上诉人（原审原告）代红，男1973年9月12日出生。
委托代理人郑世红，贵州天一致和律师事务所律师。
委托代理人赵文娟，贵州天一致和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）遵义民生房地产开发有限公司。
法定代表人胥忠明，该公司董事长。
委托代理人王成跃。
上诉人刘强因与被上诉人遵义民生房地产开发有限公司（以下简称“民生房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2014）汇民初字第2154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月12日公开开庭进行了审理，上诉人刘强的委托代理人郑世红、被上诉人民生房开公司的委托代理人王成跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2007年10月11日，刘强与民生房开公司签订商品房买卖合同，约定刘强购买民生房开公司开发的位于汇川区香港路民生广场·汇景台A幢四单元16层2号住房，约定购房款29 5963元，约定交房时间为2007年3月28日前，双方约定：出卖人未按期交房的，自约定交房期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。针对装饰、设备标准，双方约定：安装燃气输送管进入……楼宇黑白可视对讲系统、户内安防系统、电视监视系统、一卡通及停车管理系统。合同签订后，唐会芳按约交纳了购房款。但合同约定期限届满后，民生房开公司未交付房屋。2007年9月13日，唐会芳与民生房开公司签订汇景台交房补充协议，协议约定：最迟交房时间为2008年7月31日。交房条件：水、电、气、路、门全部完工，后花园（约7000㎡）树木栽种完成，景观正施工。对逾期交房违约金补充约定为：2008年1月1日至2008年7月31日，按购房总款每日万分之1.5计算，2008年8月1日至交房之日止按购房总款的每日千分之十计算。协议签订后，唐会芳于2010年3月3日接房入住，至今民生房开公司未向产权登记机关提供办理权属登记的资料。诉讼中，唐会芳与民生房开公司均认可2008年1月1日至实际交房日的逾期交房违约金数额为46170.23元。
另查明，民生房开公司在网站“遵义房产网”上刊登广告，宣传“民生广场·汇景台”小区配套设施包含7000㎡中庭花园……可视楼宇对讲系统、户内安防系统、电视监控系统、电子巡更系统、一卡通及停车场管理系统。其中，可视楼宇对讲系统、户内安防系统、电视监控系统、电子巡更系统已经具备。
再查明，唐会芳与民生房开公司之间的商品房买卖合同纠纷自2010年至2012年一直处于政府有关部门统筹协调处理中。
唐会芳诉至一审法院，请求判令：一、民生房开公司立即向唐会芳支付逾期交房违约金46170.23元（2008年1月1日至实际交房日）；二、民生房开公司立即向唐会芳提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；民生房开公司立即修建约7000平方米景观花园，立即恢复封闭小区，完善天然气管道、可视楼宇对讲系统、户内安防系统、电视监控系统、电子巡更系统、一卡通及停车场管理系统；民生房开公司立即拆除在小区内搭建的、与原规划不符的门面；三、民生房开公司立即向房屋产权登记机关提交权属登记资料，为唐会芳办理产权证，并向唐会芳支付逾期办证违约损失77357.33元（暂计算至2014年9月10日，要求判决至民生房开公司向房屋产权登记机关提交完毕完整权属登记资料之日止）；四、诉讼费用由民生房开公司承担。
一审法院审理后认为，唐会芳与民生房开公司签订的商品房买卖合同以及交房补充协议均有唐会芳签字并加盖了民生房开公司印章，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务。民生房开公司认为交房补充协议因没有民生房开公司法定代表人签字而无效的辩解意见，缺乏法律依据，不予采纳。合同签订后，唐会芳依约支付了全部购房款，民生房开公司逾期交房且交房后逾期未向房屋权属登记机关提供产权登记所需资料，其行为已违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，唐会芳与民生房开公司对逾期交房违约金46170.23元认可，民生房开公司应予支付。唐会芳主张按照购房款年利率6.15%的标准计算逾期办证违约金至民生房开公司向房屋产权登记机关提交完毕完整权属登记资料之日止，但双方在合同中已约定民生房开公司未按时提交办理权属登记资料的损失赔偿额的计算方法，唐会芳主张违约金约定过低，但未举证证明其实际损失，故民生房开公司应支付逾期办证违约金295963元×2%=5919.26元。
对唐会芳要求民生房开公司修建约7000平方米的景观花园，恢复封闭小区，完善天然气管道、可视楼宇对讲系统、户内安防系统、电视监控系统、电子巡更系统、一卡通及停车场管理系统、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并向房屋产权登记机关提交权属登记所需资料的主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”之规定，无论民生房开公司是否应履行前述义务，该部分义务属于非金钱债务，如修建景观花园，依法只能由具有建设施工资质的建设施工单位承担，房地产开发公司具有房地产开发资质，并无建设施工资质，依法不能承担不动产的修建工程，而且判决修建景观花园也不适于强制执行。如恢复封闭小区，完善天然气管道、可视楼宇对讲系统、户内安防系统、电视监控系统、电子巡更系统、一卡通及停车场管理系统，履行范围如何确定，小区封闭的具体程度如何，修建或者安装相关系统、管道后由谁验收，验收不合格如何确定责任，修建或安装后又发生质量问题，责任由谁承担，均难以执行，即使可以执行，执行费用也过高。同理，提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及权属登记所需资料的具体内容和标准如何确定，由谁负责审核，均不适于强制履行。综上，因唐会芳的请求的违约救济方式不符合法律规定，经一审法院释明，唐会芳仍拒绝变更诉讼请求，对唐会芳该部分诉讼请求不予支持。
唐会芳主张民生房开公司立即拆除小区内搭建的与原规划不符的门面，一审法院认为，唐会芳的该主张系侵权之诉，与本案的合同之诉不属同一法律关系，本案不宜审理，可另行依法主张。民生房开公司提出时效抗辩，一审法院认为，唐会芳与民生房开公司之间的纠纷于2010年至2012年一直处于政府相关部门统筹协调处理中，唐会芳此次提起诉讼尚未超过诉讼时效，对民生房开公司的时效抗辩，不予采纳。民生房开公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。据此，一审法院判决：一、遵义民生房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付唐会芳逾期交房违约金46170.23元及逾期办证违约金5919.26元，共计52089.49元；二、驳回唐会芳的其他诉讼请求。本案案件受理费1390元（已减半收取），由遵义民生房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，唐会芳不服，向本院提起上诉称，一审判决确认了上诉人的请求属于被上诉人的义务，但认为修建景观花园、提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及向产权登记机关提交办理权属登记所需资料等内容不适用于强制执行是错误的。景观花园用地至今仍存在并空置，是被上诉人怠于履行义务而导致未修建。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容和标准均可确定，也不存在无法履行的情况。根据《物权法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》等规定以及双方合同约定，被上诉人应当向产权登记机关提交办理权属登记所需资料。一审判决将本属于被上诉人可履行之义务认为无法履行，并适用《合同法》第一百一十条的规定致判决错误。此外，如被上诉人不能恢复封闭小区，完善天然气管道、可视楼宇对讲系统、户内安防系统、电视监控系统、电子巡更系统、一卡通及停车场管理系统等，已对上诉人造成实际损害，一审法院未向上诉人释明可要求赔偿损失，而直接判决驳回上诉人的诉讼请求，驳回了上诉人另行起诉的权利。故一审判决适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人立即向上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，修建约7000平方米景观花园，向房屋产权登记机关提交权属登记资料，为上诉人办理产权证。上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人遵义民生房地产开发有限公司在二审期间辩称，一、答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同的时间为2006年，故被答辩人起诉已超过诉讼时效；二、景观花园未修建完成是因承建方不遵守合同导致，答辩人也是受害者；三、争议房屋的住宅质量是有保障的，被答辩人已入住多年，答辩人无需再向被答辩人提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、答辩人将汇景台的在建工程抵押给建设银行，建设银行向法院申请对汇景台进行了查封，在解除查封之前无法办理房屋产权证。且产权证的办理关键在于办理建设工程规划竣工认可证，答辩人已经积极向规划部门提供了相关资料，该问题楼盘领导小组也一直在关注产权证的办理工作。请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。
本院认为，本案争议焦点为：一、唐会芳提起诉讼是否已过诉讼时效；二、唐会芳关于由民生房开公司修建景观花园，恢复封闭小区，完善天然气管道、可视楼宇对讲系统、户内安防系统、电视监控系统、电子巡更系统、一卡通及停车场管理系统，以及向唐会芳提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求是否应予支持；三、民生房开公司是否应履行提交办理权属证书所需资料的义务。
关于唐会芳提起诉讼是否已过诉讼时效的问题。唐会芳要求民生房开公司履行提交办理权属证书资料的义务，民生房开公司至今仍未按合同约定履行义务，其违约行为处于持续状态，且唐会芳与民生房开公司之间的纠纷于2010年至2012年一直处于政府相关部门统筹协调处理中，故对民生房开公司的该辩解意见，本院不予采信。
关于唐会芳要求民生房开公司修建景观花园，恢复封闭小区，完善天然气管道、可视楼宇对讲系统、户内安防系统、电视监控系统、电子巡更系统、一卡通及停车场管理系统的诉讼请求是否应予支持的问题。本院认为，唐会芳的该项诉讼请求属要求民生房开公司履行非金钱债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”之规定，其中可视楼宇对讲系统、户内安防系统、电视监控系统、电子巡更系统已经具备，即唐会芳的相应诉讼请求已经实现。对于修建景观花园、恢复封闭小区、完善天然气管道、一卡通及停车场管理系统等请求，有的不适用于强制履行，有的事实上不能履行。故对唐会芳的该项诉讼请求，本院不予支持。关于唐会芳要求民生房开公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求是否应予支持的问题。提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是民生房开公司应当履行的合同义务，民生房开公司未按合同约定向唐会芳提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故对唐会芳的该项诉讼请求，本院予以支持。一审判决以提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不适于强制履行为由驳回唐会芳的该项诉讼请求不当，本院予以改判。对唐会芳要求民生房开公司立即拆除在小区内搭建的、与原规划不符的门面，因该请求与本案不属同一法律关系，且唐会芳亦未举证证明其主张，故对唐会芳的该项诉讼请求，本院亦予以驳回。
关于民生房开公司是否应履行提交办理权属证书所需资料的义务问题。双方所签订的商品房买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，唐会芳要求民生房开公司提交办理权属证书所需资料的诉讼请求，符合双方合同约定，民生房开公司应按合同约定将办理权属登记需由民生房开公司提供的资料报产权登记机关备案，履行办证义务，故本院对唐会芳的该诉讼请求予以支持。对民生房开公司关于已将争议楼盘的在建工程抵押给建设银行，建设银行向法院申请进行了查封，在解除查封之前无法办理房屋产权证的辩解意见，本院认为，在建工程抵押并不影响本案商品房销售合同纠纷案件当事人向产权登记机关提交办理权属证书所需资料，履行办证义务。故对民生房开公司该辩解意见，本院不予采信。一审判决以提交办理权属证书所需资料不适于强制履行为由驳回唐会芳的诉讼请求错误，本院予以改判。一审判决其余内容，双方当事人均未提出上诉，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，致判决错误，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：
一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2014）汇民初字第2154号民事判决第一项，即维持“遵义民生房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付唐会芳逾期交房违约金46170.23元及逾期办证违约金5919.26元，共计52089.49元”；二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2014）汇民初字第2154号民事判决第二项，即撤销“驳回唐会芳的其他诉讼请求”；
三、遵义民生房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内向唐会芳提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
四、遵义民生房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将办理权属登记需由遵义民生房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，履行办证义务；
五、驳回唐会芳的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1390元（已减半收取），二审案件受理费60元，共计1450元，由遵义民生房地产开发有限公司承担1305元，唐会芳承担145元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王妤
审 判 员 胡海燕
代理审判员 何亮
二 〇一五年四月二日
书 记 员 罗刚
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