双方预订房合同中黔兴公司支付房款的方式与期限、双方约定合同生效时间是在群立公司办理预售许可证时等内容，同时结合赤水煤炭公司最后付款时间、同时期房价等因素，双方签订的预订房合同时间应在2005年6月13日即黔兴公司成立之后，2005年12月14日群立公司办理预售许可证之前，否则双方不会约定该生效条件和时间。依照《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，本案虽不能查明双方签订预订房合同的准确日期，但双方就房屋预订意思表示真实一致，且双方均在合同签字盖章，因此应依法认定预订房合同成立。关于双方的预订房合同效力。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方的预订房合同已具备上述主要内容，故认定为商品房预售合同。双方约定预订房合同从群立公司办理预售许可证时生效，依照《合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”、第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”的规定，双方约定办理预售许可证时生效，该约定既是生效时间，也是生效条件，群立公司于2005年12月14日取得预售许可证，双方约定的生效时间届满、条件成就，应依法认定双方的预订房合同自群立公司取得预售许可证时生效。综上所述，黔兴公司要求确认合同有效的请求，应予以支持。三、黔兴公司的其他诉讼请求是否应该支持。关于黔兴公司主张的违约金。双方的预订房合同有效，依照《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中黔兴公司作为购买房屋一方，有按约定先支付房款的义务。但黔兴公司并未按照约定在订立合同时支付100万元订金、在基础完工时支付106万元，黔兴公司在2007年4月24日才支付第一笔房款50万元，故黔兴公司违约在先；且双方约定在交付房屋后黔兴公司应付房款总额为556万元，黔兴公司至今已支付506万元，尚有50万未按约定支付。群立公司延期交付房屋，依照《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，黔兴公司作为先履行方未履行义务，群立公司作为后履行方虽享有后履行抗辩权，但根据群立公司的竣工验收备案表，其房屋竣工日期为2010年8月6日，显然也不能在双方约定的2007年10月31日交付房屋给黔兴公司，因此群立公司也构成违约。双方均存在违约行为，依照《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方应承担各自的责任。双方约定，群立公司违约责任为支付20%的违约金或由黔兴公司选择同等地段房屋；黔兴公司违约责任也是按20%支付违约金。本案中黔兴公司要求支付违约金，群立公司以黔兴公司违约在先进行抗辩，双方虽未约定是已付房款还是总房款的20%，但双方约定的承担责任方式一致，黔兴公司在其自身违约的情况下，要求群立公司承担违约金不当，不予支持。关于黔兴公司主张办理产权登记手续。《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，群立公司有协助黔兴公司办理产权证的义务，黔兴公司也应予以配合。为此，为了维护交易安全、交易稳定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条第一款、第四十六条、第六十条、第六十七条、第九十三条第一款、第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、赤水市黔兴煤业有限责任公司与贵州群立房地产开发有限公司签订的预订房合同有效。二、贵州群立房地产开发有限公司在本判决生效后30日内协助赤水市黔兴煤业有限责任公司办理所购房屋的不动产所有权证书。三、驳回赤水市黔兴煤业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费13,908.00元，赤水市黔兴煤业有限责任公司承担12,908.00元，贵州群立房地产开发有限公司承担1,000.00元。
上诉人黔兴公司上诉称：一审判决未支持我公司关于违约金的请求适用法律错误。1、合同签订时间应为2007年。双方当事人均主张在2006年以后，一审判决推定在2005年6月13日至12月14日之间不正确。群立公司为了办证时税务等部门相信房价的真实性，才把时间签成2004年。2、合同生效时间应界定为2007年5月25日，应该是在群立公司与赤水市煤炭公司解除合同后，再将房屋出售给我公司才符合客观事实。3、我公司没有违约。合同生效时，我公司已支付406万元，履行了合同约定义务。2007年7月24日，我公司又提前支付100万元购房款给群立公司。但群立公司未按约定在2007年10月31日前交房。经我公司催促才在2011年3月交房，在2013年6月14日才竣工备案，至今未办理房产证等手续，已严重违约。我公司未付群立公司50万元，是由于群立公司应当支付违约费用。如果认定双方都违约，应当综合认定各方应承担多少违约金，从而判决是否抵销，抵销多少？一审判决在群立公司未主张的情况下擅自决定抵销，适用法律错误。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，支持我公司的诉讼请求。
群立公司答辩称：1、本案预订房合同无效。赤水市煤炭公司董事长、高管与黔兴公司存在关联、控制关系。由于房价上涨，为将房价上涨利益顺利转到董事和高管个人，才由董事的家属、高管及高管家属设立黔兴公司，将赤水市煤炭公司已购房屋转到黔兴公司。在退房和购房的表象下隐藏非法行为。一审判决认定合同有效不当。2、黔兴公司称订立合同时间为2007年5月25日，在代理词中又称是2004年11月1日，前后矛盾。合同约定先支付定金100万元，基础完工支付106万元，第三层完工支付100万元，交付房屋时支付150万元，合同在办理预售许可证时生效，交房时间2007年10月31日等。我公司预售许可证在2005年12月获得，基础在2006年7月完成，黔兴公司在2007年4月24日支付预购房款50万元，这些事实与黔兴公司主张合同订立时间为2007年5月25日明显不符。3、双方约定了合同生效时间和条件，应当以期限届满作为合同生效时间。一审判决认定双方互负违约责任，不支持黔兴公司的违约金请求，符合法律规定。赤水市煤炭公司支付的306万元并不是黔兴公司支付的房款，黔兴公司未按约定付款是事实，我公司以上抗辩符合法律规定。综上所述，黔兴公司与我公司签订的预订房合同，不仅违反法律强制性规定，也存在恶意串通损害第三人利益的情形。请求二审法院确认预订房合同无效。
本院经审理查明事实与一审一致。
本院认为，黔兴公司登记为有限责任公司，具备独立的法人资格，其与群立公司签订的预订房合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，预订房合同有效。黔兴公司应当独立承担合同约定义务并享受合同约定权利。至于黔兴公司与赤水市煤炭公司股东身份情况不属于本案的审理范围。赤水市煤炭公司先行支付的房款也与黔兴公司无关。本案争议的焦点是黔兴公司履行支付购房款义务的时间应当如何确定？群立公司主张顺序履行抗辩权是否成立？群立公司是否应当支付黔兴公司违约金，支付多少？本案中，双方故意虚构签订合同时间，导致履行合同金钱给付义务不明确。双方在合同中约定的“黔兴公司先支付订金100万元、基础完工支付106万元、第三层完工支付100万元，交付房屋时支付150万元……”但却未明确约定支付订金100万元的时间。根据合同约定“合同在群立公司办理预售许可证时生效……”，以及查明事实，即群立公司办理预售许可证的时间为2005年12月14日，基础完工时间为2006年7月1日，可以推定订金100万元和基础完工支付106万元的时间应当在2006年7月1日及之前的时间。但黔兴公司在2007年4月24日才支付第一笔房款50万元，已构成违约。群立公司未按照合同“交房时间为2007年10月31日”的约定交房，而是在2011年3月才向黔兴公司交付房屋，也未按照合同“房权证在群立公司交房后90天办理”的约定办理产权证手续，其行为同样构成违约。双方签订合同中涉及违约责任载明：“群立公司未按时交付房屋、未开通干道毛路、不能办理产权证的违约行为，群立公司支付20%的违约金或由黔兴公司选择同等地段房屋、黔兴公司违约也按20%支付违约金”，这一约定处于约定不明状态，即20%的违约金计算的基数是什么？且未明确双方违约责任的大小及计算方式。双方又不能协商一致，只能根据合同文义解释为不分违约责任大小，负同等违约责任。事实上，在合同履行过程中，双方均已享受到合同约定的主要权利，即群立公司已经收取黔兴公司支付的大部分房款，黔兴公司已实际接受群立公司交付房屋出租并享受收益。目前为止，黔兴公司仍有购房余款未支付群立公司，群立公司也未办理涉案房屋的产权证手续，尚未履行部分合同的权利义务对等、利益平衡。群立公司现表示愿意为黔兴公司办理涉案房屋产权手续。双方应当坚持诚实信用原则，继续履行合同义务。因此，一审判决未支持黔兴公司违约金的请求与本案事实相符。综上所述，黔兴公司的上诉理由因与双方签订合同表述不一致，均不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确，应当依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13908元，由赤水市黔兴煤业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李露露
审 判 员 任建毅
代理审判员 贺灿灿
二○一五年七月三十一日
书 记 员 杨恩高
")